Znaczny odsetek klientów pośredników stanowią osoby pozostające w związkach małżeńskich. Przybliżę zatem podstawowe uregulowania dotyczące ustrojów majątkowych małżeńskich i odpowiedzialności małżonków za zobowiązania.

Na warsztat wezmę jednak nie ich zdolność do zbywania lub nabywania nieruchomości, ani ważność takich czynności prawnych, lecz skupię się na wpływie ustrojów majątkowych na umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Kwestie małżeństwa reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (dalej: KRO). Ostatnia kompleksowa nowelizacja tego aktu prawnego weszła w życie 20 stycznia 2005 r. i gruntownie zreformowała m.in. ustroje majątkowe małżeńskie i zasady odpowiedzialności za długi w małżeństwie. Zgodnie z wcześniejszym brzmieniem art. 41. § 1. KRO „Zaspokojenia z majątku wspólnego może żądać także wierzyciel, którego dłużnikiem jest tylko jeden z małżonków”. Zatem w przypadku roszczeń wobec małżonków, które powstały przed 20 stycznia 2005 r., ich dochodzenie było zdecydowanie łatwiejsze niż obecnie.

Wspomniana nowelizacja oparta została na zasadzie ochrony majątku wspólnego, co skutkuje utrudnieniami w dochodzeniu roszczeń przez wierzycieli. Jak zatem pośrednik powinien poruszać się w tych przepisach i jak zawierać umowy pośrednictwa z małżonkami, aby zmaksymalizować szansę na uzyskanie (egzekucję) swojego wynagrodzenia?

Obecnie KRO wyróżnia:

• ustrój ustawowej wspólności majątkowej (art. 31 i nast. KRO). Tutaj występują trzy masy majątkowe: majątek wspólny (o charakterze współwłasności łącznej) z art. 31 § 2 KRO oraz majątki osobiste małżonków z art. 33 KRO.
• ustroje umowne (art. 47 i nast. KRO) polegające na tym, że małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć, albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Umowy takie mogą poprzedzać zawarcie małżeństwa.
• przymusowe ustroje majątkowe (art. 52 i nast. KRO).

W praktyce najczęściej spotykamy się z ustrojem ustawowej wspólności majątkowej oraz z czystą postacią rozdzielności majątkowej. I na tych dwóch ustrojach skupię rozważania.

fot. Pixabay.com

Najpierw przypomnę jeszcze kilka oczywistości. Umowa pośrednictwa jest umową zobowiązującą, odpłatną, wzajemną. Co to oznacza w praktyce? Dla ważności umowy nie ma znaczenia, czy zamawiający posiada tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem umowy pośrednictwa. Za zobowiązania z umowy pośrednictwa (w tym przede wszystkim za wynagrodzenie pośrednika) odpowiada zasadniczo tylko jej strona (zamawiający), z odstępstwami, które wynikają m.in. z prawa rodzinnego. W przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej oznacza to, że dla ważności umowy pośrednictwa nie jest wymagane jej podpisanie przez oboje małżonków. Oczywiście w praktyce pośrednik najczęściej podpisuje umowę z osobą, która jest jednocześnie właścicielem nieruchomości (lub przysługuje jej inny tytuł prawny). Zwłaszcza w przypadku, kiedy nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, pokutuje przekonanie, że oboje małżonkowie muszą podpisać umowę dla jej ważności. Przekonanie to jest rozpowszechnione wśród pośredników, ale i wśród klientów, którzy niejednokrotnie podnoszą taki zarzut, próbując wykręcić się od umowy z pośrednikiem.

Ustrój majątkowy nie ma wpływu na ważność umowy pośrednictwa, ale ma wpływ na jej wykonanie i możliwość dochodzenia roszczeń z tejże umowy.

Uporządkujmy zatem rozważania dla małżonków pozostających w ustawowej wspólnocie majątkowej. Możemy tu wyróżnić trzy sytuacje:

1.  Jeden z małżonków podpisał umowę przy braku zgody współmałżonka na taką czynność.
2. Jeden z małżonków podpisał umowę, a drugi małżonek wyraził zgodę na taką czynność.
3. Oboje małżonkowie podpisali umowę pośrednictwa i są jej stronami.

W pierwszym przypadku pośrednik będzie mógł się zaspokoić tylko z majątku osobistego dłużnika oraz dodatkowo z niektórych składników wchodzących do majątku wspólnego: z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z przysługujących mu praw własności intelektualnej. W przypadku, kiedy wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Nie będzie zatem możliwości zaspokojenia się z reszty majątku wspólnego (np. wspólnej nieruchomości, drogiego samochodu itp.), ani z majątku osobistego współmałżonka. Może dojść tutaj do celowego podstawienia do umowy małżonka, który nie ma praktycznie żadnego istotnego majątku osobistego i nie uzyskuje też żadnych innych dochodów (z pracy, z działalności gospodarczej), co może zredukować prawie do zera szansę pośrednika na uzyskanie zapłaty.

Druga sytuacja polega na tym, że umowę pośrednictwa podpisał tylko jeden z małżonków, ale drugi wyraził na tę umowę zgodę. Kto z nas nie usłyszał takiej propozycji w banku: „Samodzielnie otrzyma Pan maksymalnie 30 tys. pożyczki, ale jeśli żona wyrazi zgodę, to nawet 100 tys.”? Skąd taka hojność banku? Właśnie stąd, że bank jest świadomy, jak funkcjonuje odpowiedzialność za długi w małżeństwie. W takiej sytuacji wierzyciel ma szersze możliwości zaspokojenia. Mianowicie, jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia z całego majątku wspólnego małżonków i z majątku osobistego dłużnika (zamawiającego).

Zgoda małżonka może zostać udzielona przed zawarciem umowy, przy jej zawieraniu, może też mieć charakter zgody następczej. Najlepiej, gdyby była to zgoda wyraźna, niedorozumiana, łatwa do udowodnienia. Istnienie zgody musi bowiem wykazać wierzyciel. Do wyboru mamy dwa rozwiązania procesowe. W pierwszym małżonkowie zostają pozwani razem, solidarnie i na etapie procesu wierzyciel za pomocą wszelkich dopuszczalnych w procesie cywilnym środków dowodowych (świadkowie, dokumenty itd.) może próbować wykazać istnienie zgody współmałżonka. Pośrednik może przykładowo wskazywać na korespondencję e-mailową prowadzoną ze współmałżonkiem niebędącym stroną umowy, w której to współmałżonek akceptował nieruchomości do obejrzenia, uzgadniał z pośrednikiem kwestie dokumentacji transakcyjnej itp., co wskazuje na to, że akceptował istnienie umowy pośrednictwa. W drugiej opcji – pozwanym jest tylko jeden małżonek (zamawiający), a zgodę drugiego małżonka wierzyciel wykazuje na etapie nadawania klauzuli wykonalności i rozszerzenia tejże klauzuli na współmałżonka. W tym przypadku jednak kodeks postępowania cywilnego w art. 787 wymaga, aby zgoda małżonka była stwierdzona dokumentem urzędowym (np. aktem notarialnym) lub dokumentem prywatnym. Ten z kolei może mieć tylko formy pisemną lub elektroniczną. Inne formy, np. forma dokumentowa, nie będą tutaj wystarczające. Zatem optymalne byłoby posiadanie podpisu na umowie pośrednictwa z krótkim oświadczeniem o treści np.: „Wyrażam zgodę na zawarcie niniejszej umowy przez mojego współmałżonka”.

Zgoda małżonka powinna mieć formę pisemną.

W przypadku braku zgody małżonka możemy jeszcze próbować wykazać odpowiedzialność współmałżonka na podstawie art. 30 KRO: „Oboje małżonkowie są odpowiedzialni solidarnie za zobowiązania zaciągnięte przez jednego z nich w sprawach wynikających z zaspokajania zwykłych potrzeb rodziny.” Tutaj pojawia się problem wykładni pojęcia „zwykłych potrzeb rodziny”. O ile wykazanie, że zakup domu za 1,5 miliona, niekoniecznie jest „zwykłą” potrzebą, to już w przypadku pośredniczenia w najmie mieszkania istnieją szanse na to, aby rozszerzyć odpowiedzialność z umowy pośrednictwa na współmałżonka. Co ważne, art. 30 KRO stosujemy bez względu na stosunki majątkowe w małżeństwie, a zatem także przy zawartej intercyzie i wszystkich pozostałych ustrojach majątkowych.

fot. rawpixel.com

Wreszcie trzecia sytuacja – stroną umowy są małżonkowie wspólnie. Mamy na umowie ich pełne dane i podpisy. Wtedy pośrednik ma najszerszą możliwość windykacji długu – z majątku wspólnego oraz z dwóch majątków osobistych małżonków. Nie trzeba zbytniej przenikliwości, aby uznać, że jest to sytuacja optymalna i pośrednik powinien dążyć do zawarcia umowy z obojgiem małżonków. Oprócz kwestii prawnych, szerszej możliwości zaspokojenia, nie bez znaczenia jest też aspekt praktyczny. W takiej sytuacji pośrednik ma stosunkowo wysoką pewność, że oboje małżonkowie chcąc sprzedać (wynająć) nieruchomość, będą współdziałali w procesie sprzedaży (wynajmu), co pozwala uniknąć przykrych niespodzianek i zoptymalizować pracę nad ofertą i całą transakcję.

Co do rozdzielności majątkowej wystarczy przypomnieć, że każdy z małżonków swobodnie zaciąga zobowiązania i odpowiada za nie tylko z majątku odrębnego. Jednakże niezwykle istotna jest regulacja art. 47 (1) KRO, zgodnie z którą: „Małżonek może powoływać się względem innych osób na umowę majątkową małżeńską, gdy jej zawarcie oraz rodzaj były tym osobom wiadome”. Innymi słowy – intercyzą należy się chwalić przy zawieraniu każdej umowy. W przeciwnym wypadku wierzyciele będą dochodzili roszczeń tak, jak gdyby pomiędzy małżonkami istniała wspólność majątkowa.

Rafał Szczeponek - Prawnik z wykształcenia, pośrednik z zamiłowania i przekonania, prowadzi własne biuro nieruchomości od 2006 r., szkoli na kursach licencyjnych, seminariach i na studiach podyplomowych, zwłaszcza z zagadnień prawnych obrotu nieruchomościami i pośrednictwa w ramach projektu Adomo Consulting.