W Polsce zawieranych jest około 100 000 związków małżeńskich rocznie. Niestety lawinowo rośnie również liczba rozwodów. Okazuje się, że co trzeci związek nie wytrzymuje próby czasu. Aktualnie Polacy spłacają ok. 1 700 000 kredytów hipotecznych. Część z nich została zaciągniętych przez małżonków, którzy postanowili wspólnie kupić nieruchomość i sfinansować ją wieloletnim kredytem.

Co się dzieje z kredytem hipotecznym po rozwodzie małżonków?

Najczęściej, gdy dochodzi do rozwodu, następuje podział majątku i ustanie wspólnoty majątkowej byłych małżonków. Strony lub sąd dokonują podziału aktywów (np. mieszkania). Inaczej sprawa wygląda z pasywami (np. kredyt hipoteczny). Orzeczenie o rozwodzie nie zmienia statusu byłych małżonków wobec banku. Umowa kredytu hipotecznego obowiązuje nadal w niezmienionym kształcie. Dla banku rozwód nie ma znaczenia.

Po rozwodzie między byłymi małżonkami powstaje rozdzielność majątkowa. Mimo to wobec banku pozostają dłużnikami solidarnymi. Według Art. 366 par. 1 kodeksu cywilnego, bank ma prawo od obojga łącznie lub od każdego z osobna żądać spłaty kredytu. W polskim systemie bankowym przyjęło się, że bank może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości lub całego majątku kredytobiorców. W momencie nieterminowego regulowania zobowiązań ma prawo do wyboru ścieżki zaspokojenia roszczeń.

Jakie jest wyjście z tej trudnej sytuacji?

Rozwiązań jest kilka. Najważniejszą kwestią jest jednak to, by byli małżonkowie rozmawiali ze sobą i szukali kompromisu.

Rozwiązanie nr 1.

Wspólna sprzedaż mieszkania i spłata kredytu. Taką sprzedaż można przeprowadzić niejako „pod nadzorem banku”. Kupujący wpłaca na rzecz banku pozostałą część kredytu, nadwyżkę zaś na rachunek byłych małżonków. Jest to rozwiązanie, które skutecznie zamyka sprawę kredytu. W praktyce jest jednak rzadko spotykane. Wynika to z faktu, że mieszkanie musi być warte więcej niż kredyt. Patrząc na ostatnie lata, ceny mieszkań systematycznie spadały.

Jeszcze w trudniejsze sytuacji pozostają osoby, które zaciągnęły kredyty walutowe. Ze względu na znaczne osłabienie kursu złotego ich realne zadłużenie znacznie się zwiększyło. W tych przypadkach środki ze sprzedaży mieszkania nie wystarczają na spłatę zobowiązania.

Rozwiązanie nr 2

Mieszkanie można wynająć i ratę pochodzącą z czynszu przeznaczyć na spłatę raty kredytu. W tej sytuacji byli małżonkowie muszą przez kolejne lata ze sobą współpracować. To rozwiązanie nie jest możliwe u osób, które zaciągnęły kredyt preferencyjny „Rodzina na Swoim”. W poprawce do ustawy wprowadzono zapis o braku możliwości wynajmowania mieszkania, pod rygorem wstrzymania otrzymywania dopłat.

Życie pokazuje jednak, że najczęstszym schematem jest orzeczenie sądu, które przyznaje mieszkanie jednej ze stron – zwykle w mieszkaniu pozostaje osoba z dziećmi i na jej barkach spoczywa spłata drugiej strony. Pragnę podkreślić, że z punktu widzenia banku, nie ma to żadnego znaczenia. Niezależnie, kto zamieszkuje nieruchomość, nadal dłużnikami pozostają wszystkie osoby zaciągające kredyt. Co w tej sytuacji?

Rozwiązanie nr 3

Osoba, do której trafiły prawa własności nieruchomości i która w niej mieszka, przejmuje spłatę kredytu. Oznacza to, że bank formalnie wyłącza drugą osobę z kredytu. Największym problemem w tej sytuacji jest to, czy bank wyrazi zgodę na taką formułę. Na pewno przeprowadzi on szczegółową analizę ryzyka i zdolności kredytowej osoby pozostającej w kredycie. Decyzja banku może być trudna do przewidzenia, nawet jeśli jedna strona ma tzw. zdolność kredytową. Statystycznie kredyty, które mają dwóch kredytobiorców, są lepiej spłacane. Wyłączenie jednego z kredytobiorców osłabia więc zabezpieczenie kredytu i zwiększa jego ryzyko.

Rozwiązanie nr 4

W miejsce byłego małżonka/małżonki, wchodzi nowy partner/partnerka osoby pozostającej w mieszkaniu. Tu również główne rozdanie należy do banku. Bank skrupulatnie zbada, czy ta zamiana jest bezpieczna dla dalszej regularnej obsługi kredytu. Mamy tu do czynienia z tzw. przystąpieniem do długu.

W rozwiązaniu nr 3 i 4 wymagane jest porozumienie pomiędzy trzema stronami: byłymi małżonkami oraz bankiem. Jeżeli bank nie wyrazi zgody, możemy posiłkować się jeszcze innym rozwiązaniem. Można skorzystać z tzw. kredytu refinansowego. Polega on na zaciągnięciu w nowym banku kredytu na spłatę dotychczasowego kredytu hipotecznego. Niestety ci, którzy korzystają z dobrodziejstw kredytu preferencyjnego „Rodzina na Swoim”, bezpowrotnie tracą możliwość korzystania z dopłat do oprocentowania kredytu.

Z moich obserwacji wynika, że wiele małżeństw w ostatnich latach było zawieranych pośpiesznie, pod presją skorzystania z programu dopłat „Rodzina na Swoim” (by skorzystać z 8-letnich dopłat do kredytu, należało złożyć wniosek do końca 2012 roku). Psychologowie twierdzą, że znaczna część z nich nie przetrwa próby czasu. Czy warto więc tkwić w związku tylko z powodu mniejszego kredytu?

Dla osób borykających się z takim dylematem mam dobrą wiadomość. Orzeczenie o rozwodzie nie wpływa na kredyt z dopłatami. Nie ma więc mowy o utracie pieniędzy czy konieczności zwrotu już otrzymanych świadczeń. Przeniesienie własności mieszkania na jedną z osób nie skutkuje utratą dofinansowania. Analogicznie, jeżeli wyłączymy jednego z kredytobiorców, nie stracimy prawa do dopłat.

Należy pamiętać, że umowa kredytowa wiąże ze sobą strony, kredytobiorców i bank. Każdą umowę można zmienić, ale potrzeba na to zgody wszystkich stron. Rozwód z kredytem hipotecznym jest więc możliwy.

Krzysztof Rzymski - od 2003 niezależny doradca kredytowy w firmie rodzinnej KMR Kredyty & Nieruchomości, absolwent Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, mediator dyplomowany. Wieloletni wykładowca na podyplomowych studiach z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami i rzeczoznawstwa. Analityk i ekspert portali internetowych, lokalnych gazet, TV i radia w zakresie rynku finansowego, rynku nieruchomości, gospodarki. www.kmr.pl