Nabywając nieruchomość, zdarza się, że potrzebujemy dodatkowych środków na jej remont bądź wykończenie. Sytuacja taka ma miejsce przede wszystkim w przypadku rynku pierwotnego, gdyż nieruchomość owszem jest oddana do użytkowania, ale nie nadaje się jeszcze do zamieszkania i codziennego użytku. Wielu kredytobiorców zadaje pytanie czy możliwe jest uzyskanie w ramach kredytu hipotecznego dodatkowych środków na wykończenie lokalu czy też konieczne jest korzystanie z innych źródeł finansowania.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak wygląda procedura uzyskania dodatkowych środków na wykończenie nieruchomości.

• Co dokładnie można sfinansować z kredytu na remont lub wykończenie.

• Jaki wkład własny jest wymagany w przypadku kredytu na zakup i remont nieruchomości.

• Jak rozliczyć się z bankiem z uzyskanych na wykończenie pieniędzy.

Środki na wykończenie nieruchomości

Jak najbardziej, kredyt na remont lub wykończenie ma cel mieszkaniowy, a zatem można wnioskować o środki pozwalające na doprowadzenie nieruchomości do stanu wykończonego. Najlepiej jest to robić równocześnie z wnioskowaniem o kredyt na zakup nieruchomości, nawet jeśli odbiór lokalu i jego wykończenie mają odbyć się za kilka czy kilkanaście miesięcy. Dzięki temu całą stresującą procedurę związaną z uzyskaniem kredytu przechodzimy tylko raz, zapewniając sobie jednocześnie środki, które będą niezbędne do wykończenia nieruchomości. Nigdy nie ma bowiem pewności, czy za te kilka miesięcy nasza sytuacja nie ulegnie zmianie (choćby w wyniku zmiany pracy), co spowodowałoby brak zdolności kredytowej. W przypadku zakupu na rynku wtórnym nieruchomości do kapitalnego remontu banki zwykle wręcz wymagają, aby kredytobiorca dobrał środki pozwalające na doprowadzenie jej do stanu używalności.

Procedura uzyskania dodatkowych środków na wykończenie nieruchomości nie odbiega od procedury związanej z kredytowaniem zakupu, a ubiegając się o te środki niejako przy okazji kredytowania zakupu tak na dobrą sprawę nie odczujemy dodatkowych niedogodności z tym związanych. Jedynym dodatkowym dokumentem, który należy dostarczyć do banku jako załącznik do wniosku kredytowego, jest kosztorys remontu czy wykończenia. Każdy z banków ma swój druk do tego przeznaczony i w poszczególnych bankach wypełnienie go jest mniej lub bardziej skomplikowane (od wskazania ogólnej kwoty przeznaczonej na ten cel i wyszczególnienia prac, które mają być wykonane, po rozpisanie planowanych ilości poszczególnych materiałów). W każdym jednak przypadku można liczyć na pomoc doradcy w ich wypełnieniu. Kosztorys taki na etapie wyceny nieruchomości powinien otrzymać również rzeczoznawca majątkowy.

Procedura uzyskania dodatkowych środków na wykończenie nieruchomości nie odbiega od procedury związanej z kredytowaniem zakupu.

Wnioskując o środki na wykończenie nie możemy jednak liczyć na skredytowanie tzw. urządzenia nieruchomości, czyli zakupu mebli, sprzętu RTV, firan itp. Możemy jednak w większości banków uzyskać środki na tzw. trwałą zabudowę kuchni, łazienki, sprzęt AGD w zabudowie, a zatem na wszystko co – przynajmniej w teorii – jest trwale związane z daną nieruchomością.

Wymagany wkład własny

U części klientów pojawiają się jednak wątpliwości dotyczące wartości nieruchomości i wkładu własnego. W przypadku dobierania dodatkowych środków na wykończenie lokalu zwykle przyjmuje się, że wydane na ten cel środki spowodują podniesienie wartości nieruchomości w stosunku 1:1, tj. każda wydana złotówka spowoduje wzrost wartości nieruchomości o 1 zł. Oczywiście dzieje się tak do pewnego momentu, ponieważ wykańczając nieruchomość w standardzie premium, rzadko możemy uzyskać w wyniku sprzedaży wszystkie wydane środki, niekonieczne bowiem nasz przyszły nabywca będzie skłonny za ten wysoki standard zapłacić.

Minimalny wymagany wkład własny to 20% wartości nieruchomości, przy czym część banków dopuszcza w przypadku zastosowania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego obniżenie tego wkładu do pułapu 10%. W przypadku jednoczesnego finansowania zakupu i remontu lub wykończenia wysokość tego wkładu własnego powinniśmy liczyć od całości wartości inwestycji, a zatem od sumy ceny nabycia nieruchomości i wartości kosztorysu wykończenia.

Rozliczenie z bankiem

O ile środki na zakup nieruchomości trafiają bezpośrednio na konto sprzedającego, to środki na remont lub wykończenie trafią na konto kredytobiorcy. W zależności od banku momentem przelewu tych środków jest obiór kluczy bądź przeniesienie własności. Oczywiście z uzyskanych na wykończenie pieniędzy należy się z bankiem rozliczyć i wykazać wszystkie wskazane w kosztorysie prace jako wykonane. W zdecydowanej większości banków nie są wymagane w tym celu faktury dokumentujące wydanie środków zgodnie z wartościami przedstawionymi w kosztorysie. Wymagają ich obecnie jedynie banki spółdzielcze. W pozostałych bankach odbywa się to poprzez dostarczenie do banku zdjęć potwierdzających wykonane prace lub poprzez inspekcję rzeczoznawcy z banku. W niektórych przypadkach, gdy będziemy chcieli zastosować rozwiązanie, którego koszt będzie znacznie przewyższał średni koszt danego elementu przyjmowany przez banki, może okazać się, że bank zażąda wykazania faktur za tę część prac. Aby uniknąć sytuacji niedoszacowania inwestycji, kosztorys powinien być zrobiony możliwie jak najdokładniej. Założyć powinniśmy również pewien bufor bezpieczeństwa. Z doświadczenia bowiem wiem, że większość osób nie ujmuje w kosztorysie drobnych pozornie wydatków, które potrafią urosnąć do kwot robiących sporą różnicę.

Ciekawostką, o której wielu kredytobiorców nie wie, jest fakt, że czasem warto wydać wszystkie swoje środki na etapie zakupu i skredytować wykończenie, zamiast wnosić np. tylko 10% wkładu własnego na zakup i finansować wykończenie we własnym zakresie. Dzięki takiemu zabiegowi wszystkie wnoszone przez kredytobiorcę środki zostaną uznane jako wkład własny, a to może spowodować obniżenie LTV (stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości) poniżej 80%, co otworzy drogę do większej liczby banków i znacznie lepszych ofert. Sfinansowanie wykończenia we własnym zakresie przez kredytobiorcę nie jest uznawane przez banki jako wniesienie wkładu własnego.

***

Łukasz Zalewski - Ekspert ds. kredytów hipotecznych od 2010 r. Związany z Grupą ANG. Mimo że na co dzień mieszka w Rypinie, to z pozytywnym skutkiem pomógł w uzyskaniu kredytu hipotecznego kilkuset klientom z całej Polski. *** Grupa ANG Spółdzielnia powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.