Od 2014 roku banki w Polsce nie będą mogły udzielać kredytów hipotecznych na 100% wartości nieruchomości. By otrzymać kredyt hipoteczny każdy kredytobiorca będzie musiał dysponować wkładem własnym.

Stało się to co się stać musiało, wcześniej czy później. 18 czerwca 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego (KNF czyli organ sprawujący nadzór nad sektorem bankowym, rynkiem kapitałowym, ubezpieczeniowym, emerytalnym, nadzór nad instytucjami płatniczymi i biurami usług płatniczych, instytucjami pieniądza elektronicznego oraz nad sektorem kas spółdzielczych) wydała Rekomendację S (właściwie to po raz kolejny zmieniła jej treść), która zakazuje bankom udzielania kredytów hipotecznych na 100% wartości nieruchomości. Komisja Nadzoru Finansowego chce, by banki zmieniły podejście do wskaźnika LTV (loan to value – określa stosunek wartości kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości zabezpieczającego ten kredyt). KNF dla nieruchomości mieszkaniowych ustaliła ten wskaźnik na poziomie 80-90 procent. Oznacza to, że klient chcący zaciągnąć kredyt hipoteczny powinien wykazać się wkładem własnym na poziomie 10-20 % wartości nieruchomości. Wprowadzenie tych zasad natychmiast mogłoby doprowadzić do całkowitego załamania rynku nieruchomości. Mając to na względzie KNF zmiany wprowadzi stopniowo. A mianowicie: od 2014 roku banki będą mogły udzielać kredytu na 95% LTV, 90% w 2015 roku i 85% w 2016 roku i 80% od 2017 roku.

Teoretycznie od 2017 roku każdy klient będzie musiał posiadać już 20% wartości nieruchomości co przy mieszkaniu wartym 280 000 zł oznacza konieczność zgromadzenia przez kredytobiorcę kwoty 56 000 zł. Ale, będzie jednak możliwość odstępstwa, połowę brakującego wkładu własnego będzie można ubezpieczyć (tak jak do tej pory, banki mogą udzielać kredytów hipotecznych na 100% pod warunkiem ubezpieczenia 20% tego kredytu). Wyjątkiem będzie te 5%, tego bank nie ubezpieczy i w każdym przypadku klient będzie musiał je posiadać.

Można się zastanawiać dlaczego w czasie kryzysu na rynku nieruchomości Komisja Nadzoru Finansowego w sposób znaczący ogranicza dostęp do kredytów.

Cytując ze strony internetowej KNF:

Celem nadzoru nad rynkiem finansowym jest zapewnienie prawidłowego funkcjonowania tego rynku, jego stabilności, bezpieczeństwa oraz przejrzystości, zaufania do rynku finansowego, a także zapewnienie ochrony interesów uczestników tego rynku.

Nadzór finansowy obawia się pogorszenia spłacalności kredytów hipotecznych. Choć obecnie spłacalność tych kredytów jest można by rzec doskonała (kredyty zagrożone są znacznie poniżej 3%) to portfel powoli się psuje. Nie jest tajemnicą, że kredyty hipoteczne „psują się” w 5-7 roku spłacalności. Dodatkowo w Polsce kredyty z LTV powyżej 80% to 51% całego portfela. Prawdziwą zgrozą są jednak kredyty przewyższające wartość nieruchomości – te stanowią ponad 27% wszystkich kredytów hipotecznych! Wynika to z trzech przyczyn:

Po pierwsze: w latach boomu kredytowego banki udzielały kredytów hipotecznych nawet na 130% LTV.

Po drugie: w ostatnich kilku latach wartość nieruchomości spadła, zaś kwota kapitału kredytów spadła nieznacznie (szczególnie w ratach równych i przy długich okresach spłaty w pierwszych ratach kredytu kapitał stanowi bardzo małą część).

Po trzecie: tzw. kredyty walutowe, w latach 2007-2008 kursy były bardzo niskie, dziś są wysokie w związku z czym realne zadłużenie klientów zwiększyło się w sposób znaczący. Dla przykładu: jeżeli klient zaciągnął kredyt hipoteczny we frankach (CHF) w 2007 roku na kwotę 280 000 zł (po kursie CHF 2,2) to dziś jest winny bankowi ok. 400 000 zł, czyli zadłużenie w górę, a wartość nieruchomości w dół.

Czego obawia się KNF?

Na myśl nasuwa się przypowieść: „Jeżeli jeden klient nie spłaca kredytu hipotecznego to jest to problem tego klienta, jeżeli kilkuset klientów banku nie spłaca kredytu hipotecznego to jest to problem tego banku, jeżeli natomiast kilkadziesiąt tysięcy klientów nie spłaca regularnie swoich kredytów hipotecznych to już jest problem całego systemu bankowego w Polsce”. Banki masowo wystawiając na licytację nieruchomości zalegających klientów wpłyną na obniżenie cen nieruchomości na całym rynku, kupujących nie będzie, gdyż - „dziś nie kupuję bo jutro będzie taniej”. Co do zasady kredyty, w których nie było wkładu własnego spłacają się gorzej niż kredyty z wkładem własnym.

W Polsce doświadczenia ze spłacalnością kredytów hipotecznych są bardzo małe, można rzec żadne. Zerkamy więc na doświadczenia innych krajów w szczególności kraje Unii Europejskiej. Z dokumentów Bazylejskiego Komitetu Nadzoru Finansowego wynika, że kredyt na ponad 80% wartości nieruchomości jest postrzegany jako produkt o podwyższonym ryzyku, natomiast kredyt na ponad 95% LTV i na okres spłaty powyżej 25 lat „to produkt o zwielokrotnionym ryzyku”.

Można jednak stwierdzić, że dla klientów nieposiadających wkładu własnego idą ciężkie czasy. By kupić w kredycie mieszkanie o wartości 280 000 zł w 2015 roku należy wykazać się gotówką w wysokości 28 000 zł. Jeżeli mamy na to półtora roku to miesięcznie trzeba odłożyć 1 555 zł. Ci, którzy nie mają skłonności do oszczędzania, a chcieli by być szczęśliwymi właścicielami nieruchomości muszą się pośpieszyć. Kredyt na 100% LTV będzie dostępny jedynie do końca 2013 roku.

Jest jednak bardzo dobra wiadomość …

dla wąskiej grupy klientów. Od stycznia 2013 wejdzie w życie rządowy program wsparcia Mieszkanie dla Młodych (MdM). Ci, którzy spełnią kilka kryteriów otrzymają od państwa bonus w postaci 10 - 15% wartości mieszkania, który banki będą traktowały jako wkład własny. Kryteria MdM to w skrócie: nabycie pierwszej nieruchomości, wiek kredytobiorców do 35 lat, mieszkanie lub dom nabyty na rynku pierwotnym, cena nieruchomości mieszcząca się w limicie (podobieństwo do zakończonego w 2012 roku programu Rodziny Na Swoim nieprzypadkowe) oraz powierzchnia nieruchomości.

Banki muszą wprowadzić część zapisów Rekomendacji S do końca 2012 roku i zapewne zrobią to w ostatniej chwili, to plus dla tych którzy chcą otrzymać kredyt na 100% wartości nieruchomości. Banki spodziewają się zwiększonego zainteresowania zakupem bez wkładu własnego pod koniec bieżącego roku, czy tak będzie, czy wpłynie to na ceny nieruchomości?

Niebawem się przekonamy.

Krzysztof Rzymski - od 2003 niezależny doradca kredytowy w firmie rodzinnej KMR Kredyty & Nieruchomości, absolwent Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, mediator dyplomowany. Wieloletni wykładowca na podyplomowych studiach z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami i rzeczoznawstwa. Analityk i ekspert portali internetowych, lokalnych gazet, TV i radia w zakresie rynku finansowego, rynku nieruchomości, gospodarki. www.kmr.pl