Od wiosny 2023 r. obserwujemy duże ożywienie na rynku nieruchomości. Rozgrzany popyt prowadzi jednak do spadku liczby dostępnych mieszkań. Dlatego gotowość kupujących do zaoferowania większej kwoty staje się czynnikiem decydującym przy zakupie nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak kształtował się popyt w III kwartale 2023 r.?

• Jak kształtowała się podaż w III kwartale 2023 r.?

• Jak kształtowały się ceny nieruchomości w III kwartale 2023 r.?

• Jakie są prognozy na IV kwartał 2023 r. dla rynku nieruchomości?

Wyraźnym odzwierciedleniem pobudzenia rynku (najpierw wskutek złagodzenia zasad obliczania zdolności kredytowej, a następnie zapowiedzi i wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.) jest wartość Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON), która przez trzeci kwartał z rzędu utrzymuje się powyżej granicy optymizmu.

Jednak ankietowani pośrednicy wypowiadający się w najnowszej edycji badania nastrojów rynkowych INPON w III kwartale 2023 r. zaobserwowali, że za ogromnym popytem na mieszkania nie nadąża podaż, czego konsekwencją jest zmniejszenie oferty dostępnych mieszkań na rynku. Z tego względu obecnie głównym czynnikiem wpływającym na efektywność i tempo sprzedaży nieruchomości jest cena.

Rynek rozgrzany do czerwoności

Jak zaznaczyła we wspomnianym badaniu INPON Aleksandra Pudełko z biura Bracia Sadurscy z Krakowa, rynek jest rozgrzany do czerwoności, gdyż popyt przewyższa podaż, a po nieruchomości ustawiają się kolejki chętnych.

Ankietowani podkreślali, że program Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest kluczowym czynnikiem pobudzającym rynek, a największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania i małe domy, które mieszczą się w limicie cenowym programu, czyli do 800 tys. zł. Przy tym 54,5 proc. badanych pośredników zauważyło wzrost popytu na kawalerki, a aż 86 proc. – na większe mieszkania.

Warto zaznaczyć, że we wspomnianych wcześniej kolejkach ustawiają się nie tylko beneficjenci programu, lecz także osoby, które się do niego nie kwalifikują, a przewidują wzrost cen w przyszłości – gdyż, jak podkreślił w badaniu INPON Patryk Jaworski z biura Jaworski Nieruchomości w Poznaniu, kierują się zasadą „lepiej kupić teraz drogo niż później drożej”. Przy tym największe szanse mają osoby gotowe dać więcej, gdyż sprzedający nie są skłonni do obniżania cen. Przewagę mają również klienci gotówkowi, gdyż mogą szybko sfinalizować transakcję bez czekania na kredyt i bez niepewności, czy w ogóle go dostaną.

Mieszkania trudno dostępne

Jak wskazała Katarzyna Hańderek z Nieruchomości Hańderek w Bielsku-Białej, dużym problemem jest mała liczba ofert sprzedaży. Nieruchomości na sprzedaż jest niewiele, a duża część z nich sprzedaje się w „off-market”. Wskutek tego atrakcyjne nieruchomości bardzo szybko znikają z rynku – stały się wręcz dobrem luksusowym, z powodu nie tylko wysokich cen, lecz także małej dostępności.

Sytuacji nie ułatwia też niska podaż mieszkań na rynku pierwotnym. Dane GUS dotyczące budownictwa mieszkaniowego w okresie styczeń-wrzesień 2023 r. wskazują na spadki rok do roku we wszystkich analizowanych kategoriach:

• liczby mieszkań oddanych do użytkowania (o 3,4%);
• liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę i zgłoszenia z projektem budowlanym (o 26,6%);
• oraz mieszkań w budowie (o 15,7%).

Ograniczenia dotyczące nowych inwestycji wynikły m.in. z wysokich kosztów budowy, rosnących cen gruntów, wysokiej inflacji i niewielkiej dostępności kredytów. Teraz, jak wspomniano, popyt bardzo wzrósł, ale musi minąć trochę czasu, by podaż za nim nadążyła.

Mieszkania na sprzedaż

Obniżki zdarzają się rzadko

Z wypowiedzi w ankiecie INPON wynika, że osoby sprzedające nieruchomości nie są skłonne do obniżania cen. Część sprzedających nawet liczy na to, że wobec niedoboru atrakcyjnych ofert na rynku uda im się uzyskać jeszcze wyższą cenę, zwłaszcza że niektórzy zamierzają przeznaczyć środki ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości.

Pole do negocjacji jest niewielkie. Obniżki możliwe są głównie wtedy, gdy sprzedający nie zetknęli się z pogłoskami o możliwości uzyskania wyższych cen, a także gdy są świadomi, że nie wszyscy zainteresowani kredytami je otrzymają, a część mieszkań może powrócić na rynek. Jednak nawet w takich sytuacjach wynegocjowane upusty cen zwykle nie przekraczają kilku procent. Zdarzają się także lekkie obniżki w przypadkach, gdy cena danej nieruchomości nieznacznie przewyższa limit BK2%, a sprzedający chce, by zmieściła się w ramach programu.

– Tutaj zasada jest prosta – kupujący nie ma wyjścia, jeśli chce skorzystać z preferencyjnego finansowania, musi liczyć się z wyższą ceną i nierzadko brakiem negocjacji – mówi Marek Zajkowski z biura Perły Nieruchomości w Białymstoku.

Niższe ceny trafiają się w wyjątkowych sytuacjach, np. gdy sprzedający spieszy się ze sprzedażą dotychczasowego mieszkania i bardziej liczy się czas niż kwota. Można czasem trafić na okazje cenowe, ale raczej wśród mieszkań niewyremontowanych bądź o niskim standardzie. Tu jednak warto zachować ostrożność, gdyż taki okazyjny zakup może okazać się pułapką (np. z powodu nieuregulowanej sytuacji prawnej albo konieczności kosztownego remontu).

Dowiedz się więcej:
Mieszkanie z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę?
Jak nie wejść na minę, kupując z rynku wtórnego? Rozmowa z Moniką Lisiak

Co dalej?

Jeśli chodzi o prognozy na IV kwartał 2023 r., 71,5 proc. ankietowanych pośredników prognozuje dalszy wzrost popytu na kawalerki, 74,4 proc. – na większe mieszkania. Jeśli chodzi o podaż, wskazania nie są definitywne, bo choć najwięcej respondentów przewiduje wzrost (40 proc. – w przypadku kawalerek, 45,8 proc. – większych mieszkań), to również wiele osób prognozuje utrzymanie tego samego poziomu (32,2 proc., jeśli chodzi o kawalerki, 28,7 proc. – większe mieszkania) oraz spadek (odpowiednio 27,8 proc. i 25,5 proc.). Znaczna większość respondentów spodziewa się natomiast wzrostu cen (77,6 proc. zakłada, że wzrosną ceny kawalerek, 75,8 proc. – ceny większych mieszkań).

To, czy ruch na rynku się utrzyma, zależy w znacznym stopniu od sytuacji gospodarczej, która wciąż jest niepewna. Czynniki, które warto brać pod uwagę w nadchodzących miesiącach, to:

• dostępność środków w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. oraz dalsze decyzje o kontynuowaniu bądź wstrzymaniu naboru wniosków;
• dostępność kredytów, nie tylko w ramach programów dopłat (zwłaszcza poziom stóp procentowych);
• poziom inflacji (obecnie wciąż wysoki, co schładza podaż nieruchomości).

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.