Procedury związane z nabyciem nieruchomości z rynku pierwotnego różnią się od tych stosowanych przy transakcjach na rynku wtórnym, co wynika częściowo z lepszej ochrony nabywcy. Aby było to w pełni bezpieczne kupno domu od dewelopera, krok po kroku należy przeprowadzić transakcję zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Wizyta u dewelopera

Ustawa deweloperska funkcjonująca od 2012 roku zapewnia kupującym dużą ochronę w transakcji z deweloperem, który jako podmiot profesjonalny mógłby nadużywać w tej relacji swojej pozycji. Mimo to kupując dom z rynku pierwotnego należy, jak przy każdym tak dużym wydatku, zachować dużą dozę ostrożności i możliwie najlepiej zadbać o swoje interesy. Przedstawiamy poradnik jak krok po kroku przeprowadzić transakcję zakupu domu od dewelopera, zaczynając od wizyty w biurze projektowym.

Zanim jednak udamy się do dewelopera w celu zapoznania się z ofertą należy sprawdzić, czy mamy do czynienia z solidną firmą. Najlepiej zweryfikować to w kilku źródłach, a jednym z najbardziej dostępnych jest internet. Znajdziemy tam z pewnością opinie klientów, należy jednak przeanalizować je z pewną rezerwą, ponieważ doświadczenie mówi, że chętniej dzielimy się w internecie opiniami negatywnymi, niż pozytywnymi. A niezadowolony klient potrafi wyolbrzymić nawet mały problem, dlatego pojedyncza historia nie powinna jeszcze dewelopera przekreślać. Co innego jeśli jest ich więcej i dotyczą poważniejszych kwestii oraz dużych usterek.

Innym źródłem, w którym należy zweryfikować firmę jest Krajowy Rejestr Sądowy, do którego wpisane są wszystkie firmy działające w postaci innej niż jednoosobowa działalność gospodarcza. Numer KRS można znaleźć na stronie internetowej dewelopera, powinien on go również udostępnić na naszą prośbę, ponieważ informacje zawarte w rejestrze są jawne i publiczne. Z rejestru dowiemy się kto znajduje się w zarządzie firmy, jaki był jej kapitał początkowy, ale także czy składa na bieżąco sprawozdania finansowe, albo czy toczy się wobec niej postępowanie upadłościowe.

Warto przyjrzeć się również poprzednim inwestycjom jakie firma zrealizowała. Deweloperzy chętnie chwalą się nimi na swoich stronach internetowych przedstawiając piękne zdjęcia czy wizualizacje, jednak lepiej będzie zweryfikować, czy są one spójne z rzeczywistością, udając się na miejsce takiej inwestycji. Przy odrobinie szczęścia uda nam się porozmawiać z jakimś mieszkańcem, który może być chętny do podzielenia się swoimi doświadczeniami ze współpracy z deweloperem. Więcej porad znajdziesz tutaj: "Sprawdzanie dewelopera przed zakupem mieszkania lub domu".

Wybierając się do biura projektowego, warto zapoznać się z aktualną ofertą i przygotować ewentualne pytania. Wizytę dobrze jest umówić telefonicznie, ponieważ wtedy będziemy mieli pewność, że zostanie nam poświęcona odpowiednia ilość czasu, a pracownik będzie mógł nas oprowadzić po placu budowy. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto obejrzeć kilka inwestycji jeśli mamy taką możliwość i jeśli takowe powstają w interesującej nas lokalizacji. W każdej z nich zauważymy coś co nam odpowiada i coś, co nam przeszkadza, a to pozwoli na znalezienie kompromisu i wybór najlepszej możliwej opcji.

Domy na sprzedaż

Kupno domu zapewne poprzedzone będzie negocjacjami. Tutaj dowiesz się, jak je poprowadzić: "Negocjacje z deweloperem - jak się przygotować"

Prospekt informacyjny

Zgodnie z ustawą deweloperską, która funkcjonuje od 2012 roku, deweloper ma wobec nabywcy pewne obowiązki, a należy do nich przedstawienie pełnej dokumentacji związanej z inwestycją. Jednym z takich dokumentów jest prospekt informacyjny, który stanowi integralny załącznik do umowy deweloperskiej, jednak inwestor powinien go udostępnić kupującemu bezpłatnie dużo wcześniej. W prospekcie znajdują się informacje niezbędne do identyfikacji dewelopera – jego dane rejestrowe, szczegółowe informacje dotyczące samej nieruchomości, w tym gruntu, na którym inwestycja będzie realizowana, oraz jej najbliższego otoczenia, posiadania przez dewelopera pozwolenia na budowę, sposobu finansowania inwestycji, a także planowanego terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy.

Z prospektu można również poznać inne szczegóły dotyczące inwestycji, zapoznać się z harmonogramem prac, sposobem pomiaru powierzchni nieruchomości, zasadami odnoszących się do ewentualnych zmian ceny. Deweloper umieszcza tam również informację o planowanych środkach ochrony kupującego, takich jak rachunek powierniczy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także jakie są warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Umieszczenie w prospekcie informacji nieprawdziwych, albo nieumieszczenie informacji wymaganych przepisami ustawy deweloperskiej, uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej, a dewelopera naraża na odpowiedzialność karną, a także zarzuty stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Prospekt informacyjny musi być dostarczony na trwałym nośniku i stanowi integralny element umowy deweloperskiej, więc zapisy obu tych dokumentów muszą być spójne.

Umowa rezerwacyjna

Jeśli potrzebujemy więcej czasu na podjęcie decyzji o zakupie konkretnego domu albo na sprawdzenie swojej zdolności kredytowej, warto rozważyć podpisanie z deweloperem umowy rezerwacyjnej. Jest to gwarancja, że przez określony w umowie czas deweloper nie sprzeda nieruchomości nikomu innemu, najczęściej jest to związane z wniesieniem określonej opłaty. Ten rodzaj umowy nie jest opisany w umowie deweloperskiej, stosuje się więc do niej przepisy kodeksu cywilnego w zakresie umów cywilnoprawnych. Przez to forma i treść umowy są swobodniejsze niż w przypadku umowy kupna-sprzedaży, jednak nie może być sprzeczna z ustawą deweloperską. Są jednak pewne niezbędne elementy, które powinny się w niej znaleźć, a należą do nich:

• dane dewelopera (nazwa, dane firmy) i kupującego (PESEL, imię i nazwisko, adres);
• informacje o lokalu – przedmiocie umowy, czyli wskazanie konkretnej nieruchomości – rodzaj, adres, metraż itp.,
• cena lokalu,
• czas zawarcia umowy lub wskazanie daty podpisania umowy deweloperskiej,
• wysokość opłaty rezerwacyjnej,
• konsekwencje dla stron w momencie zerwania umowy.

Należy zwrócić uwagę z jakiego rodzaju opłatą mamy do czynienia przy umowie rezerwacyjnej, mianowicie czy jest to zaliczka czy zadatek. Ta pierwsza podlega zwrotowi jeśli umowa nie dojdzie do skutku, w drugim przypadku jeśli kupujący wycofa się z zakupu deweloper będzie mógł żądać od niego dwukrotności wpłaconej kwoty. W przypadku zakupu zarówno zaliczka, jak i zadatek zaliczane są na poczet ceny, a strony mogą dowolnie kształtować treść umowy rezerwacyjnej w tym zakresie. Umowa może więc przewidywać również, że w przypadku odstąpienia od umowy opłata zostaje w całości zwrócona. Czasami deweloper zastrzega, że zwrot nastąpi gdy kupujący udowodni, że do podpisania umowy nie doszło nie z jego winy, np. gdy otrzyma negatywną decyzję kredytową. Ważne, aby dokładanie zapoznać się z zapisami umowy rezerwacyjnej w tym zakresie.

Umowa deweloperska

Kolejnym etapem zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego jest umowa deweloperska. Jest to obowiązkowy element takiej transakcji, który wynika wprost z ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Na podstawie takiej umowy deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu i jego przekazania nabywcy, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty umówionej ceny. Umowa deweloperska musi mieć dla swej ważności formę aktu notarialnego. W umowie takiej powinny się znaleźć:

• określenie stron umowy,
• miejsce i data jej zawarcia,
• informacje o nieruchomości, na której powstanie inwestycja,
• określenie położenia oraz istotnych cech nieruchomości,
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, w tym informacje o rachunku powierniczych i gwarancji bankowej,
• numer pozwolenia na budowę,
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy,
• powierzchnia domu i układ pomieszczeń,
• termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji,
• sposób pomiaru powierzchni lokalu,
• zakres i standard prac wykończeniowych,
• warunki odstąpienia od umowy,
• sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości,
• cena nabycia,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku,
• termin odbioru domu,
• termin przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości,
• oświadczenie nabywcy, że dokonał odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznał się z ich treścią.

Więcej o umowie deweloperskiej dowiesz się tutaj - "Co powinna zawierać umowa deweloperska?"

Finansowanie nieruchomości

Zakup nieruchomości może być dokonany za gotówkę, wówczas nie ma problemu z dodatkowymi formalności. Jeśli natomiast finansowany będzie przy pomocy kredytu, to umowa deweloperska stanowi jeden z elementów wniosku kredytowego, więc niezwłocznie po jej podpisaniu należy ją dostarczyć do banku. Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej pieniądze nabywców są znacznie lepiej chronione, ponieważ znajdują się one na rachunku powierniczym prowadzonym przez bank, który wypłaca je deweloperowi wraz z postępem realizacji inwestycji zgodnie z harmonogramem prac. Dotyczy to także środków na zakup pozyskanych z kredytu hipotecznego. Deweloper będzie więc otrzymywał je w transzach, co niweluje ryzyko utraty wszystkich pieniędzy wpłaconych przez kupującego w sytuacji, gdy deweloper nie ukończy inwestycji i zbankrutuje. To właśnie takie historie, które zdarzały się w przeszłości, były podstawą dla uchwalenia ustawy lepiej chroniącej kupujących.

Więcej o rachunku powierniczym dowiesz się tutaj - "Jak działa mieszkaniowy rachunek powierniczy?"

Odbiór techniczny domu

Kiedy prace budowlane zostaną zakończone, a nieruchomość osiągnie stan i standard określony w umowie deweloperskiej, kupujący zostanie poinformowany o możliwości dokonania odbioru domu. Forma takiego powiadomienia może być telefoniczna lub mailowa i musi być wskazana w umowie deweloperskiej. Jeśli nie posiadamy wiedzy z zakresu budownictwa, warto na odbiór zabrać ze sobą kogoś z uprawnieniami inspektora nadzoru budowlanego, albo innego fachowca z branży.

Podczas odbioru należy zwrócić uwagę, czy nieruchomość została wykonana zgodnie z umową deweloperską, czy zawiera wszystkie wskazane w niech cechy, czy wielkość pomieszczeń jest taka jaka powinna być. Dodatkowo warto spojrzeć na wykonanie i jakość zastosowanych materiałów, do czego często potrzebne jest fachowe oko. Wszystkie nieprawidłowości oraz niezgodności z umową należy niezwłocznie zgłosić deweloperowi. Ten powinien wszystkie te rzeczy poprawić lub usunąć, a jeśli nie jest to możliwe obniżyć umówioną cenę. Mowa tu oczywiście o kwestiach istotnych, wadach które czynią nieruchomość niezgodną z umową, a w skrajnych przypadkach nie nadającą się do pełnienia funkcji w tej umowie określonych. Deweloper ma dwa tygodnie na ustosunkowanie się opisanych w protokole usterek i 30 dni na ich usunięcie. Jeśli nie dopełni on tych czynności, powinien podać nowy termin oraz uzasadnienie opóźnienia.

Szczególną uwagę należy poświęcić:

• prawidłowemu osadzeniu okien i parapetów,
• właściwemu wstawieniu skrzydeł drzwiowych (nie mogą przeszkadzać w montażu podłogi),
• wykończeniu ścian i podłóg,
• prawidłowemu otwieraniu drzwi i okien,
• dostępności odpływów wody,
• sprawności wentylacji,
• doprowadzeniu mediów,
• metrażowi i układowi pomieszczeń – czy są zgodne z planem.

Umowa przyrzeczona

Ostatnim etapem kupna domu od dewelopera jest podpisanie umowy przyrzeczonej, do tego czasu właścicielem gruntu i domu cały czas pozostaje deweloper. Przeniesienie własności nieruchomości odbywa się w formie aktu notarialnego, umowa taka musi zawierać:

• opis stanu prawnego nieruchomości,
• postanowienia poświadczające dopełnienie warunków umowy przedwstępnej,
• opis dokumentów niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu,
• rozliczenie wszystkich środków finansowych wnoszonych przez klienta podczas budowy,
• opis zasad określających korzystanie z części wspólnych nieruchomości, jeśli takowe są.

Znajdź nowy dom w Twojej lokalizacji:

• nowe domy w Warszawie
• nowe domy w Gdańsku
• nowe domy w Krakowie
• nowe domy w Łodzi
• nowe domy we Wrocławiu
• nowe domy w Poznaniu
• nowe domy w Szczecinie

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.