Obiecany w październiku 2023 roku nowy program mieszkaniowy Kredyt #naStart jest ciągle kością niezgody w koalicji rządzącej. Co aktualnie MRiT ma w zanadrzu i czy planowane zmiany faktycznie rozwiążą problemy rynku nieruchomości, czy jedynie je pogłębią?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Część I: Co zamierza wprowadzić resort?

• Część II: Naukowe aspekty polityki mieszkaniowej – pominięte źródło wiedzy

• Część III: Analiza programu Kredyt #naStart w kontekście kompleksowej polityki mieszkaniowej

  • Rola państwa w polityce mieszkaniowej

  • Cele polityki mieszkaniowej

  • Wielowymiarowy problem dostępności mieszkań

  • Konieczność holistycznego podejścia do polityki mieszkaniowej

  • Wpływ interwencji państwa na rynek mieszkaniowy

• Część IV: Obszary zmian w polityce mieszkaniowej

Część I:
Co zamierza wprowadzić resort?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) przygotowuje nowy program mieszkaniowy Kredyt #naStart, który ma zastąpić kontrowersyjny Bezpieczny Kredyt 2%. Według doniesień medialnych, nowy pakiet rozwiązań ma obejmować:

• Tanie mieszkania na wynajem – resort planuje zwiększyć dostępność przystępnych cenowo mieszkań na wynajem, co może stanowić alternatywę dla zakupu nieruchomości.
• Wsparcie rodzin o przeciętnych dochodach w kredycie mieszkaniowym – program ma być skierowany do szerszej grupy odbiorców, nie tylko do osób o najniższych dochodach.
• Zniesienie barier inwestycyjnych – planowane jest uproszczenie procedur i przepisów, które obecnie utrudniają realizację inwestycji mieszkaniowych.
• Uwolnienie gruntów pod zabudowę – resort zamierza zwiększyć podaż terenów budowlanych, co może przyczynić się do obniżenia cen gruntów i, w konsekwencji, cen mieszkań.

Tomasz Lewandowski, nowo powołany wiceminister rozwoju i technologii, w wywiadzie przedstawił zarys planowanych działań w ramach nowej polityki mieszkaniowej. Lewandowski podkreślił potrzebę systemowego podejścia do kwestii mieszkalnictwa, krytykując jednocześnie poprzednie programy (MdM, RnS, BK2%) za brak skuteczności w poprawie dostępności mieszkań. Wiceminister zapowiedział stworzenie szerokiej palety instrumentów mieszkaniowych, w tym wsparcie dla rozwoju rynku najmu i promocję mieszkań o umiarkowanych czynszach. Zwrócił uwagę na konieczność regulacji rynku kredytów hipotecznych i najmu krótkoterminowego oraz poprawy jakości budownictwa. Zapowiedział także walkę z pustostanami i efektywniejsze zarządzanie istniejącymi zasobami mieszkaniowymi. Wiceminister wyraził chęć przeniesienia na skalę krajową rozwiązań sprawdzonych w Poznaniu, takich jak społeczne agencje najmu. Podkreślił również potrzebę stworzenia stabilnego systemu finansowania inwestycji w zasobie publicznym.

Wypowiedź wiceministra Lewandowskiego, choć ambitna, nie uwzględnia w pełni złożoności polskiego rynku nieruchomości, który cechują:

1. Regionalny charakter – ceny, popyt i podaż mieszkań znacząco różnią się między dużymi miastami, mniejszymi ośrodkami i obszarami wiejskimi. Rozwiązania sprawdzone w Poznaniu mogą nie przynieść takich samych rezultatów w innych częściach kraju.
2. Nierównomierny rozwój – istnieją znaczące dysproporcje w rozwoju infrastruktury mieszkaniowej między regionami. Podczas, gdy niektóre miasta borykają się z niedoborem mieszkań, inne mają problem z pustostanami.
3. Zróżnicowanie ekonomiczne – siła nabywcza i możliwości finansowe potencjalnych nabywców lub najemców różnią się znacząco w zależności od regionu i wielkości miejscowości.
4. Specyfika lokalnych rynków pracy – regiony o wysokim bezrobociu mają inne potrzeby mieszkaniowe niż dynamicznie rozwijające się metropolie.
5. Różnice w kosztach budowy – koszty materiałów i robocizny mogą się znacząco różnić w zależności od regionu.
6. Uwarunkowania prawne i planistyczne – lokalne plany zagospodarowania przestrzennego i przepisy budowlane mogą znacząco różnić się między gminami.
7. Różnice w preferencjach mieszkaniowych – w różnych regionach kraju mogą dominować odmienne preferencje co do typu zabudowy (domy jednorodzinne vs. mieszkania w blokach) czy formy własności (własność vs. najem).
8. Sezonowość – w niektórych regionach, szczególnie turystycznych, rynek nieruchomości podlega silnym wahaniom sezonowym, co wpływa na ceny i dostępność mieszkań.

Polityka mieszkaniowa powinna być elastyczna i dostosowana do specyfiki poszczególnych regionów. Jednolite rozwiązania na skalę kraju mogą okazać się nieskuteczne lub wręcz szkodliwe dla niektórych lokalnych rynków.

Część II:
Naukowe aspekty polityki mieszkaniowej – pominięte źródło wiedzy

Analizując propozycje zawarte w programie Kredyt #naStart oraz wypowiedzi wiceministra Lewandowskiego, nie sposób oprzeć się wrażeniu, że w procesie tworzenia nowej polityki mieszkaniowej pominięto kluczowe źródło wiedzy – badania naukowe i opinie uznanych ekspertów w dziedzinie mieszkalnictwa i finansów hipotecznych.

Polska może poszczycić się gronem wybitnych specjalistów, których dorobek naukowy i praktyczne doświadczenie mogłyby znacząco przyczynić się do stworzenia skutecznej i zrównoważonej polityki mieszkaniowej. Niestety, ich głos wydaje się być niedostatecznie słyszalny w obecnej debacie.

Wśród tych ekspertów należy wymienić takie nazwiska, jak: prof. dr hab. Marek Bryx, prof. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak, prof. dr hab. Adam Nalepka, dr hab. Jacek Łaszek, prof. SGH, dr Izabela Rudzka. Dorobek naukowy tych i wielu innych badaczy zawiera bezcenne analizy i rekomendacje, które mogłyby stanowić solidną podstawę dla tworzenia efektywnej polityki mieszkaniowej. Ich prace obejmują takie aspekty, jak:

• długoterminowe skutki różnych form wsparcia dla nabywców mieszkań,
• wpływ polityki kredytowej na stabilność rynku mieszkaniowego,
• efektywność różnych modeli budownictwa społecznego,
• analiza doświadczeń międzynarodowych w zakresie polityki mieszkaniowej,
• wpływ regulacji prawnych na rozwój rynku nieruchomości.

W przedstawionych dotychczas założeniach programu Kredyt #naStart wydaje się, że potencjał płynący z dostępnych analiz naukowych mógłby zostać wykorzystany w szerszym zakresie. Warto rozważyć głębszą integrację wniosków płynących z badań eksperckich, co mogłoby wzmocnić skuteczność programu i jego długoterminowy wpływ na rynek mieszkaniowy oraz jego podstawy merytoryczne.

Część III:
Analiza programu Kredyt #naStart w kontekście kompleksowej polityki mieszkaniowej

Proponowany program Kredyt #naStart budzi wiele wątpliwości co do jego skuteczności i potencjalnego wpływu na rynek mieszkaniowy. Analiza założeń programu w świetle aktualnej wiedzy z zakresu ekonomii mieszkalnictwa wskazuje na szereg problemów, które wymagają głębszego przemyślenia.

Rola państwa w polityce mieszkaniowej

Interwencja państwa w politykę mieszkaniową jest niezbędna dla prawidłowego funkcjonowania rynku i zaspokojenia fundamentalnych potrzeb społecznych. Musi ona być jednak przemyślana, kompleksowa i precyzyjnie ukierunkowana. Projektując programy, takie jak Kredyt #naStart, państwo powinno uwzględniać następujące obszary:

1. Tworzenie stabilnych ram prawnych i instytucjonalnych
   • Zapewnienie jasnych i egzekwowalnych regulacji dotyczących własności i najmu nieruchomości
   • Wprowadzenie mechanizmów ochrony przed nieuczciwymi praktykami na rynku nieruchomości
   • Ustanowienie efektywnego systemu rejestracji i obrotu nieruchomościami
2. Stymulowanie zrównoważonego wzrostu gospodarczego
   • Inwestycje w infrastrukturę towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu
   • Wspieranie sektora budowlanego poprzez programy modernizacji i termomodernizacji istniejących zasobów
   • Tworzenie zachęt dla inwestycji w energooszczędne i ekologiczne rozwiązania w budownictwie
3. Zapewnienie stabilności społecznej
   • Długoterminowe planowanie rozwoju obszarów mieszkaniowych zgodnie z potrzebami społecznymi
   • Włączanie społeczności lokalnych w procesy decyzyjne dotyczące polityki mieszkaniowej
   • Tworzenie zrównoważonych społecznie osiedli, przeciwdziałanie segregacji przestrzennej
4. Korygowanie niedoskonałości rynku
   • Przeciwdziałanie monopolizacji rynku przez duże podmioty deweloperskie
   • Regulacja rynku kredytów hipotecznych w celu minimalizacji ryzyka systemowego
   • Wspieranie innowacji w budownictwie, np. poprzez granty na badania nad nowymi technologiami
5. Promowanie sprawiedliwości społecznej
   • Tworzenie programów mieszkaniowych skierowanych do grup o niskich i średnich dochodach
   • Rozwój budownictwa społecznego i komunalnego
   • Wprowadzenie mechanizmów przeciwdziałających gettoizacji

Program Kredyt #naStart, w swojej obecnej formie, nie uwzględnia w wystarczającym stopniu tej wielowymiarowej roli państwa. Koncentrując się głównie na aspekcie finansowym, program ten może prowadzić do niezamierzonych, negatywnych konsekwencji:

• Sztucznego podbijania popytu, co może skutkować wzrostem cen mieszkań
• Zwiększenia zadłużenia gospodarstw domowych, potencjalnie zagrażając stabilności finansowej
• Pominięcia potrzeb grup społecznych niekwalifikujących się do otrzymania kredytu hipotecznego

Zamiast tego, Kredyt #naStart powinien być elementem szerszej, kompleksowej strategii mieszkaniowej. Strategia ta powinna łączyć instrumenty finansowe z działaniami regulacyjnymi, planistycznymi i społecznymi, uwzględniając wszystkie wymienione obszary interwencji państwa.

Cele polityki mieszkaniowej

Wzrost liczby dostępnych mieszkań przy jednoczesnym zachowaniu ich przystępności cenowej stanowi fundamentalny cel polityki mieszkaniowej. Propozycje resortu, choć zmierzają w dobrym kierunku, wciąż wymagają dopracowania w kluczowych obszarach:

1. Wpływ na popyt:
   • Mimo zapowiedzi kontroli popytu, istnieje ryzyko jego sztucznego podbicia, co może skutkować wzrostem cen.
   • Potrzeba bardziej precyzyjnych mechanizmów zabezpieczających przed spekulacją na rynku nieruchomości.
   • Konieczność głębszego uwzględnienia regionalnego zróżnicowania rynków mieszkaniowych.
2. Oddziaływanie na podaż:
   • Zapowiedziane działania w kierunku zwiększenia podaży gruntów wymagają konkretyzacji i harmonogramu realizacji.
   • Mimo planów usprawnienia procesów inwestycyjnych, brakuje szczegółów dotyczących skrócenia czasu realizacji inwestycji.
   • Potrzeba silniejszego akcentu na wsparcie dla innowacyjnych technologii budowlanych.
3. Zagospodarowanie pustostanów:
   • Choć resort sygnalizuje zainteresowanie tym tematem, program wciąż nie w pełni wykorzystuje potencjał istniejących, niewykorzystanych zasobów mieszkaniowych.
   • Konieczność opracowania bardziej konkretnych zachęt dla właścicieli do rewitalizacji pustostanów.
   • Potrzeba jasnego określenia roli samorządów w aktywizacji niewykorzystanych zasobów.
4. Adaptacja powierzchni niemieszkaniowych:
   • Mimo wstępnych deklaracji, brak szczegółowych propozycji dotyczących przekształcania powierzchni biurowych czy poprzemysłowych na cele mieszkaniowe.
   • Potencjał adaptacji istniejących budynków do nowych funkcji mieszkalnych wymaga głębszej analizy i konkretnych propozycji.
   • Konieczność silniejszego powiązania programu z planami rewitalizacji obszarów miejskich.

Badając światowe tendencje w polityce mieszkaniowej, można dostrzec wiele nowatorskich rozwiązań, które mogłyby znacznie ulepszyć działania proponowane przez resort.

W sferze finansowania godne rozważenia są fundusze inwestycyjne ukierunkowane na budownictwo społeczne. Technologie i zrównoważony rozwój wymagają wsparcia dla szybkiego i ekonomicznego budownictwa modułowego i prefabrykowanego, a także promowania rozwiązań redukujących ślad węglowy budynków, w tym stosowania odnawialnych źródeł energii i materiałów z recyklingu. Integracja przestrzenna poprzez realizację idei „miasta 15-minutowego” zapewniłaby dostęp do podstawowych usług i udogodnień blisko miejsca zamieszkania, co jest szczególnie istotne w kontekście zmieniających się potrzeb społecznych. W obliczu zmian demograficznych należy skoncentrować się na tworzeniu elastycznych rozwiązań mieszkaniowych, pozwalających na łatwe dostosowanie przestrzeni do zmieniających się potrzeb życiowych oraz na rozwoju wyspecjalizowanych form mieszkalnictwa, np. dla seniorów czy osób z niepełnosprawnościami, połączonych z usługami opiekuńczymi.

Wprowadzanie tych rozwiązań wymaga odważnego podejścia i gotowości do testowania nowych modeli, przy jednoczesnym elastycznym dostosowywaniu polityki mieszkaniowej do zmieniających się warunków społeczno-ekonomicznych i preferencji mieszkańców. Efektywna strategia powinna łączyć rozwiązania sprawdzone w różnych kontekstach kulturowych i gospodarczych, adaptując je do lokalnych uwarunkowań, a także ściśle wiązać politykę mieszkaniową z innymi dziedzinami polityki publicznej, takimi jak planowanie przestrzenne, polityka społeczna czy ochrona środowiska.

Wielowymiarowy problem dostępności mieszkań

W programie Kredyt #naStart szczególne obawy budzi sytuacja rodzin o przeciętnych i niskich dochodach, dla których proponowane rozwiązania mogą okazać się niewystarczające. Istnieje realne ryzyko, że zamiast łagodzić, program może paradoksalnie zaostrzyć problem mieszkaniowy.

Zwiększona konkurencja o ograniczoną pulę mieszkań może prowadzić do dalszego wzrostu cen, czyniąc je jeszcze mniej dostępnymi dla wielu gospodarstw domowych. Ponadto, program może nieumyślnie pogłębić nierówności społeczne poprzez wykluczenie grup niespełniających jego kryteriów. Dodatkowym problemem jest potencjalna koncentracja wsparcia w obszarach miejskich, co grozi pominięciem istotnych potrzeb mieszkaniowych na terenach wiejskich i w małych miastach.

Warto rozważyć też rozszerzenie programu o elementy uwzględniające specyfikę lokalnych rynków mieszkaniowych, biorąc pod uwagę różnice w kosztach życia i dostępności mieszkań w różnych regionach kraju.

Konieczność holistycznego podejścia do polityki mieszkaniowej

Prof. Marek Bryx podkreśla potrzebę ścisłego powiązania polityki mieszkaniowej z polityką społeczną. W świetle jego rekomendacji, wydaje się, że program Kredyt #naStart jawi się jako niewystarczający. Kompleksowa polityka mieszkaniowa powinna:

1. Wyznaczać długoterminowe cele, uwzględniające nie tylko cykl inwestycyjny w budownictwie, ale także prognozy demograficzne i trendy społeczno-ekonomiczne.
2. Jasno określać rolę i odpowiedzialność poszczególnych instytucji państwowych w kreowaniu i realizacji polityki mieszkaniowej, zapewniając koordynację działań na szczeblu centralnym i lokalnym.
3. Angażować szerokie spektrum wykonawców polityki, w tym samorządy, inwestorów prywatnych, organizacje pozarządowe i spółdzielnie mieszkaniowe, oferując im odpowiednie wsparcie i zachęty.
4. Precyzyjnie definiować beneficjentów programów mieszkaniowych, zapewniając, że wsparcie trafia do grup najbardziej potrzebujących, przy jednoczesnym unikaniu niezamierzonych skutków ubocznych.
5. Uwzględniać aspekty zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska w planowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Wpływ interwencji państwa na rynek mieszkaniowy

Każda interwencja państwa na rynku mieszkaniowym niesie ze sobą ryzyko niezamierzonych konsekwencji, w tym potencjalnego wzrostu cen. Propozycje resortu zdają się nie w pełni uwzględniać tego ryzyka. Brakuje:

• Mechanizmów monitorowania i kontroli cen na rynku mieszkaniowym.
• Narzędzi pozwalających na szybką reakcję w przypadku nadmiernego wzrostu cen.
• Rozwiązań zwiększających podaż mieszkań proporcjonalnie do zwiększonego popytu.

Część IV:
Obszary zmian w polityce mieszkaniowej

W kształtowaniu przyszłej polityki mieszkaniowej można by się skupić na kilku, wybranych obszarach. Analizując obecną sytuację rynkową i doświadczenia z wcześniejszych programów, warto rozważyć działania, które mogłyby nie tylko zwiększyć dostępność mieszkań, ale także przyczynić się do poprawy ogólnej jakości życia i efektywniejszego wykorzystania istniejących zasobów.

1. Różnicowanie form wsparcia
   • Tworzenie programów mieszkań na wynajem z umiarkowanymi czynszami
   • Intensyfikacja wsparcia dla budownictwa społecznego i kooperatyw mieszkaniowych
   • Inicjowanie programów modernizacji i adaptacji istniejących zasobów
   • Wdrażanie narzędzi pomocowych dla osób w trudnej sytuacji mieszkaniowej (np. dodatki mieszkaniowe, gwarancje czynszowe)
2. Zwiększanie podaży mieszkań
   • Optymalizacja procedur planistycznych i budowlanych
   • Efektywne wykorzystanie gruntów publicznych pod zabudowę mieszkaniową
   • Promowanie innowacyjnych i zrównoważonych technologii budowlanych
   • Wprowadzenie zachęt podatkowych dla inwestorów realizujących projekty zgodne z celami polityki mieszkaniowej
3. Optymalizacja wykorzystania istniejących zasobów
   • Wdrażanie kompleksowych programów rewitalizacji obszarów miejskich
   • Wspieranie adaptacji pustostanów na cele mieszkaniowe
   • Inicjowanie przekształceń niewykorzystanych powierzchni komercyjnych na mieszkania
   • Rozwijanie systemów zarządzania zasobami mieszkaniowymi opartych na nowoczesnych technologiach
4. Regionalizacja wsparcia
   • Dostosowywanie programów do specyfiki lokalnych rynków
   • Zacieśnianie współpracy z samorządami w tworzeniu lokalnych strategii mieszkaniowych
   • Adresowanie potrzeb mieszkaniowych obszarów wiejskich i małych miast
5. Strategia długoterminowa
   • Opracowanie dekadowej strategii mieszkaniowej uwzględniającej zmiany demograficzne, gospodarcze i technologiczne
   • Systematyczna aktualizacja strategii w odpowiedzi na zmieniające się uwarunkowania
   • Integracja strategii mieszkaniowej z innymi politykami państwowymi
6. System monitoringu i ewaluacji
   • Wdrożenie mechanizmów regularnej oceny efektywności programów mieszkaniowych
   • Powołanie niezależnego obserwatorium rynku mieszkaniowego
   • Prowadzenie cyklicznych badań potrzeb i satysfakcji mieszkaniowej obywateli
7. Edukacja i zaangażowanie społeczne
   • Realizacja programów edukacji finansowej i mieszkaniowej dla różnych grup społecznych
   • Wzmacnianie partycypacji obywatelskiej w procesach kształtowania polityki mieszkaniowej
   • Organizacja kampanii informacyjnych o dostępnych formach wsparcia i dobrych praktykach mieszkaniowych
8. Transparentność i profesjonalizacja rynku
   • Stworzenie ogólnokrajowego systemu baz cen nieruchomości
   • Przywrócenie profesjonalizacji zawodu pośrednika nieruchomości
   • Ustanowienie standardów etycznych i zawodowych dla uczestników rynku nieruchomości
   • Wprowadzenie obowiązkowych szkoleń i certyfikacji dla pośredników

Pozostaje nam poczekać, by przekonać się, czy nauka znajdzie należne miejsce w kształtowaniu polityki mieszkaniowej. Przyszłość pokaże, na ile proponowane rozwiązania będą czerpać z dostępnej wiedzy eksperckiej i badań naukowych. Skuteczność programu Kredyt #naStart i jego wpływ na rynek mieszkaniowy będą zależeć od tego, w jakim stopniu uda się zintegrować różnorodne perspektywy i dostosować go do złożonych realiów społeczno-ekonomicznych Polski.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą.

Kornelia Szmit - Ekspertka finansowa i pośredniczka nieruchomości, prowadząca profil Praktycznie o finansach, partnerka Grupy ANG S.A., wykładowczyni z Katedry Teorii Ekonomii – Wydziału Nauk Ekonomicznych UWM.