Budowa domu to poważne przedsięwzięcie, które wymaga nie tylko czasu, ale i sporej wiedzy. Jeśli nie chcesz ryzykować utraty nerwów, warto przyjrzeć się ofertom domów w stanie deweloperskim. Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu w stanie surowym, aby tej decyzji nie żałować?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co sprawdzić w pozwoleniu na budowę przy kupnie domu w stanie surowym?

• Co sprawdzić odnośnie do działki przy kupnie domu w stanie surowym?

• Co sprawdzić w projekcie przy kupnie domu w stanie surowym?

• Jakie dokumenty sprawdzić przy kupnie domu w stanie surowym?

• Jak sprawdzić jakość budowy przy kupnie domu w stanie surowym?

Co sprawdzić w pozwoleniu na budowę przy kupnie domu w stanie surowym?

Dom w stanie surowym może być sprzedawany nie tylko przez firmę zajmującą się budową nieruchomości, ale i przez prywatnego inwestora, który z jakichś powodów zdecydował się na sprzedaż przed ukończeniem budowy. O ile zakup od profesjonalnej firmy, której wiarygodność można sprawdzić w internecie i różnych rejestrach, obarczony jest mniejszym ryzykiem, ponieważ podmioty takie muszą trzymać się ściśle określonych procedur i formalności, to już kupno domu w stanie surowym od osoby prywatnej wymaga większej ostrożności. Z tego powodu w drugim wypadku przed zakupem należy dokładnie sprawdzić kilka kwestii, od pozwolenia na budowę zaczynając.

Domy na sprzedaż

Pozwolenie na budowę to podstawowy dokument, bez którego żadna budowa nie powinna być rozpoczęta, co nie oznacza, że nadal nie zdarzają się samowole budowlane. Są to jednak przypadki marginalne, więc szansa trafienia na taką ofertę jest niewielka. Pozwolenie ma formę decyzji administracyjnej i jest ważne 3 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, czyli po upływie 14 dni od jej doręczenia, jeśli żadna ze stron nie złoży od niej odwołania. W tym czasie należy rozpocząć budowę domu. Jeśli prace budowlane zostaną przerwane na okres dłuższy niż 3 lata, decyzja traci ważność i trzeba się ubiegać o wydanie nowej. Jeśli jednak prace wydłużają się na taki okres, ale są prowadzone nieprzerwanie, wówczas decyzja zachowuje ważność. Gdy decydujemy się więc na kupno domu w stanie surowym zamkniętym, musimy sprawdzić, czy budowa odbywała się na podstawie ważnego pozwolenia.

Dowiedz się więcej: "Kupujesz dom w trakcie budowy? Sprawdź, czy dotyczy cię pozwolenie na budowę"

Od kilku lat możliwe jest rozpoczęcie budowy bez pozwolenia, o ile budynek i jego obszar oddziaływania nie wykraczają poza granice działki i nie mają negatywnego wpływu na środowisko. Wówczas zamiast pozwolenia wystarczy zgłoszenie budowy. W praktyce jednak ocena sytuacji i wskazanie obszaru oddziaływania bywają trudne. Na zgłoszenie nie mogą być budowane domy szeregowe i w zabudowie bliźniaczej.

Obowiązek określenia obszaru oddziaływania spoczywa na architekcie lub projektancie, który będzie musiał dokonać analizy ograniczeń w zagospodarowaniu, w tym zabudowy terenu.

Ocenie podlega między innymi:

• obszar zacienienia, który powstanie po zbudowaniu domu,
• ochrona przeciwpożarowa,
• studnie, oczyszczalnie, zbiorniki na gaz.

Od 2022 r., w ramach programu „Dom bez formalności”, budowa na zgłoszenie z projektem budowlanym możliwa jest także w przypadku jednorodzinnych budynków mieszkalnych o powierzchni do 70 mkw., budowanych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. W 2023 r. pojawiły się informacje, że rząd planuje zmienić te przepisy, lecz jak dotąd (stan na październik 2024 r.) zmiany nie zostały wprowadzone. Trzeba się jednak liczyć z taką możliwością i śledzić przepisy na bieżąco.

Jeśli budowa nie została jeszcze ukończona, możliwe jest przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych. Aby to zrobić, nabywca musi uzyskać zgodę dotychczasowego inwestora i zaakceptować warunki zawarte we wcześniej wydanym pozwoleniu na budowę. Następnie składa wniosek z załącznikami do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Decyzja o przeniesieniu wydawana jest z reguły w ciągu miesiąca, choć w wyjątkowych wypadkach termin może się wydłużyć do 2 miesięcy (wnioskodawca dostaje informację o tym).

Domy na sprzedaż

Co sprawdzić odnośnie do działki przy kupnie domu w stanie surowym?

Poza formalnościami należy sprawdzić również rzeczy, które będą miały realny wpływ na korzystanie z domu. To, jak wygląda działka i w jakiej okolicy jest położona, ma kluczowe znaczenie dla jej zagospodarowania i użytkowania. Ważne są tu powierzchnia, nachylenie gruntu, to, co znajduje się na działkach sąsiednich, a jeśli nie są one zabudowane, co może na nich powstać w przyszłości. Aby sprawdzić przeznaczenie sąsiednich nieruchomości, należy zajrzeć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostępnego we właściwym urzędzie gminy. Dowiemy się z niego, czy wobec nich istnieją już jakieś plany zabudowy, a jeśli tak, co może na nich powstać. To, czy będą to kolejne domy jednorodzinne, czy na przykład fabryka lub droga szybkiego ruchu, będzie miało duży wpływ na podjęcie decyzji o zakupie.

Wielkość działki oraz kąt jej nachylenia, a także położenie na niej samego domu mają natomiast znaczenie chociażby przy planowaniu ogrodu. Nie ma tutaj konkretnych wytycznych, jakie powinny być spełnione. Ważne aby warunki te odpowiadały naszym planom co do wyglądu części zewnętrznej domu. Działkę należy ponadto dokładnie obejrzeć i sprawdzić, czy nie leży na terenie podmokłym, albo czy nie grozi jej zalanie. Najlepiej więc na oglądanie wybrać się po ulewnym deszczu. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto jednak zobaczyć działkę o różnych porach dnia, aby sprawdzić w jakim stopniu jest nasłoneczniona. Zwróćmy uwagę, czy przez nieruchomość nie przechodzą kable, czy nie stoją nie niej słupy wysokiego napięcia. Pozbycie się takich instalacji jest raczej niemożliwe, a właściciel musi je tolerować na swojej działce w zamian za regularnie wypłacaną rekompensatę w postaci opłaty za tzw. służebność przesyłu. Sytuacja taka nie powinna od razu przekreślać takiej działki. Należy się wówczas jedynie zastanowić, czy takie rozwiązanie nam odpowiada.

Domy na sprzedaż

Co sprawdzić w projekcie przy kupnie domu w stanie surowym?

Budowa musi odbywać się zgodnie z projektem, który tworzony jest jeszcze przed rozpoczęciem prac i złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Należy wiec zweryfikować zgodność wykonania inwestycji z projektem, biorąc pod uwagę:

• określenie granic działki lub terenu,
• usytuowanie budynku względem granic działki,
• obrys i układy obiektów budowlanych (istniejących i projektowanych),
• rozkład sieci uzbrojenia terenu,
• sposób odprowadzania ścieków lub oczyszczalnię ścieków,
• układ komunikacyjny,
• układ zieleni.

Jakie dokumenty sprawdzić przy kupnie domu w stanie surowym?

Przed podjęciem decyzji należy poprosić sprzedającego o przedstawienie następujących dokumentów:

• wspomniane już pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie,
• projekt domu wraz z planem zagospodarowania przestrzennego,
• odpis lub numer księgi wieczystej nieruchomości,
• wyciąg z ewidencji gruntów,
• dziennik budowy,
• umowy przyłączeniowe lub warunki techniczne przyłączy mediów (woda, gaz, prąd, kanalizacja),
• protokoły odbioru instalacji już istniejących.

Przy tym nie wystarczy jedynie szybki rzut oka na te dokumenty. Przyda się kopia każdego z nich, aby można było je spokojnie przeanalizować i sprawdzić prawdziwość zawartych w nich danych we właściwych rejestrach i instytucjach.

Treść księgi wieczystej można sprawdzić bezpłatnie w internecie, a znajdują się w niej najistotniejsze informacje dotyczące nieruchomości, w tym przede wszystkim wskazanie właściciela, powierzchni nieruchomości i jej lokalizacji, obciążających nieruchomość prawach osób trzecich, hipotekach, zastawach czy postępowaniach egzekucyjnych. Jest to wyjściowy dokument, od którego należy rozpocząć analizę.

Jeśli kupujemy nieruchomość od dewelopera, należy dokładnie go zweryfikować, zaczynając od wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym, gdzie zarejestrowane są firmy działające w formie spółek. Wiele przydatnych informacji znajdziemy w internecie. Mowa tu nie tylko o ofercie dewelopera i jego portfolio, ale i o opiniach zadowolonych bądź niezadowolonych klientów. Deweloperzy lubią chwalić się swoimi zrealizowanymi inwestycjami, więc warto którąś z nich odwiedzić i zobaczyć nawet z zewnątrz, czy jej opis na stronie firmy zgadza się z rzeczywistością. Jeśli deweloper zostanie już sprawdzony, należy poprosić go o przedstawienie prospektu informacyjnego, czyli dokumentu zawierającego wszystkie informacje o interesującej nas inwestycji. Deweloper taki prospekt ma obowiązek przedstawić każdorazowo na żądanie klienta i stanowi on później załącznik do umowy deweloperskiej. Więcej o sprawdzaniu dewelopera przed zakupem domu przeczytasz tutaj - "Sprawdzanie dewelopera przed zakupem mieszkania lub domu".

Domy na sprzedaż

Jak sprawdzić jakość budowy przy kupnie domu w stanie surowym?

Ostatnim elementem, na jaki należy zwrócić uwagę jest jakość wykonania budynku. Sprzedający powinien przedstawić faktury i ewentualne certyfikaty dla wszystkich wykorzystanych materiałów i urządzeń. Na tej podstawie jesteśmy w stanie samodzielnie zweryfikować, chociażby za pomocą internetu, z czym mamy do czynienia i czy zastosowane materiały są wysokiej jakości. Jeśli jednak nie jesteśmy w stanie tego ocenić, warto na oględziny nieruchomości zabrać ze sobą fachowca zorientowanego w branży budowlanej.

Jeśli sprzedający będzie się uchylał od przedstawienia dowodów zakupu albo innych dokumentów, które mogłyby potwierdzić rodzaj zastosowanych materiałów, powinien być to dla nas sygnał ostrzegawczy sugerujący, że możemy mieć do czynienia z nierzetelnym kontrahentem.

Szczególną uwagę trzeba poświęcić na oględziny budynków długo stojących, ponieważ użyte w nich materiały, jeśli nie zostały odpowiednio zabezpieczone, mogą ulec degradacji wskutek działania czynników atmosferycznych. Widoczne na pierwszy rzut oka uszkodzenia, ubytki czy wilgotne plamy powinny zwrócić naszą uwagę.

Jeżeli nie chcesz samodzielnie dokonywać oceny stanu technicznego i formalnego domu, skorzystaj z usług profesjonalnego agenta:

Znajdź agenta

Dowiedz się więcej:

• Na co zwrócić uwagę, kupując dom w stanie deweloperskim?
• Jak sprawdzić dom przed licytacją komorniczą?
• Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania?
• Jakie wymagania musi spełnić dom bez pozwolenia budowę?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.