Dom w stanie deweloperskim jest dobrym wyborem dla osób, które nie chcą lub nie mogą budować domu we własnym zakresie, chciałyby same decydować o jego wykończeniu, a przy tym mogą poczekać z wprowadzeniem się do czasu sfinalizowania prac wykończeniowych. Warto jednak wiedzieć, że pojęcie stanu deweloperskiego nie jest jednoznacznie zdefiniowane, więc zawsze trzeba sprawdzić, co oznacza w konkretnym przypadku.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co obejmuje stan deweloperski domu?

• Na co zwrócić uwagę, kupując dom w stanie deweloperskim?

• Jakie są wady zakupu domu w stanie deweloperskim?

• Jakie są zalety zakupu domu w stanie deweloperskim?

Co obejmuje stan deweloperski domu?

Pojęcie stanu deweloperskiego często pojawia się w ofertach sprzedaży nieruchomości. Nie jest ono jednak sprecyzowane w przepisach. Jak więc należy je rozumieć? Standardowo przyjmuje się, że budynek w stanie deweloperskim jest na takim etapie, że można w nim od razu zacząć prace wykończeniowe. Oznacza to, że ma już doprowadzone niezbędne przyłącza, zamontowane grzejniki, schody, okna, parapety i drzwi zewnętrzne oraz podbitkę dachową i rynny, wykonane wylewki podłogowe i tynki, ocieplone poddasze i elewację. Stan deweloperski oznacza też, że przestrzeń wokół domu jest wstępnie zagospodarowana (ogrodzona działka, przygotowane miejsca parkingowe).

Domy na sprzedaż

Warto jednak zwrócić uwagę, że ze względu na wspomniany brak formalnej definicji, sytuacja może różnie wyglądać w różnych przypadkach. Można np. czasem zetknąć się ze „stanem deweloperskim podwyższonym”, który poza wszystkim, co wymieniono powyżej, obejmuje także jednokrotne malowanie ścian i sufitów oraz tzw. biały montaż (instalację sprzętów sanitarnych, armatury oraz baterii). Dlatego zawsze należy zapoznać się z informacjami, jaki zakres prac obejmuje stan deweloperski w interesującym nas budynku.

Na co zwrócić uwagę, kupując dom w stanie deweloperskim?

Na początek warto zweryfikować wiarygodność i rzetelność dewelopera, od którego chcemy kupić dom. Kupno domu już zbudowanego wiąże się oczywiście z mniejszym ryzykiem niż kupno tzw. dziury w ziemi, czyli nieruchomości, która ma dopiero powstać. Jednak i w tym przypadku warto sprawdzić, komu mielibyśmy powierzyć niemałą kwotę. Zacznijmy od zweryfikowania, czy dana firma w ogóle istnieje i czy nie jest w stanie upadłości – dowiemy się tego z Krajowego Rejestru Sądowego. Dane dewelopera podane na jego stronie powinny się zgadzać z danymi w KRS. Obejrzyjmy poprzednie realizacje dewelopera – zwłaszcza, jeśli to możliwe, budynki starsze, co najmniej kilkuletnie, gdyż niektóre problemy i niedociągnięcia wychodzą na jaw dopiero po pewnym czasie. Postarajmy się też poznać opinie ich mieszkańców, czy to w internecie, czy w bezpośredniej rozmowie. Dobrze jest również przeszukać internet pod kątem wcześniejszych opinii, artykułów i doniesień prasowych, które mogłyby stawiać dewelopera w negatywnym świetle (np. wskazujących na jego nieuczciwość czy słabą jakość i wady techniczne inwestycji).

Jak wspomniano, należy upewnić się, co deklarowany stan deweloperski oznacza w konkretnym przypadku i czy deklaracje faktycznie zostały zrealizowane.

Odbierając dom w stanie deweloperskim, należy sprawdzić:

• jakość wykonania elewacji i dachu;
• montaż rynien i rur spustowych;
• powierzchnię i rozkład pomieszczeń;
• rodzaj użytych materiałów;
• obecność, rozmieszczenie i sprawność instalacji;
• zainstalowanie deklarowanego wyposażenia itp.

Należy także sprawdzić, jak wygląda droga dojazdowa i na jakiej zasadzie jest rozwiązana kwestia dostępu do niej. Przeważnie wraz z domem kupujemy udział w działce, na której droga się znajduje. Na oględziny domu warto wybrać się w towarzystwie osoby znającej się na budownictwie. Najlepiej skorzystać z usług profesjonalisty – inżyniera bądź technika budownictwa. Warto wiedzieć, że odbiór techniczny jest obowiązkowy jedynie w przypadku osób, które kupiły nieruchomość od dewelopera jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na jej użytkowanie. Jeśli kupujemy dom już po tym, jak takie pozwolenie zostało wydane, odbiór techniczny odbywa się po uzgodnieniu z deweloperem.

Poprośmy sprzedającego o przedstawienie dokumentacji dotyczącej domu: prospektu informacyjnego, pozwolenia na budowę, dziennika budowy, zawiadomienia o zakończeniu budowy, numeru księgi wieczystej, dokumentów związanych z instalacjami, a także wszelkich certyfikatów i instrukcji obsługi.

Zwróćmy też uwagę na najbliższe otoczenie domu. Sprawdźmy, jakie inwestycje są planowane w okolicy, gdyż mogą one bardzo wpłynąć na komfort korzystania z domu. Jeśli np. okaże się, że w pobliżu powstanie duży obiekt handlowy, z jednej strony będzie można szybko i wygodnie zrobić zakupy, z drugiej – można się pożegnać z ciszą i spokojem; dlatego warto przemyśleć, co jest dla nas ważniejsze. Informacje o planowanych inwestycjach, a także zagospodarowaniu osiedla i terenu wokół niego można znaleźć w prospekcie informacyjnym, który otrzymamy od dewelopera, lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kolejne ważne kwestie związane z lokalizacją domu to łatwy dostęp do wszelkich niezbędnych punktów handlowych i usługowych, a także do transportu publicznego (osoby, które korzystają na co dzień z samochodu, powinny to również mieć na uwadze na wypadek np. awarii pojazdu).

Zanim podpiszemy umowę kupna-sprzedaży, należy dokładnie przeanalizować jej zapisy, czy są korzystne dla nas jako nabywcy i czy nie ma tam klauzul niedozwolonych (abuzywnych), czyli takich, które znacząco ograniczają prawa jednej ze stron na rzecz drugiej, wprowadzając między nimi nierównowagę. Warto przy tym skorzystać z pomocy prawnika, który podpowie, jakie zmiany da się wynegocjować i jak to zrobić.

Minusy zakupu domu w stanie deweloperskim

Problemem dla niektórych nabywców może być fakt, że do domu w stanie deweloperskim nie można się od razu wprowadzić. Prace wykończeniowe mogą potrwać kilka miesięcy albo nawet kilka lat – w zależności od tego, czy dysponujemy całą kwotą na pokrycie ich kosztów, czy zdecydujemy się wykonać je przynajmniej w części samodzielnie, czy skorzystamy z usług wyspecjalizowanej ekipy, czy trafimy na wolne terminy i czy nie będzie przestojów (np. wskutek niedoboru pracowników, konieczności oczekiwania na dostawę materiałów itp.). W związku z tym przeprowadzka może się bardzo odwlec w czasie.

Kolejną wadą jest to, że nie da się z góry określić kosztów wykończenia domu w stanie deweloperskim. Biorąc pod uwagę rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny, może się okazać, że całościowa kwota znacznie przekroczy tę, na którą się nastawiliśmy. Z drugiej strony wspomniane już wykonanie części prac samodzielnie może te koszty znacząco obniżyć.

Plusy zakupu domu w stanie deweloperskim

Zakup domu w stanie deweloperskim jest szybszą i wygodniejszą opcją niż budowa we własnym zakresie. Nie trzeba już zajmować się poszukiwaniem działki, sprawdzaniem jej pod kątem uzbrojenia i ewentualnych wad ukrytych, załatwianiem formalności związanych z budową ani kontrolowaniem prac budowlanych.

Jeśli natomiast zestawimy zakup istniejącego już domu w stanie deweloperskim z zakupem domu w inwestycji, która ma dopiero powstać, ważną zaletą tego pierwszego jest fakt, że od razu widzimy, co kupujemy. Można więc skontrolować, czy nowy dom odpowiada naszym potrzebom i czy wszystko w nim działa jak powinno.

Porównajmy teraz dom w stanie deweloperskim do nowego, kompletnie wykończonego domu. Na korzyść zakupu tego pierwszego przemawia możliwość dopasowania wnętrza domu do potrzeb i gustów. Docenią to zwłaszcza osoby, które szukają oryginalnych rozwiązań, innych niż standardowe pakiety wykończeniowe oferowane w opcji „pod klucz”. Z drugiej strony jednak trzeba mieć świadomość, że całkowicie „skrojony na miarę” będzie jedynie dom budowany według indywidualnego projektu. Natomiast jeśli kupujemy dom w stanie deweloperskim, nie można np. dowolnie zaplanować rozkładu pomieszczeń, wyglądu elewacji czy rodzaju ogrzewania, a jedynie wybierać spośród gotowych opcji dostępnych w danej lokalizacji.

Cena domu w stanie deweloperskim jest niższa na starcie niż nowego domu o takich samych parametrach, ale z wykończeniem. Ma to znaczenie dla osób, które dysponują mniejszą kwotą na zakup, a wykończenie i wyposażenie mogą odłożyć na później. Tak czy inaczej, warto wziąć pod uwagę to, o czym była mowa powyżej – że, m.in. ze względu na rosnące ceny materiałów i prac budowlanych, ostateczne koszty mogą się okazać znacznie wyższe. Jednak, jak wspomniano, można oszczędzić poprzez wykonanie części prac wykończeniowych samodzielnie, jeśli ma się już pewne umiejętności i doświadczenie.

Domy na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Czy deweloperowi wszystko wolno? O klauzulach niedozwolonych w umowach deweloperskich"
• "Chcesz kupić dom? Sprawdź, co musisz wiedzieć!"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.