W świadomości części potencjalnych kredytobiorców zatrudnienie na podstawie umów cywilnoprawnych (zlecenia i/lub o dzieło) wyklucza lub co najmniej mocno utrudnia uzyskanie kredytu hipotecznego. Jest to mit, z którym regularnie spotykam się w codziennej pracy z klientami.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy możliwe jest otrzymanie kredytu hipotecznego, czerpiąc dochody z umowy cywilnoprawnej

• Ile banków udziela kredytów w oparciu o dochody z umowy o dzieło lub zlecenia kredytobiorcy

• Czym różni się podejście banku do etatu i umów cywilnoprawnych

• Jakie dokumenty będą niezbędne do wniosku kredytowego, jeśli pracujesz na umowę o dzieło lub zlecenie?

O ile zgłaszający się do mnie klienci zatrudnieni na etacie nie wyrażają obaw co do akceptacji przez bank ich źródła zarobkowania, to z reguły pierwszym pytaniem klientów otrzymujących dochód z umów cywilnoprawnych jest: „Czy ja w ogóle dostanę jakikolwiek kredyt? Może powinienem najpierw zatrudnić się na etacie?”.

Chciałbym rozwiać tutaj wszelkie wątpliwości, uwzględniając obecną sytuację i zmiany w politykach kredytowych banków w 2020 roku – zaostrzenie polityki kredytowej na przełomie pierwszego i drugiego kwartału i poluzowanie reguł pod koniec trzeciego kwartału. Oczywiście wynikające z pandemii COVID-19.

Banki a umowy cywilnoprawne

Niech przemówią liczby. Na 12 banków aktywnie udzielających kredytów hipotecznych, będących w ofercie Grupy ANG, dochód z umów cywilnoprawnych akceptuje 9 z nich, czyli równe 75%. W tym dwa akceptują ten sposób zatrudnienia jedynie jako dochód dodatkowy do np. etatu lub emerytury. Nadal jednak pozostaje co najmniej 7 banków na rynku, do których potencjalny kredytobiorca z umowami zlecenia lub o dzieło może wnioskować o kredyt hipoteczny. Jedynie dwa banki w czasie pandemii wycofały się z udzielania kredytów hipotecznych osobom zatrudnionym na umowach cywilnoprawnych i na razie nie przywróciły w swoich politykach kredytowych tej możliwości.

Co więcej – żaden z wzmiankowanych powyżej banków nie uzależnia wysokości wymaganego wkładu własnego kredytobiorcy od formy zatrudnienia. Bankom zdarza się uzależniać wkład własny np. od wartości nabywanej nieruchomości, posiadania w danym banku konta lub prowadzenia działalności gospodarczej, ale w żadnym banku w ten sposób nie są „karani” klienci z umowami cywilnoprawnymi. Oznacza to, że jeśli bank przykładowo wymaga 30 000 złotych wkładu własnego dla nieruchomości wartej 300 000 złotych to nigdzie w swojej polityce kredytowej nie będzie miał zapisu, że dla umowy cywilnoprawnej ten wkład to już 45 000 lub 60 000 złotych.

Drugą kwestią jest to, że absolutnie żaden bank nie stosuje wyższej marży lub prowizji kredytowej ze względu na to źródło dochodów. Podkreślam – to, że zarabiasz na podstawie umów cywilnoprawnych, nie powoduje wyższej marży banku i w konsekwencji wyższych kosztów całkowitych do poniesienia.

Jak najbardziej więc kredytobiorcy uzyskujący dochód podstawowy lub dodatkowy z umów zlecenia lub o dzieło są w stanie uzyskać kredyt hipoteczny z dokładnie takim samym wymaganym wkładem własnym i z taką samą ceną tego kredytu, to klienci zatrudnieni na etacie.

Czym różni się podejście banku do etatu i umów cywilnoprawnych?

Główne różnice (na niekorzyść umów cywilnoprawnych) są dwie: wymagany staż zatrudnienia oraz szacowany koszt uzyskania przychodów. O ile przy etacie banki generalnie akceptują zatrudnienie trwające od 3 lub 6 miesięcy, to przy umowach cywilnoprawnych należy udokumentować 6- lub 12-miesięczny okres uzyskiwania takiego dochodu. Jeśli chodzi o szacowane przez banki koszty uzyskania przychodu to należy je każdorazowo sprawdzić ze swoim ekspertem kredytowym.

Dla przykładu: z umowy zlecenia wpływa klientowi co miesiąc 5000 złotych na konto, ale bank, uwzględniając koszty uzyskania przychodu przy tego typu umowie, uzna, że dochód to 75% z kwoty wpływu na konto: 3750 złotych. Przy etacie z kolei, co do zasady, kwota wpływająca klientowi na konto to kwota dochodu.

Banki akceptują właściwie dowolną ilość zleceniodawców i umów z badanego przez siebie okresu, nie ma w tym zakresie obostrzeń. Może być tak, że jesteśmy związani umową z tylko jednym zleceniodawcą i bank to zaakceptuje. Możliwy jest też scenariusz (z życia wzięty), że jesteś operatorem kamery, realizatorem dźwięku lub scenografem i przez ostatnie 12 miesięcy zrealizowałeś dosłownie kilkadziesiąt umów o dzieło. I to też banki zaakceptują.

Jakie dokumenty zgromadzić do kredytu?

Jakie dokumenty przedstawiamy w przypadku uzyskiwania dochodów z umów cywilnoprawnych? W najprostszej sytuacji bank poprosi – analogicznie jak przy umowie o pracę – o zaświadczenie o zarobkach z danej umowy cywilnoprawnej wystawione przez zleceniodawcę. Do tego zwykle potrzebne są wyciągi z konta potwierdzające wpływy z tych umów. Przy nieco bardziej skomplikowanych sprawach dochód z umów cywilnoprawnych dokumentujemy przez przedstawienie kopii tych umów, wystawionych przez nas rachunków do umów oraz potwierdzenia wpływu wynagrodzenia z umów na nasze konto. Niektóre banki poproszą dodatkowo o przedstawienie naszego PIT 11 lub PIT 37 za poprzedni rok.

Pamiętaj – jeśli umowa cywilnoprawna jest Twoim jedynym źródłem dochodów, to znajdujesz się w grupie około 1 400 000 zatrudnionych w ten sam sposób Polaków. Banki nie mogą zamknąć się na tak dużą grupę klientów i nie zamykają się. Znajdź dobrego eksperta kredytowego, omów z nim swoją indywidualną sytuację i (nie zmieniając źródła zatrudnienia), z ufnością na decyzję pozytywną, złóż wnioski kredytowe do wybranych banków.

***

Przemysław Orlik - Ekspert ds. kredytów hipotecznych związany z Grupą ANG. Hipoteką zajmuje się od 2003 roku, od początku rozwinięcia się w Polsce nowoczesnego rynku kredytów hipotecznych. Pracował w największych polskich spółkach doradztwa finansowego i bankach. Obecnie prowadzi w Warszawie Kancelarię Kredytową Clanga Finance. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.