Poszukując perełek inwestycyjnych, wielu zastanawia się nad zakupem nieruchomości na licytacjach komorniczych. Trudno się dziwić, u komorników można znaleźć ciekawe oferty poniżej wartości rynkowej. Pytanie jednak, czy są to rzeczywiście bezpieczne inwestycje?

Powszechnie panuje przekonanie, że kupując nieruchomość od komornika, nabędziemy ją „czystą” i wolną od długów. Owszem, z reguły tak jest, ale dotyczyć to będzie tylko co do zasady długów finansowych ciążących na nieruchomości.

Niestety, wielu moich klientów, sugerując się tymi powszechnymi, a zarazem błędnymi opiniami straciło spore majątki. Jak to się stało? Otóż nabyli nieruchomość wolną od hipotek. Ale cóż z tego! W przedmiotowej nieruchomości zastali nieoczekiwanego gościa.
Mało tego, drzwi do zakupionego lokum były zamknięte… I mamy impas.

Lokator w gratisie

W sytuacji kiedy nieruchomość wykorzystywana jest przez dłużników na cele mieszkaniowe, to dokonując zakupu takiej nieruchomości w drodze licytacji, należy koniecznie ustalić, czy aby na pewno nie kupimy domu czy mieszkania z lokatorem.

W wypadku nieposiadania tytułu prawnego do innej nieruchomości przez dłużników – co jest z reguły wielce prawdopodobne – wprowadzenie w posiadanie do zakupionej nieruchomości nowych nabywców może potrwać nawet kilka lat.

Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami prawnymi nie można dokonać eksmisji „na bruk”. Krótko mówiąc, musimy mieć gdzie takiego „byłego właściciela” przekwaterować. Procedura usuwania byłych właścicieli z mieszkania nie jest wcale taka łatwa, i z pewnością nie jest szybka.

Jeśli kupimy nieruchomość na licytacji, a były właściciel nie zechce się wyprowadzić, na początku komornik wezwie dłużnika, aby ten dobrowolnie nieruchomość opuścił. Jednocześnie ustali, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, oraz ustali sytuację rodzinną dłużnika. W kupionym na licytacji mieszkaniu często przebywa nie tylko sam dłużnik, ale także jego bliscy. To dodatkowo komplikuje sprawę.

Jeżeli komornik ustali, że dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, następnie musi wystąpić do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Niestety, w przepisach nie jest powiedziane, w jakim terminie gmina ma wskazać takie pomieszczenie.

Oczywiście, nabywca nieruchomości może sam wskazać lokal, w którym zamieszkać mógłby były właściciel, ale w takiej sytuacji, z reguły okaże się, że inwestycja jest nieopłacalna. Nie można także tracić z pola widzenia, że są określone kategorie osób, które spełniają przesłanki do przyznania im uprawnienia do najmu lokalu socjalnego. Są to np. kobiety w ciąży, emeryci, renciści czy małoletni. Wówczas na możliwość zamieszkania w zakupionej nieruchomości lub dalszą jej sprzedaż trzeba będzie poczekać nawet kilka lat.

Jak widać, cały proces opróżniania lokalu jest bardzo długi i skomplikowany.

fot. Maria Orlova / pexels.com

Atrakcyjna cena tylko z pozoru?

Zakup nieruchomości od komornika może być doskonałą inwestycją. Cena wywoławcza to przecież 3/4 wartości! A przy drugim terminie już tylko 2/3.

O ile nikt nas nie „przebije”, to może być to strzał w dziesiątkę. Ale zanim zdecydujemy się na taki ruch, należy dokonać pełnego audytu prawnego i faktycznego nieruchomości. Poza sprawdzeniem kwestii lokatorskich, należy przeanalizować jeszcze wiele innych aspektów.

Informacje o nieruchomości

W samym ogłoszeniu o licytacji nie znajduje się wiele informacji.

Z reguły udostępniany jest jedynie adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej i cena wywoławcza. Czasem zamieszczone są zdjęcia i opis mieszkania.

Aby poznać więcej szczegółów, nie pozostaje nic innego, jak udać się do komornika, gdzie znajdują się dokumenty nieruchomości oraz operat szacunkowy mieszkania.

Badanie stanu prawnego rozpoczynamy oczywiście od analizy księgi wieczystej. Szczególnie zwróćmy uwagę na dział III księgi, gdzie ujawnione mogą być prawa osób trzecich do nieruchomości, służebności czy prawo dożywocia. Co ważne, sama licytacja nie „usuwa” umów dożywocia i najmu, które zawarł wcześniej właściciel.

Jednym z większych zagrożeń zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej jest prawo dożywotniego użytkowania lokalu, które nie podlega unieważnieniu nawet po przeniesieniu własności nieruchomości. Wydawałoby się, że taką informację łatwo zweryfikować, bowiem możemy ją sprawdzić w dziale III księgi wieczystej. Ale i tu pojawiają się schody… Nie zawsze dożywocie ujawnione jest w księdze, a rękojmia wiary publicznej ksiąg przeciwko dożywociu nie działa… Warto zatem zawsze zajrzeć nie tylko do treści księgi wieczystej, ale i do jej akt.

Sprawdźmy nasze granice negocjacji. Określmy, jaką maksymalnie kwotę możemy wydać, aby inwestycja się opłaciła. Zdarzają się sytuacje, że podczas licytacji w grę wkraczają emocje i licytacja komornicza kończy się na dużo wyższej cenie zakupu niż ceny rynkowe mieszkań. Utrudnieniem może być zdobycie finansowania na zakup nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa, konieczna jest wpłata całości w terminie dwóch tygodni od zakończenia licytacji, co może być trudne w przypadku finansowania z kredytu bankowego.

Jeśli jest taka możliwość, należy obejrzeć mieszkanie. Terminy oględzin są zazwyczaj wyznaczane przez komornika na ok. dwa tygodnie przed licytacją. Wizyta taka da możliwość oszacowania np. kosztów remontu.

Warto jednak udać się pod adres nieruchomości trochę wcześniej i porozmawiać z dłużnikiem. Poznamy wtedy z reguły jego plany i możliwości w aspekcie opuszczenia lokalu.

Umowa najmu zawarta z dłużnikiem. W sytuacji kiedy ustalimy, że w licytowanym lokalu mieszka najemca i ma zawartą umowę najmu z właścicielem, należy pamiętać, że nie będzie można od razu takiej umowy najmu rozwiązać. Nowy nabywca wstępuje w miejsce byłego właściciela. W przypadku, gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia. Z jednej strony to dobra wiadomość, bo nawet umowę wieloletnią można wypowiedzieć, ale czy roczny termin wypowiedzenia nie wpłynie na rentowność inwestycji, to już zupełnie inne zagadnienie.

Przebieg licytacji

Komornik ogłasza informację o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem numeru księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony. Obwieszczenie zawiera również czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania, a także wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu będzie zobowiązany złożyć. Przed przystąpieniem do licytacji nieruchomości można obejrzeć oraz przejrzeć w sądzie protokół opisu i oszacowania, a informacja o terminach tych czynności również będzie zawarta w obwieszczeniu. Jeśli już zdecydujemy się na przystąpienie do przetargu, będziemy obowiązani do złożenia rękojmi w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Natomiast informacje o planowanych licytacjach dostępne są publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, tj. cena wywołania, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. W przypadku braku chętnych na przystąpienie do pierwszej licytacji, zostanie wyznaczona druga, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Zatem licytacja komornicza może być świetną okazją na zakup nieruchomości w dobrej cenie, ale należy pamiętać, że niesie też za sobą pewne ryzyka.

Co może wydłużyć postępowanie?

Warto także pamiętać, że wygranie licytacji nie oznacza pewności w zakresie nabycia nieruchomości. Po zakończeniu licytacji sędzia ją prowadzący wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia. Od wydanego postanowienia o przybiciu przysługuje jednak zażalenie. Uzyskanie prawomocnego postanowienia może zatem jeszcze trochę potrwać.

Dopiero kiedy dysponujemy prawomocnym postanowieniem o przybiciu, a licytant wypełni warunek zapłaty ceny, sąd przysądzi o własność nieruchomości. Na to postanowienie także przysługuje zażalenie.

Podsumowanie

Dokładne sprawdzenie nieruchomości jest o tyle istotne, że nabywca nieruchomości nie może żądać unieważnienia nabycia, ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości, takich jak np. obecność byłych właścicieli w nieruchomości.

Licytacje komornicze z jednej strony mogą być okazją do zakupu mieszkania w bardzo korzystnej cenie. Niemniej jednak, z pewnością nie są dobrym rozwiązaniem dla osób, które nie mają doświadczenia i wiedzy, jak na licytacji dokonać szybkiej i rentownej transakcji.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Elżbieta Liberda - Radca prawny, specjalizująca się w prawie nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości w Warszawie i Lublinie. Od lat przeprowadza przedsiębiorców przez proces inwestycyjny, bazując na wieloletnim doświadczeniu. Autorka książki Być rentierem – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem oraz kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa. Prowadzi blog Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach. Wykładowca i prelegent największych wydarzeń branży nieruchomości.