Udzielanie rządowej gwarancji wkładu własnego dla osób ubiegających się o kredyt na mieszkanie lub dom to jeden z elementów "Polskiego Ładu" wzbudzający najwięcej emocji. Rozwiązanie to ma pozwolić zamieszkać na swoim osobom, które są w stanie spłacać kredyt, nie mają jednak odłożonych własnych środków na wkład. Z projektu ustawy dowiadujemy się, jakie są założenia programu.

Czym jest program “Mieszkanie bez wkładu”?

Projekt ustawy o kredytach hipotecznych objętych gwarancją zastępującą udział własny kredytobiorcy oraz o spłatach tych kredytów dokonywanych w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego został opublikowany na stronie Kancelarii Prezesa Rady Ministrów w wykazie prac legislacyjnych i programowych RM. Zawarto w nim szczegółowe rozwiązania określające cele programu, jak też tryb i zasady udzielania gwarancji na wkład własny do kredytu mieszkaniowego.

We wspomnianym dokumencie znajdujemy potwierdzenie dwóch elementów programu: gwarancji wkładu własnego oraz pomocy w spłacie kredytu. Gwarancja ma umożliwić nabycie własnego mieszkania lub domu osobom bez wkładu, ale ze zdolnością kredytową. Z kolei pomoc w spłacie jest pomyślana jako mechanizm walki z niskim poziomem dzietności, dlatego powiązano ją z kryterium narodzin kolejnych dzieci.

Realizację programu zapewni Rządowy Fundusz Mieszkaniowy utworzony przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Kredyty bez wkładu własnego będą udzielane do końca 2030 roku, kiedy to nastąpi weryfikacja zastosowanych rozwiązań oraz podjęcie decyzji o ich kontynuacji lub modyfikacji.

Cel wprowadzenia kredytów bez wkładu własnego

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego ma być integralnym elementem realizacji programu społeczno-gospodarczego „Polski Ład”, łączącym działania z obszaru polityki mieszkaniowej oraz prorodzinnej. Celem jest wsparcie polskich rodzin w zakresie poprawy warunków mieszkaniowych oraz związane z tym przeciwdziałanie niekorzystnym tendencjom demograficznym. Autorzy projektu podkreślają też potrzebę wsparcia osób w szczególnej sytuacji życiowej, w tym rodzin wielodzietnych i osób niepełnosprawnych.

Jak będzie działać rządowa gwarancja wkładu własnego?

Przede wszystkim należy podkreślić, że instrument KBW (kredyt bez wkładu) nie opiera się na dopłatach. We wcześniejszych programach wspierających nabywców mieszkań rząd dopłacał do zakupu mieszkania (Rodzina na swoim, Singiel na swoim, Mieszkanie dla Młodych).

Rozwiązanie projektowane w ramach Polskiego Ładu zakłada, że rząd, za pomocą BGK, stanie się stroną umowy kredytowej i będzie gwarantem wkładu własnego. W praktyce oznacza to, iż BGK zapłaci bankowi określoną kwotę (równą wysokości wkładu własnego)tylko wtedt, gdy dojdzie do spełnienia określonego warunku (kredytobiorca nie podoła spłacie kredytu). Dzięki temu kredytobiorca będzie mógł zaciągnąć kredyt, mimo braku oszczędności na pokrycie udziału własnego. Będzie jednak spłacał całą kwotę kredytu, ponieważ rolą BGK nie jest dotowanie zakupu, a jedynie zabezpieczenie ryzyka kredytodawcy (banku).

KBW będzie objęte limitem kwotowym na poziomie 100 tysięcy złotych - tyle wyniesie maksymalna gwarancja. Wybór takiej kwoty projektujący ustawę uzasadniają tym, że zapobiegnie ona zadłużaniu się beneficjentów programu ponad swoją zdolność kredytową oraz ograniczy oddziaływanie “Mieszkania bez wkładu własnego” na ceny nieruchomości mieszkaniowych.

Na co będzie można przeznaczyć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Kredyt objęty rządową gwarancją będzie mógł być przeznaczony na sfinansowanie nabycia prawa własności, kosztów budowy albo wkładu budowlanego w inwestycji realizowanej przez spółdzielnię mieszkaniową. W omawianym projekcie znajdują się warunki i zasady udzielania i spłaty KBW. Dotyczą one zarówno nieruchomości, jak i samego kredytu.

W przypadku kredytu określony jest cel kredytowania, czyli zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wkład budowlany albo finansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego, w tym kosztów nabycia działki. Poza tym ustalono minimalny czas spłaty na 15 lat, wymóg udzielenia kredytu w walucie polskiej oraz ograniczenie współpracy z BGK do banków posiadających status podmiotu ustawowo upoważnionego do udzielania kredytów będącego stroną zawartej z BGK umowy, nazywanych bankami pośredniczącymi.

Nieruchomości, które mogą być objęte wsparciem, obwarowano następującymi wymogami:

1. Maksymalny limit ceny. Przeliczany na m2 i różnicowany zależnie od tego:
   - czy transakcja dotyczy rynku wtórnego, czy pierwotnego (dla rynku pierwotnego wskaźnik ma być wyższy o 10%);
   - gdzie się znajduje nieruchomość (odrębne limity dla województw, dla stolic województw oraz gmin sąsiadujących z tymi stolicami);
   - czy zmianie uległy koszty budowy (podstawą kalkulacji będą dane gromadzone i udostępniane przez GUS).
2. Nieruchomość musi być położona na terytorium RP.

Na obecnym etapie ustawodawca szacuje, że - opierając się na danych GUS z 2019 - w większości województw 80-90% transakcji rynku pierwotnego mieściłoby się w ustalonych limitach cenowych, a dla rynku wtórnego udział ten wyniósłby 70-80%. Jednocześnie autorzy projektu zdają sobie sprawę, że dynamiczny wzrost cen mieszkań i domów po roku 2019 sprawił, iż udział ten spadnie. Sytuacja ta jest jednak oceniana pozytywnie, jako element minimalizowania ryzyka stymulowania wzrostu cen mieszkań przez program KBW.

Dodatkowym zabezpieczeniem przed niekorzystnym wpływem “Mieszkania bez wkładu” na rynek będzie wprowadzenie do ustawy zapisów upoważniających Radę Ministrów do modyfikowania współczynników wpływających na ustalone limity cenowe. Zmiany takie poprzedzone byłyby analizą wpływu programu na bieżące ceny transakcyjne i ofertowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych, zmianę poziomu kosztów budowy mieszkań, jak również miałyby na celu ograniczać ryzyko ew. innych powiązanych z programem praktyk skutkujących nieuzasadnionym wzrostem cen mieszkań.

Więcej o bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym dowiesz się z naszego raportu: "Raport za II kwartał 2021 r. na rynku nieruchomości".

Kto będzie mógł zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Beneficjentami programu gwarancji wkładu własnego mogą być małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dzieci oraz osoby z orzeczoną niepełnosprawnością w stopniu znacznym lub całkowitym. Dla dwóch pierwszych grup ma być też stosowane kryterium wieku - maksymalnie 40 lat, przy czym w przypadku małżeństw liczy się wiek młodszego małżonka. Poza tym żaden z kredytobiorców nie może posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz nie może przysługiwać mu spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego.

Kto otrzyma dopłaty do kredytu?

W ramach KBW możliwa jest też częściowa spłata zobowiązania przez BGK. Nazywana jest ona “spłatą rodzinną” i adresowana ma być do gospodarstw domowych, które w okresie spłaty powiększą się o kolejne dzieci:

• drugie dziecko to 20 tysięcy dofinansowania,
• trzecie i każde kolejne to 60 tysięcy dofinansowania.

Łączna kwota spłat rodzinnych nie może przekroczyć kwoty 100 tysięcy złotych. Podobnie jak w przypadku gwarancji, także spłaty ograniczone są do osób nie posiadających praw do innych lokali mieszkalnych, poza tym nabytym dzięki KBW.

Więcej o elementach "Polskiego Ładu" dotyczących rynku mieszkaniowego przeczytasz tutaj:

• "Budowa domu 70 mkw w ramach Polskiego Ładu"
• "Czy Polski Ład wpłynie na ceny mieszkań i domów?"

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.