Kredyt hipoteczny na budowę to kredyt budowlano-hipoteczny. Wielu z nas zetknęło się w życiu z procedurą uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub domu. Zapewne dla tych, którzy ubiegali się w przeszłości o taki kredyt, kilka procedur z nim związanych będzie bardzo podobnych do tych występujących przy kredycie budowlano-hipotecznym.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie warunki muszą zostać spełnione, by ubiegać się o kredyt budowlano-hipoteczny.

• Jakie dokumenty dołączyć do wniosku o kredyt na budowę.

• Jak przebiega kredytowanie po podpisaniu umowy z bankiem.

• Od czego zależy liczba i wysokość transz kredytu oraz kiedy są one wypłacane.

• W jaki sposób bank dokonuje rozliczenia z przyznanych środków.

• Jakie warunki jest zobowiązany wypełnić kredytobiorca po wybudowaniu nieruchomości.

• Jak spłaca się kredyt na budowę domu?

Aby złożyć wniosek o kredyt budowlano-hipoteczny, musimy mieć już za sobą szereg czynności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, czyli m.in. być już posiadaczami działki. Ta ścieżka dotyczy zdecydowanie większości banków. Nieliczne oferują uzyskanie kredytu jeszcze przed zakupem działki, jednak już wtedy musimy wykazać, że mamy pozwolenie na budowę lub przynajmniej wybrany ostateczny projekt domu.

Jeśli dopiero myślimy o zakupie działki, a później o budowie na niej domu, oraz całe przedsięwzięcie chcemy sfinansować z kredytu, to najpierw powinniśmy postarać się o kredyt na zakup działki.

Dopiero po załatwieniu formalności związanych z pozwoleniem na budowę, w zależności od atrakcyjności aktualnych ofert, wnioskujemy o kredyt na budowę w banku, który już udzielił nam kredytu na zakup działki lub w innym banku. Jeśli chcemy skorzystać z oferty innego banku, to musimy wiedzieć, że obligatoryjne będzie refinansowanie kredytu na zakup działki, ponieważ tylko w ten sposób bank, który udzieli kredytu na budowę, będzie mógł odpowiednio w celu swojego zabezpieczenia ustanowić hipotekę w księdze wieczystej nieruchomości.

Dokumenty niezbędne przy wniosku o kredyt

Aby uzyskać kredyt na budowę, oprócz pozwolenia na budowę musimy przedstawić w banku projekt budowlany, dokumenty związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub aktualne warunki zabudowy, wypis i wyrys z rejestru gruntów. Oczywiście niezbędne będą dokumenty dotyczące dochodów oraz ewentualnych zobowiązań, czyli dokumenty finansowe w celu ustalenia zdolności kredytowej.

Kluczowym dokumentem będzie kosztorys dołączony do wniosku, zwykle na druku bankowym. Jego przemyślane i odpowiednie wypełnienie może mieć wpływ na udzielenie kredytu, na uruchamiane transz oraz na rozliczenie kredytu po wybudowaniu. Należy go dostosować do naszych oczekiwań, możliwości finansowych związanych z środkami własnymi i tymi uzyskanymi z kredytu oraz do przyszłej wartości nieruchomości, która zostanie określona w operacie szacunkowym. Ta kwota będzie miała kluczowe znaczenie dla banku, ponieważ ona wskazuje na wartość zabezpieczenia.

Wkład własny

Jeśli jesteśmy właścicielami działki, to jej wartość stanowi nasz wkład własny. Jeśli w stosunku do wysokości kredytu na budowę, ten wkład będzie niewystarczający, musimy założyć, że część prac budowlanych trzeba będzie wykonać z środków własnych. Jeżeli działka była kupiona na kredyt, to wkładem własnym będzie różnica pomiędzy wartością działki a kwotą pozostałą do spłaty.

Zdecydowana część banków udziela kredytów na budowę nieruchomości do stanu wykończonego. Istnieje jednak możliwość uzyskania kredytu również na budowę domu do stanu deweloperskiego.

Procedury po podpisaniu umowy

Po uzyskaniu pozytywnej decyzji i podpisaniu umowy kredytowej oraz dopełnieniu formalności z wpisem hipoteki, jeśli nie jesteśmy zobligowani do rozpoczęcia budowy z środków własnych, bank uruchamia pierwszą transzę kredytu. Liczba i wysokość transz zależy przede wszystkim od wysokości kredytu i indywidualnych wytycznych banku. Bank uruchamia środki na prace jeszcze niewykonane. Po rozliczeniu ich zgodnie z kosztorysem możemy wnioskować o wypłatę następnej transzy.

Rozliczenie środków

Rozliczenie środków odbywa się na podstawie inspekcji przeprowadzonej przez przedstawiciela banku. Rzadziej wystarczą tylko zdjęcia nieruchomości i wypełniony dziennik budowy. Jeśli na budowie musi pojawić się osoba reprezentująca bank, to z tego tytułu ponosimy opłatę, w zależności od banku w wysokości ok. 200 zł.

W zdecydowanej większości banków nie są wymagane faktury za wykonane prace. Bank zainteresowany jest faktycznym zaawansowaniem budowy.

• Jeśli uda nam się zakończyć budowę bez uruchamiania wszystkich środków, to wysokość naszego kredytu będzie stanowiła taką kwotę, którą otrzymaliśmy na konto, a z tytułu niewykorzystania pozostałych środków nie poniesiemy żadnych dodatkowych kosztów oraz nie będzie potrzebny aneks do umowy kredytowej.

• Jeśli natomiast zabraknie nam środków na dokończenie budowy, to sytuacja nie jest już tak prosta. Bank nie podwyższy nam kwoty kredytu z automatu. Może się to wiązać z zupełnie nowym wnioskiem kredytowym. Dlatego bardzo ważne jest, aby kosztorys był przemyślany.

Procedury po wybudowaniu nieruchomości

W umowie kredytowej zawsze będą zawarte warunki, jakie kredytobiorca jest zobowiązany wypełnić po wybudowaniu nieruchomości. Na pewno będzie to konieczność ustanowienia na pierwszym miejscu hipoteki na rzecz banku, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Może to być ustalenie adresu, o ile wcześniej takiego nie było.

Spłacanie rat kredytu

Kredyt hipoteczny na budowę składa się okresu budowlanego i okresu hipotecznego. W okresie budowlanym po uruchomieniu pierwszej transzy rozpoczynamy spłatę rat w wysokości samych odsetek. Po zakończeniu budowy spłacamy pełne raty odsetkowo-kapitałowe. Niektóre banki dają możliwość spłaty pełnych rat po uruchomieniu całej kwoty kredytu jeszcze w okresie budowlanym.

Budowa domu jest na pewno dużym i wymagającym przedsięwzięciem, dlatego dobrze jest przygotować się do niego wcześniej i z pełną świadomością.

***

Anna Kapler - Ekspert finansowy Grupy ANG. Kredytami zajmuje się od ponad 10 lat, ale jest jej bliska również tematyka obrotu nieruchomościami. W swojej pracy stawia na zaufanie, dobry kontakt oraz przede wszystkim zadowolenie klientów. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.