W jednej z najzabawniejszych scen kultowej komedii Killer sympatyczny gangster Siara Siarzewski (w tej roli Janusz Rewiński) zwraca się do tytułowego bohatera (granego przez Cezarego Pazurę):

Ona jest piękna? Ty chyba pięknych kobiet nie widziałeś. Ta scena, która weszła do języka potocznego, doskonale pasuje także do rynku nieruchomości. Często bowiem widzimy reklamy 40–50-metrowych lokali szumnie nazywanych apartamentami. Nie bronimy nikomu nazywania swojego produktu luksusowym, ale parodiując filmowego Siarę, myślimy wówczas: Wy chyba luksusowych apartamentów nie widzieliście.

Czasy marketingowego niebytu w branży deweloperskiej to już przeszłość. Być może kiedyś znów powrócimy do sytuacji, w której deweloperzy będą mieli zakontraktowane 100% lokali, zanim wbiją pierwszą łopatę w ziemię. Dziś jednak zastępy marketingowców główkują, jak przekonać do swojego produktu potencjalnych klientów. Wielu z nich łapie się starej metody polegającej na nazywaniu swojego produktu w taki sposób, w jaki klient chciałby go widzieć.

Stąd też bardzo często zamiast mieszkań mamy w ofercie apartamenty, a słowo „luksus” pojawia się nader często w przypadku projektów oferujących de facto mieszkania w segmencie lekko powyżej popularnego.

Nie oznacza to, że na naszym rynku brakuje mieszkań z kategorii premium w dosłownym tego słowa znaczeniu. Przeciwnie, ten rynek rozwija się prężnie. Co ważne rozwój ten nie dotyczy wyłącznie Warszawy. Stolica bez dwóch zdań ma najszerszą ofertę. Wystarczy wspomnieć Złotą 44 czy Cosmopolitan, a to przecież tylko przykłady. W podobnym klimacie we Wrocławiu mamy Sky Tower czy realizowany właśnie projekt Ovo Wrocław. Ciekawe projekty, które pasują do klasy premium, znaleźliśmy również w Krakowie, Poznaniu i Trójmieście.

W zależności od miasta nabywcy przy dokonywaniu wyboru zakupu takich nieruchomości, kierują się różnymi motywami. W Warszawie kołem zamachowym jest biznes. Bycie w centrum wydarzeń, łatwa komunikacja z większością dużych miast europejskich, rytm stolicy – to wszystko sprawia, że poszczególni biznesmeni lub korporacje są zainteresowani nabyciem lokalu w prestiżowej lokalizacji i standardzie.

Nieco inaczej wygląda sytuacja np. w Gdańsku. – W naszych nadmorskich inwestycjach procent stałych mieszkańców, w stosunku do osób, dla których dany apartament stanowi drugie lokum, wynosi średnio 50/50% – mówi Bartłomiej Oset, prezes NDI Nieruchomości. – Co ważne, osoby, dla których jest to kolejna nieruchomość, traktują ją jako lokatę kapitału i miejsce do odpoczynku, choćby tylko na kilka weekendów w roku – dodaje Oset. To doskonale pokazuje sposób myślenia nabywców. Tutaj zarabia się na samym wzroście wartości nieruchomości, a nie na wynajmie.

Cechy luksusu

Przyjrzyjmy się cechom, jakie powinien spełniać lokal, byśmy faktycznie mogli mówić o apartamencie, a nie jedynie mieszkaniu o podwyższonym standardzie.

Lokalizacja to podstawa

Właściwie już tutaj możemy mówić o sporach, czy dana lokalizacja nadaje się w ogóle do nazywania jej apartamentem. Być może zabrzmi to kontrowersyjnie, ale w naszej opinii są dzielnice, w których nawet najbardziej luksusowe budynki nie będą apartamentami. Innymi słowy, w Warszawie apartament znajdziemy w Śródmieściu, na Mokotowie, Żoliborzu, ewentualnie Wilanowie, ale raczej nie spotkamy go na Ursusie czy Białołęce. W Gdańsku apartamenty prędzej znajdziemy w Oliwie, Jelitkowie czy Śródmieściu niż na Oruni czy w Nowym Porcie – potwierdza Bartłomiej Oset.

Powierzchnia ma znaczenie

W sieci można spotkać różne dane dotyczące tego, ile minimalnie powinien mieć apartament. Niektórzy przyjmują granice na poziomie 70 mkw., inni twierdzą, że taką barierą jest 100 mkw. Można tu toczyć polemiki, ale jedno jest pewne, 40-metrowa kawalerka może być co najwyżej luksusową 40-metrową kawalerką, ale nie jest to apartament. Koniec. Kropka.

Nie bez znaczenia jest również powierzchnia tarasów, których głównym celem w przypadku lokali premium jest relaks, a nie miejsce na suszenie prania. Ośmiometrowy balkon to absolutne minimum – uważa Bartłomiej Oset – i to wyłącznie wówczas, gdy ma odpowiedni kształt. Najczęściej jednak balkony to kilkanaście mkw., zaś tarasy to powierzchnie pozwalające urządzić tam miłe spotkanie dla znajomych. W naszych inwestycjach wahają się one od 90–120 mkw. Poza tym coraz większą popularność w tego typu inwestycjach zyskują tarasy zlokalizowane na dachu, dostępne dla wszystkich mieszkańców. Sprzyja to integracji – dodaje. Oczywiście standardem stają się przydomowe ogródki dla lokali na parterze, które również często przekraczają 100 mkw.

Osiedle apartamentów

To kolejny zlepek słów, który śmiało można nazwać oksymoronem. Mieszkania klasy premium niejednokrotnie kosztują 2-3 razy więcej za mkw. niż mieszkania popularne. Ich nabywcy cenią sobie prestiżowe sąsiedztwo i pewną elitarność, dlatego liczba dostępnych lokali w każdej inwestycji jest dość ograniczona. Nie mamy tu zatem do czynienia z typowym osiedlem. Kompleks 10 kilkupiętrowych bloków może być jak najbardziej osiedlem o podwyższonym standardzie, lub osiedlem posiadającym apartamenty (choć zapewne tu już temat do polemiki), ale raczej wątpliwe, by wszystkie lokale można było nazwać apartamentami.

Jakość wykończenia

Zapomnijcie o „najwyższej jakości materiałach”. Te obecnie wykorzystywane są na największych osiedlach z mieszkaniami klasy popularnej. Przejdźmy do szczegółów.

– Kamień naturalny, naturalne drewno, stal nierdzewna, tynki szlachetne – to przykłady materiałów, które powinno wykorzystywać się, jeśli mówimy o inwestycji premium – wymienia Bartłomiej Oset. Oczywiście nie można mówić, że jeśli lokal nie ma drewnianych okien, a elewacja nie jest wykonana z naturalnego kamienia to dyskwalifikuje go to jako apartament. Ale myśląc o zakupie w celach inwestycyjnych, warto zwrócić na to uwagę.

Usługi dla mieszkańców

To chyba pole, gdzie można najbardziej zaszaleć, jeśli chodzi o budowanie prestiżu projektu. Monitoring i ochrona? W przypadku klasy premium monitoring jest „oczywistą oczywistością”. Chwalić się nim, to tak jakby mówić, że samochód klasy premium, który sprzedajemy, ma radio. Budka ochrony zamienia się tu w elegancką i przestronną recepcję z usługami concierge dla mieszkańców. – Z naszego doświadczenia wynika, że klienci nabywający lokale w takich luksusowych inwestycjach bardzo cenią sobie indywidualne podejście. To że osoba na recepcji zna ich po imieniu, nawet jeśli pojawiają się w swoim apartamencie 2-3 razy w roku. Dzięki takim drobiazgom zawsze mogą poczuć się jak u siebie w domu – tłumaczy Bartłomiej Oset. Warto również wspomnieć o usługach typu fitness czy SPA dostępnych wyłącznie dla mieszkańców.

Ile to kosztuje?

Rozstrzał cen jest znaczny. Apartament w Trójmieście może być w podobnej cenie, co mieszkanie w wysokim standardzie w dobrej lokalizacji w Warszawie. Generalnie jednak, cena zdecydowanie nie jest tu kluczowym czynnikiem zakupu.

Rynek mieszkań luksusowych się rozwija. Nie są to oczywiście inwestycje z pierwszych stron gazet, ale na tym polega ich uroda. Dostęp do wiadomości o nich nie ma być dla wszystkich. Często klientami są osoby, które mogłyby u danego dewelopera posiadać kartę stałego klienta. To, kto jest wykonawcą, kto projektantem to kwestie, które są niejednokrotnie pierwszymi pytaniami, jakie zadają klienci. Większość oferty sprzedaje się jeszcze przed zakończeniem budowy. Czy ten rynek będzie się dalej rozwijał? – Jestem o tym całkowicie przekonany – twierdzi Bartłomiej Oset. Tego typu budownictwa kilkanaście lat temu w Polsce po prostu nie było. Jako społeczeństwo bogacimy się i choć apartamentowce nigdy nie będą standardem, o popyt na nie w pewnej grupie klientów można być absolutnie spokojnym.

Marek Dornowski - Redaktor naczelny magazynu "ESTATE" w latach 2013–2015.