Oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem ewoluowały w Polsce na przestrzeni ostatnich kilku lat. Od czerwca 2022 roku, zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, wszystkie banki powinny mieć je w swojej ofercie w zakresie kredytów hipotecznych. Wcześniej liczba banków udzielająca ich była bardzo skromna, a oferty często odstraszające z powodu dużej różnicy oprocentowania w relacji do zmiennego.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy kredyt ze stałą stopą się opłaca?

• Jakie zalety ma stałe oprocentowanie?

• Jakie wady ma stałe oprocentowanie?

Zanim przejdę do rozważań na temat opłacalności, zalet i wad stałego oprocentowania, podam kilka ważnych informacji o jego konstrukcji:

• W Polsce zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego minimalny okres stałego oprocentowania w kredytach hipotecznych to 5 lat. W praktyce oznacza to, że jeśli przykładowo mamy kredyt na 20 lat, to stałe oprocentowanie obowiązuje w okresie pierwszych pięciu lat. Po tym okresie bank może nam zaproponować przedłużenie na kolejne 5 lat na warunkach obowiązujących na moment przedłużenia lub przejście na zmienne oprocentowanie z marżą określoną na początku umowy.
• Banki działające w Polsce w zdecydowanej większości mają w swojej ofercie okres 5 letni, choć zdarzają się też takie z okresem 7-letnim, a nawet 10-letnim.

Czy kredyt ze stałą stopą się opłaca?

Kwestia opłacalności stałego oprocentowania zależy od:

1. momentu, w którym się na niego decydujemy,
2. otoczenia gospodarczego w Polsce i na świecie,
3. a także procesów inflacyjnych w naszym kraju.

Ostatnie lata należą do najbardziej zmiennych w zakresie oprocentowania kredytów hipotecznych. Jeszcze w latach 2015-2020 oprocentowania były stabilne, ze względu na brak zmian stóp procentowych oraz umiarkowaną inflację.

Dla zobrazowania zmian posłużę się przykładem zakupu nieruchomości za 500 000 zł z 20-procentowym wkładem własnym klienta, a więc kredytem na kwotę 400 000 zł z okresem kredytowania 25 lat z ratą równą:

Jeszcze na początku 2020 roku można było uzyskać stałe oprocentowanie w okolicach 4% i ratą 2111 zł/mies., a zmienne około 3,5% i ratą 2002 zł/mies. Sytuacja zmieniła się w marcu 2020, kiedy stopy procentowe zostały ścięte praktycznie do 0%. Wtedy można było uzyskać „zamrożoną” ratę na poziomie 3% i 1897 zł/mies., a przy zmiennym oprocentowanie około 2,5% z ratą miesięczną 1794 zł.

Taka sytuacja trwała z drobnymi wahaniami do IV kwartału 2021 roku, gdzie na bazie przyspieszającej inflacji Rada Polityki Pieniężnej zaczęła podnosić stopy procentowe. W marcu 2022 stopy wynosiły już 3,5%, stałe oprocentowanie było około 6%, a więc dla naszego przykładu rata wynosiła już 2577 zł/mies., a zmienne około 6,7% z ratą 2751 zł/mies.

W szczytowym momencie 2022 stopy wynosiły 6,75%, co przekładało się na „zamrożone” oprocentowanie 9,5% z ratą 3495 zł/mies., a przy zmiennym około 10% i miesięcznym zobowiązaniem 3635 zł.

Następnie nastąpiło wyhamowanie wzrostu inflacji, a w dalszej kolejności doszło do spadku, co przełożyło się na pierwsze obniżki stóp procentowych w 3 kwartale 2023 do 5,75%.

Na ten moment stałe oprocentowanie oscyluje około 7%, co przekłada się na ratę 2827 zł/mies. W przypadku zmiennego przy nowym wskaźniku WIRON1M, które jest aktualnie tylko w jednym banku, oprocentowanie wynosi 7%. Zmienne w zdecydowanej większości banków jest na poziomie 8%, czyli rata miesięczna to 3087 zł/mies.

Jak widzimy na powyższych przykładach, mieliśmy prawdziwy rollercoaster, a kulminacyjnym momentem był gwałtowny wzrost zmiennych rat kredytowych od końca 2021 roku, do III kwartału 2022. Raty kredytów o zmiennym oprocentowaniu wzrosły dwukrotnie.

Jeśli klient na początku 2020 roku zdecydował się na stałe oprocentowanie, jego rata dalej jest na takim samym poziomie, czyli 2111 zł/mc co przekłada się na gigantycznie oszczędności, rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych w porównaniu do oferty na zmiennych warunkach. Tutaj podajemy tylko uproszczone założenia, a dodatkową korzyścią dla takiej osoby jest też to, że przy niższym oprocentowaniu płaci więcej samego kapitału w każdej racie kredytowej, niż miałoby to miejsce przy wyższych ratach w oprocentowaniu zmiennym, a więc korzyści są podwójne.

Z drugiej strony mamy klienta, który zaciągnął kredyt w drugiej połowie 2022, czyli po szczytowym stałym oprocentowaniu 9,5%, a więc w tym momencie przestaje to mu się opłacać i zaczyna dopłacać do interesu. Na szczęście jest na to rozwiązanie, które opiszę w dalszej części tekstu.

W zakresie dalszych perspektyw kształtowania się ofert stałego oprocentowania, należy brać pod uwagę:

• dalszy spadek inflacji w kolejnych miesiącach, a tym samym dalszy spadek stóp procentowych, a więc i wysokości oprocentowania,
• obawy o ponowny wzrost inflacji w drugiej połowie roku, choć obecna optyka Rady Polityki Pieniężnej, którą ona sygnalizuje, to „wait and see” co najmniej do marca 2024.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Jakie zalety ma stałe oprocentowanie?

Kredyt z oprocentowaniem stałym, w zależności od sytuacji, może mieć szereg zalet, największe z nich to:

• gwarancja niezmienności wysokości miesięcznej raty kredytowej w okresie 5 lat, niezależnie od sytuacji na rynku, od zmieniających okoliczności zewnętrznych, na które nie mamy wpływu,
• daje spokój, dzięki któremu nie wyczekujemy na comiesięczne podwyżki stóp procentowych,
• daje wymierne oszczędności finansowe w przypadku gwałtownego i długotrwałego podwyższania oprocentowania na zmiennych warunkach,
• w przypadku spadku stóp procentowych, a tym samym zmniejszenia opłacalności naszego stałego oprocentowania, możemy przenieść taki kredyt do innego banku na lepsze warunki, obowiązujące w danym momencie. Zdecydowana większość banków, nie pobiera prowizji za przeniesienie takiego kredytu.

Jakie wady ma stałe oprocentowanie?

Tu podobnie, w zależności od sytuacji, kredyt z oprocentowaniem stałym może mieć kilka wad:

• w przypadku zmian na rynku i spadku stóp procentowych, może dojść do sytuacji, że zmienne oprocentowanie będzie niższe od stałego, a tym samym zaczniemy przepłacać za comiesięczną ratę. Dodatkowo nawet jak wpadniemy na pomysł przeniesienia kredytu do innego banku na korzystniejsze warunki, możemy być w sytuacji, że stracimy pracę i nie będzie możliwości, przynajmniej przejściowo na przeniesienie do innego banku do czasu odzyskania zdolności kredytowej,
• wiele banków zastosowało się do rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która zaleca przy przenoszeniu kredytów ze stałym oprocentowaniem do innego banku, przenoszenie takiego kredytu tylko na stałe oprocentowanie.

Podjęcie decyzji co do wyboru oprocentowania, niewątpliwie jest wymagające w dzisiejszych czasach i niejednoznaczne. Mam nadzieję, że przybliżyłem Państwu tematykę opłacalności stałego oprocentowania oraz jego zalet i wad. Życzę Państwu jak najkorzystniejszych wyborów!

***

Grupa ANG S.A. to firma pośrednictwa finansowego i ubezpieczeniowego, którą tworzy ponad 350 akcjonariuszek i akcjonariuszy oraz ponad 900 ekspertek i ekspertów kredytowych i ubezpieczeniowych z całej Polski. Jako jedyna z branży finansowej posiada prestiżowy certyfikat B Corp, który jest potwierdzeniem spełnienia rygorystycznych norm społecznych i środowiskowych. Tym samym Grupa ANG znalazła się na liście firm uznawanych za najlepsze dla świata. Firma nie akceptuje missellingu, czyli sprzedaży klientom usług lub produktów, których nie potrzebują, nie rozumieją, na który ich nie stać lub za niegodziwą cenę. Od lat też angażuje się w pracę nad budowaniem zaufania społecznego do branży finansowej, edukację i przedsiębiorczość. W październiku 2020 w wyniku przekształcenia ANG Spółdzielni w Krajowym Rejestrze Sądowym zarejestrowana została Grupa ANG Spółka Akcyjna. 

Hubert Wilk - Ekspert finansowy w Warszawskim Towarzystwie Kredytowym, będącym częścią Grupy ANG S.A., zajmujący się od 2015 r. profesjonalną pomocą w uzyskaniu finansowania przy zakupie wymarzonego mieszkania lub przy budowie domu. Doświadczenie w branży, a także wykształcenie prawnicze, pozwalają na kompleksową obsługę oraz skuteczne przeprowadzenie przez złożoną procedurę kredytową.