Zaloguj się
Rzeczywisty deficyt mieszkań w Polsce wciąż jest niedoszacowany. Z jednej strony dostępne informacje nie obejmują wszystkich mieszkańców spisywanych lokali, z drugiej przeceniają zasoby mieszkalne, które rzeczywiście nadają się do użytku. Biorąc pod uwagę liczbę ludności w 2021, według oficjalnych danych w naszym kraju brakowało około półtora miliona nieruchomości mieszkalnych. Według niektórych ekspertów potrzeby były jeszcze większe. W świetle tych faktów łatwiej zrozumieć wciąż wysoki popyt w branży mieszkaniowej.
| W Polsce, mimo rosnącej podaży, utrzymuje się deficyt mieszkań. Wynika on głównie z niedostatecznej oferty w dużych miastach. Deficyt ten jest niedoszacowany, ze względu na nieadekwatność dostępnych danych dotyczących liczby mieszkańców i warunków mieszkalnych. |
Polska na minusie
Dane statystyczne GUS, z których korzystają autorzy raportu Cushman & Wakefield "Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0", jasno obrazują, jak duże są obecnie potrzeby mieszkaniowe w Polsce. Jednocześnie analitycy wskazują też na zastrzeżenia, jakie można mieć do informacji zbieranych przez Główny Urząd Statystyczny. Rzeczywista liczba mieszkańców miast jest nieznana. GUS w swoich badaniach nie bierze pod uwagę między innymi studentów wynajmujących mieszkania czy pracowników zagranicznych lub sezonowych. Wszyscy oni potrzebują dachu nad głową, a ich obecność wpływa na stopień nasycenia rynku lokalami. Z drugiej strony urząd, oceniając zasób mieszkaniowy, wlicza w niego domy zajmowane sezonowo czy mieszkania w kurortach. W analizie znaleźć możemy taki fragment:
“Nie bez powodu gminą z największą liczbą mieszkań na 1 000 mieszkańców są Międzyzdroje czy Mielno, a Warszawa jest dopiero na 11 pozycji.”
Kontekst ten jest ważny, by realnie określić deficyt mieszkaniowy i ocenić sytuację w branży. Niezależnie od tego, czy oficjalne dane są wiarygodne, polskie mieszkania wciąż są ciasne i przeludnione. Na tle Europy Polacy żyją w kiepskich warunkach, a duża część starszej zabudowy należy do najniższej klasy jakości energetycznej. W 2022 średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego w naszym kraju wynosiła 75,5 metra kwadratowego, czyli o 21 metrów mniej niż wynosi średnia europejska.
Choć deweloperzy starają się reagować na te potrzeby rynku i budują coraz większe lokale, ich średnia wielkość rośnie wolno, a najwolniej w dużych miastach. Co więcej w niektórych ważnych aglomeracjach nowe mieszkania są coraz mniejsze. Problem ten dotyczy Gdańska, Wrocławia i Poznania. Dane dotyczące wskaźnika populacji żyjącej w przeludnionych lokalach również nie napawają optymizmem. W 2022 wynosił on 35,8% i był o 19% wyższy niż w UE. Wszystko to stawia Polskę w czołówce krajów z najmniej atrakcyjnymi warunkami mieszkaniowymi. Potrzeby są więc duże.
Czy REIT-y mogłyby pomóc?
Lokowanie pieniędzy w nieruchomości wciąż jest w naszym kraju bardzo popularne. Wyraźne wzrosty cen, które widać na rynku w ostatnich latach, sprawiają, że próg wejścia w inwestycję mieszkaniową jest wyjątkowo wysoki. Mimo to, według szacunków, od 10 do 12% zasobów lokalowych w dużych miastach stanowić mogą drugie lub trzecie mieszkania. Część z nich przeznaczana jest na najem, inne mają za zadanie chronić oszczędności inwestora. Wzrost zainteresowania lokalem mieszkalnym jako zakupem inwestycyjnym to skutek wysokiej stopy zwrotu.
Według autorów analizy polskie podmioty typu REIT mogłyby być ciekawą alternatywą również dla tych, którym brakuje kapitału na samodzielny zakup lokalu mieszkalnego. Mniejszy wkład inwestycyjny i stabilny zysk to atuty, które z pewnością przyciągnęłyby zainteresowanie. Miałyby przy tym jeszcze jeden plus. Mogłyby zmniejszyć presję inwestycyjną, jaka wywierana jest obecnie na sektor mieszkań. Jak? Prowadząc swoją działalność w innych częściach rynku, na przykład w segmencie nieruchomości komercyjnych.
Trendy demograficzne
Prognoza opublikowana przez Główny Urząd Statystyczny w sierpniu 2023 roku sygnalizuje wyraźny spadek liczby ludności w naszym kraju. Polskie społeczeństwo się starzeje. Osoby, które ukończyły 60 lub 65 lat w 2060 będą stanowiły niemal 40% wszystkich obywateli naszego kraju. Oznacza to, że współczynnik obciążenia demograficznego wzrasta, a udział osób w wieku produkcyjnym maleje. Spadek liczby ludności z pewnością będzie mieć wpływ na popyt mieszkań, jednak kształtuje go równocześnie wiele innych ważnych czynników. Należą do nich między innymi sytuacja gospodarcza, polityka monetarna czy poziom inflacji. Specjaliści zaznaczają:
“W naszej ocenie popyt na mieszkania w największych miastach i ich aglomeracjach nadal będzie bardzo silny, co także pokrywa się z prognozą demograficzną na okres do 2060 roku wskazującą na pogłębienie procesu urbanizacji i suburbanizacji. Aglomeracje będą się powiększać, a liczba ludności w powiatach przyległych do największych miast będzie znacząco wzrastać.”
Popyt na lokale mieszkalne w największych miastach wciąż będzie wysoki, a to oznacza ryzyko wzmacniania się trendu wzrostowego cen. Dodatkowo sytuację utrudnia potrzeba wymiany lub modernizacji zabudowy, która powstała w okresie PRL. Ocenia się, że w Polsce jest obecnie między 2,5 do 3 milionów mieszkań, które znajdują się w budynkach wymagających gruntownego remontu.
Jaka będzie przyszłość rynku?
Rok 2023 był trudnym momentem dla sektora nieruchomości. Wysoki popyt przy niskiej podaży skutkował bardzo szybkim wzrostem cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W analizie możemy znaleźć następujący fragment:
“Ceny mieszkań wzrosły dwucyfrowo, a największe wzrosty odnotowano w miastach o najniższej podaży, tj. w Krakowie. Pod koniec 2024 i w 2025 możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań, zwłaszcza jeśli nowy rząd wdroży zapowiedziany Program Mieszkanie na Start. Decyzja o jego ewentualnym wprowadzeniu będzie miała kluczowy wpływ na rynek mieszkaniowy i tempo wzrostu cen nieruchomości.”
Wzrost podaży mógłby przyczynić się do spowolnienia spodziewanych wzrostów cen. Deweloperzy muszą radzić sobie jednak z niepewną sytuacją gospodarczą czy wysokimi stopami procentowymi. Problemem są też rosnące koszty budowy i niedobór odpowiednich parceli budowlanych. Według danych NBP pod koniec 2023 ceny działek budowlanych netto wzrosły średnio o 20% w skali rok do roku w przeciętnych lokalizacjach. Atrakcyjnie położone grunty budowlane podrożały w tej samej skali o 32%. Przesłanki te nie wskazują na szybką stabilizację cenową lokali mieszkalnych.
Sytuacja mieszkaniowa w Polsce od dekad jest bardzo trudna. W naszym kraju nie istnieje kompleksowa polityka mieszkaniowa. Zamiast tego kolejne rządy realizują autorskie pomysły, których skutki nie zawsze są dobre dla rynku. Prócz tego w Polsce jest coraz więcej młodych ludzi mieszkających z rodzicami. W raporcie czytamy:
“Na podstawie Europejskiego Badania Warunków Życia Ludności EU-SILC wiemy, w 2023 r. z rodzicami mieszkało 52,9% (tendencja rosnąca) młodych osób (w wieku 25-34 lata), co oznacza, że udział gniazdowników w Polsce wciąż jest o wiele wyższy niż średnio dla UE, gdzie wynosi 30% (tendencja malejąca).”
W świetle tych faktów nie dziwi, że mieszkań w Polsce nadal brakuje, szczególnie w dużych miastach. Metropolie przyciągają nowych mieszkańców w każdej grupie wiekowej, dając szansę na wyższy poziom życia czy możliwość nauki. Duże miasto to również aktywny rynek pracy i szansa na atrakcyjne warunki zatrudnienia. Napływ ludności do ważnych ośrodków miejskich jest intensywny i wpływa na lokalne rynki nieruchomości.
Źródło danych: Cushman & Wakefield "Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
