Moda na niewielkie mieszkania rozpoczęła się za oceanem. Pierwszy był Nowy Jork, szybko w ślad za nim poszły bogatsze kraje europejskie i azjatyckie. W Polsce mikroapartamenty wciąż budzą kontrowersje, deweloperzy podejmują się jednak realizacji kolejnych inwestycji i nie mają problemów z ich sprzedażą.

O potencjale, jaki mają w sobie mikroapartamenty, opowiada Elżbieta Mech z Big City Development, dewelopera odpowiedzialnego za inwestycję Mikroapartamenty Warszawska 96 w Lublinie.

Lublin nie jest pierwszym miastem w Polsce, w którym powstały mikroapartamenty. Takie inwestycje na swoim koncie mają już: Wrocław, Warszawa i Poznań. Skąd pomysł, by spróbować także na rynku lubelskim?

Lublin może poszczycić się dużą liczbą studentów, w tym także zagranicznych, m.in.: z Ukrainy, Tajwanu, Białorusi, Stanów Zjednoczonych, którzy stanowią 20% mieszkańców miasta. Dlatego głównie do młodych ludzi jest skierowany nasz produkt. Zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio, poprzez inwestorów kupujących mikroapartamenty na wynajem.

Sam pomysł na mikroapartamenty narodził się z potrzeby płynącej z rynku. Prowadząc biuro nieruchomości, zauważyliśmy, że największe zainteresowanie budziły kawalerki. Najszybciej się sprzedawały i nadal stanowią towar deficytowy. Kawalerka jest pożądana zarówno wśród klientów, którzy szukają tego typu lokalu, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, jak również wśród inwestorów, którzy inwestując w nie, osiągają stopę zwrotu większą niż przy mieszkaniach 2-3 pokojowych.

Skoro jest duże zapotrzebowanie na tego typu lokale, to czemu by nie wybudować budynku składającego się z samych kawalerek?

Tak zapadła decyzja. Nie było to łatwe. Daniel Siwiec, prezes spółki Big City Development Sp. z o.o. Investment S.K., wiele godzin spędził z biurem projektowym nad rozplanowaniem przestrzeni tak, aby każdy z mikroapartamentów był jak najbardziej funkcjonalny. W taki sposób powstał projekt Mikroapartamenty Warszawska 96. Na 4 kondygnacjach znajduje się 40 lokali, pralnia, 6 oddzielnych garaży oraz komórki lokatorskie. Każdy z lokali ma aneks kuchenny oraz łazienkę. 5 największych lokali (38–40 mkw.) składa się z sypialni, pokoju dziennego z aneksem kuchennym oraz łazienki i przedpokoju. Części wspólne budynku zaprojektowano tak, aby uzupełniały lokal, czy wręcz stanowiły jego przedłużenie. Z tego względu dla wygody mieszkańców na trzecim piętrze zaprojektowano pralnię, gdzie będzie 5 urządzeń piorąco-suszących oraz miejsce na suszarnię.

Wizualizacja inwestycji Mikroapartamenty Warszawska 96 w Lublinie,
fot. materiały prasowe Big City Development

Według danych GUS zmniejsza się powierzchnia mieszkalna statystycznego Polaka. Rośnie popularność małych mieszkań. Poszukujący częściej wybierają teraz mniejsze lokale, podobnie jak budują mniejsze powierzchniowo domy. Małe apartamenty są jednak… naprawdę małe. Czy na polskim rynku sprawdza się idea mikroapartamentów?

Zainteresowanie jest duże. Lokale kupują głównie inwestorzy, którzy znają rynek nieruchomości. Wielu z nich traktuje zakup mikroapartamentu jako najlepszy, najbardziej opłacalny i najbezpieczniejszy sposób lokowania kapitału. Nie bez znaczenia jest tu także cena. Najtańszy mikroapartament o powierzchni 18 mkw. sprzedaliśmy za 119 000 zł. Można zatem inwestować w nieruchomości, nie posiadając dużego kapitału. Dopóki duże miasta będą przyciągać turystów i osoby młode rozpoczynające karierę zawodową, dopóty popyt na tego typu lokale będzie.

Dopóki duże miasta będą przyciągać turystów i osoby rozpoczynające karierę zawodową, dopóty będzie popyt na mikroapartamenty.

Jak wygląda taki apartament?

W latach 70. w lubelskich blokach budowane były kawalerki o powierzchni około 17 mkw. Składały się z jednego pokoju, łazienki i aneksu kuchennego w przedpokoju. Było to swego rodzaju standardem. Nasza inwestycja budzi zainteresowanie, ponieważ budynek w większości składa się z lokali o metrażach do 20 mkw., co na dzień dzisiejszy jest fenomenem w Lublinie.

Wszystkie nasze lokale przy Warszawskiej 96 są w pełni autonomiczne i samowystarczalne. Można w nich spokojnie mieszkać. Najmniejszy mikroapartament z naszej oferty ma 15 mkw. Jest to mała powierzchnia, ale wystarczająca, aby na niej komfortowo mieszkać. Głównymi mieszkańcami lokali będą ludzie młodzi, dla których liczy się przede wszystkim odpowiednia lokalizacja i dobra komunikacja z uczelnią, punktami rozrywki i kultury. Nie spędzają oni dużo czasu w mieszkaniu, a mikroapartament w zupełności spełnia ich oczekiwania.

Wizualizacja inwestycji Mikroapartamenty Warszawska 96 w Lublinie,
fot. materiały prasowe Big City Development

Część klientów kupiło lokal wraz z wykończeniem. Otrzymują więc gotowy produkt do zamieszkania. W aneksie spokojnie zmieści się piekarnik, kuchenka elektryczna czy też lodówka podblatowa, która dla jednej osoby czy też pary jest wystarczająca.

Wizualizacja inwestycji Mikroapartamenty Warszawska 96 w Lublinie,
fot. materiały prasowe Big City Development

Czego oczekują kupujący mikroapartamenty?

Poza tym, że mikroapartament to świetne miejsce do mieszkania na start w dorosłe życie, to także rozwiązanie ekonomiczne.

Dzięki niemu można zmniejszyć swoje koszty utrzymania, co interesuje np. osoby starsze, które mieszkają same i nie potrzebują dużej przestrzeni. Czynsze w mikroapartamentach będą wynosiły około 8 zł/mkw., co daje 160 zł miesięcznie za lokal 20-metrowy. W czynszu są uwzględnione zaliczki na zimną oraz ciepłą wodę, ogrzewanie, wywóz śmieci. Dodatkową opłatę może stanowić tylko rachunek za prąd i internet czy TV.

W jakim otoczeniu mają rację bytu takie mikroapartamenty? Bardziej pożądane są małe mieszkania w centrach miast czy może jednak na obrzeżach?

Im bliżej centrum miasta tym lepiej. To pierwsza zasada inwestowania w nieruchomości, która sprawdza się w każdym mieście. Takie mieszkanie cieszy się największą popularnością wśród inwestorów. Nic dziwnego, posiadając nieruchomość pod wynajem w centrum miasta, mamy więcej możliwości – wynajem długo- i krótkoterminowy. A co za tym idzie, możemy uzyskać wyższą cenę wynajmu.

Ale nie tylko samo centrum miasta się liczy, ważna jest również bliskość uczelni wyższych czy korporacji. Coraz częściej minimalizujemy czas dojazdu do miejsca pracy czy uczelni kosztem komfortu mieszkania.

Dla naszych mikroapartamentów wybraliśmy lokalizację przy al. Warszawskiej 96a w Lublinie. To 3 km od miasteczka akademickiego i 4 km od ścisłego centrum Lublina, dokąd samochodem jedziemy 8–10 minut. Bezpośrednio przy budynku znajduje się przystanek MPK oraz pożądana wśród studentów Stacja Rowerów Miejskich, co ułatwia szybki transport. Bezpośrednim sąsiadem jest Muzeum Wsi Lubelskiej, dzięki czemu nasi mieszkańcy będą mieli piękny widok z okna, jak również gdzie pospacerować w niedzielne popołudnia.

Im bliżej centrum miasta tym lepiej. To pierwsza zasada inwestowania w nieruchomości.

Mikroapartamenty wzbudziły w Polsce wiele kontrowesji. Wyjaśnijmy więc, czym tak naprawdę są.

Nasza inwestycja jest budynkiem typu hostel. Klient kupuje zatem prawo do nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy. A z racji tego, że są to lokale użytkowe, a nie mieszkalne, wytyczne o minimalnej powierzchni mieszkaniowej, która wynosi aktualnie 25 mkw., nas nie dotyczą. Jednak z uwagi na to, że obiekt jest budowany jako hostel, obowiązują nas wytyczne dotyczące zakwaterowania zbiorowego, które są dużo bardziej restrykcyjne pod względem chociażby przeciwpożarowym. Budynek jest w pełni dostosowany do zakwaterowania i spełnia pod tym względem wszystkie kryteria.

Zakup mikroapartamentu przebiega analogicznie jak zakup lokalu mieszkalnego -– najpierw podpisujemy u notariusza umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, następnie po ukończeniu prac budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie podpisujemy końcową umowę sprzedaży. Co ważne, klient kupuje nieruchomość zwolnioną z podatku PCC.

Należy pamiętać, że z racji statusu lokalu użytkowego banki nie udzielą na zakup takiej nieruchomości kredytu hipotecznego. Oferują natomiast inne produkty bankowe na sfinansowanie zakupu, np. kredyt inwestycyjny. Dla klientów posiłkujących się finansowaniem banku oferujemy bezpłatne konsultacje z doradcą finansowym, który dobierze najbardziej korzystne rozwiązanie.

Czy mikroapartamenty mogą stać się u nas równie popularne jak w krajach zachodnich lub w Azji? Jak będzie się kształtował popyt na takie mieszkania na polskim rynku?

Od kilku lat obserwujemy tendencję wzrostową, coraz większe zainteresowanie i coraz większy wybór takich mieszkań. Jest to spowodowane głównie czynnikami społecznymi. Młodzi ludzie nie chcą mieszkać z rodzicami. Odchodzimy już od modelu domu wielopokoleniowego, a kawalerka czy mikroapartament dają im możliwość szybszego usamodzielnienia się. Do tego, nie jesteśmy już tak przywiązani do miejsca zamieszkania jak kilkadziesiąt lat temu. Młodzi ludzie migrują z miasta do miasta w poszukiwaniu lepszej pracy. Dla nich kilkukrotna w ciągu życia zmiana mieszkania, dostosowanego do aktualnych potrzeb, jest czymś naturalnym. Później też zakładamy rodziny. Młodzi nie chcą się też wiązać kredytami na całe życie. Wszystkie te czynniki powodują, że idea mikroapartamentów staje się coraz bardziej atrakcyjna.

Na zachodzie panuje inny model na rynku mieszkaniowym. Około 50% wszystkich lokali jest wynajmowanych, podczas gdy w Polsce ten odsetek wynosi zaledwie kilka procent. Prognozuje się, że z czasem zaczniemy zbliżać się do zachodniego modelu, w związku z czym na rynku najmu jest jeszcze ogromna nisza do zagospodarowania.

Do sytuacji mieszkaniowej panującej w Azji jeszcze nam daleko. W takich miastach jak Seul, Tokio czy Tajpej mieszkania o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych cieszą się powodzeniem głównie ze względu na duże zagęszczenie miast. W Polsce największy rynek mikroapartamentów jest w Warszawie, Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. W Lublinie byliśmy pierwsi, ale inni deweloperzy też już budują i będą budować mikroapartamenty.

Dziękuję za rozmowę.

Marta Sośnicka - Do 2022 roku specjalista ds. marketingu w zespole Nieruchomosci-online.pl i członek zespołu redakcyjnego e-magazynu „ESTATE” i e-magazynu „INMAG”.