Rozpoczęcie dorosłego życia, szczególnie w dzisiejszych czasach, wiąże się z wieloma wyzwaniami. Jednym z nich jest zakup własnego mieszkania, przy czym sama myśl o zgromadzeniu wkładu własnego potrafi skutecznie do tego zniechęcić. Dobra wiadomość jest taka, że nie musisz czekać na rządowy program Kredyt #naStart, ponieważ już teraz gwarancje Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) dają Ci szansę na zakup mieszkania bez posiadania wkładu własnego. Już dzisiaj możesz skorzystać z programu: Mieszkanie bez wkładu własnego! Zatem, czy zakup mieszkania bez wkładu własnego jest możliwy? Odpowiedź brzmi: tak!

Ale zacznijmy od początku i przyjrzyjmy się, dlaczego wkład własny jest tak ważny dla banków:

1. Redukcja ryzyka dla banków

Wkład własny stanowi zabezpieczenie, że kredytobiorca ma wystarczające zasoby finansowe i jest zdolny do odkładania pieniędzy. Jest to dla banku sygnał, że kredytobiorca jest wiarygodny finansowo. Im wyższy wkład własny, tym niższe ryzyko dla banku.

2. Motywacja dla kredytobiorcy

Wysoki wkład własny motywuje kredytobiorcę do bardziej odpowiedzialnej spłaty kredytu. Mając znaczne własne środki zaangażowane w zakup mieszkania, kredytobiorca ma większy interes w regularnym spłacaniu rat.

3. Lepsze warunki kredytowe

Posiadanie większego wkładu własnego często pozwala uzyskać lepsze warunki kredytowe – niższe oprocentowanie i niższe raty miesięczne. Wynika to z mniejszego ryzyka dla banku, co przekłada się na korzystniejsze warunki dla kredytobiorcy.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Aktualne wymagania wkładu własnego w bankach

• 10% wkładu własnego – niektóre banki w Polsce mogą zgodzić się na niższy wkład własny wynoszący 10% wartości nieruchomości. Są to zazwyczaj banki bardziej elastyczne, jednak wymagają one od kredytobiorcy posiadania bardzo dobrej zdolności kredytowej. Banki takie jak PKO Bank Polski, Millennium, Velo Bank, BOŚ czy Santander Bank Polska mogą oferować kredyty z wkładem własnym na poziomie 10%.
• 20% wkładu własnego – większość banków jednak wymaga standardowego wkładu własnego na poziomie 20%. Jest to powszechna praktyka, która zapewnia lepsze zabezpieczenie kredytu. Banki takie jak ING Bank Śląski, BNP Paribas SA czy Bank Pekao SA najczęściej wymagają 20% wkładu własnego.

Mieszkanie bez wkładu własnego – ramy programu

Jeśli nie dysponujesz takim wkładem własnym, zobacz, czy możesz skorzystać z programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Oto jego podstawowe założenia:

• kredyt udzielany jest w polskiej walucie na minimum 15 lat,
• kredytobiorców obowiązuje pełna zdolność kredytowa oraz brak zaległości w BIK,
• dochód musi być uzyskiwany w złotówkach.

Program jest dostępny dla:

• singli,
• małżeństw,
• rodziców samotnie wychowujących dzieci,
• par w związkach nieformalnych wychowujących wspólne dziecko,
• obcokrajowców.

Podstawowym warunkiem jest nieposiadanie innej nieruchomości obecnie oraz w przeszłości:

• żadna z osób, które wchodzą w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy, nie posiadała prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
• z programu nie mogą skorzystać osoby, które w okresie ostatnich pięciu lat dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I oraz II grupy podatkowej.

Wyjątek:

posiadanie nie więcej niż 50% udziałów w nieruchomości i podarowanie ich komuś, kto jest już jej współudziałowcem.

•  z programu nie mogą skorzystać również osoby, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Tu jednak wyjątkiem są rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci, ponieważ mogą one łącznie posiadać jedno inne mieszkanie lub dom nie większe niż:

• 50 mkw., gdy w gospodarstwie jest dwoje dzieci,
• 75 mkw., gdy dzieci jest troje,
• 90 mkw., gdy dzieci jest czworo,
• dowolny metraż, jeżeli jest pięcioro lub więcej dzieci.

Wyjątek:

własność działki – jeśli jesteś właścicielem działki budowlanej, siedliskowej lub rolnej – możesz skorzystać z programu Kredyt hipoteczny z gwarancją BGK. Posiadanie działki, nawet z rozpoczętą budową nie dyskwalifikuje Cię z programu. Dlaczego? Ustawodawca mówi o tym, że nie możesz posiadać nieruchomości mieszkalnej. Sama działka nie jest nieruchomością mieszkalną.

Możesz skorzystać z gwarancji BGK, czyli pokrycia Twojego brakującego wkładu własnego. Program obejmuje brakujący wkład własny do 20% wartości nieruchomości, z maksymalną kwotą gwarancji wynoszącą 100 000 zł. Zapłacisz za tę gwarancję jednorazową prowizję w wysokości 1% kwoty gwarancji. Zobacz w praktyce, jak działa dopłata do brakującego wkładu własnego:

Przykład 1: Kawalerka w Łodzi

Anna planuje zakup kawalerki o wartości 400 000 zł. Bank wymaga 20% wkładu własnego, czyli 80 000 zł. Anna nie posiada takich oszczędności. Dzięki gwarancji BGK, Anna uzyskuje poręczenie na brakującą kwotę, a bank zabezpiecza się na 80 000 zł dzięki BGK. Anna płaci 800 zł jednorazowej prowizji (1% wartości gwarancji).

Przykład 2: Mieszkanie w Szczecinie

Tomasz i Marta, małżeństwo, planują zakup dwupokojowego mieszkania o wartości 600 000 zł. Bank wymaga 120 000 zł jako wkład własny, lecz para zgromadziła jedynie 70 000 zł. W ramach programu Kredyt #naStart mogą skorzystać z gwarancji BGK na brakujące 50 000 zł. Dzięki temu, bank przyzna im kredyt, a Tomasz i Marta zapłacą 500 zł prowizji za gwarancję.

Przykład 3: Dom w małej miejscowości

Kasia i Piotr chcą kupić dom na przedmieściach za 900 000 zł. Wymagany wkład własny wynosi 180 000 zł. Zgromadzili jedynie 90 000 zł, więc brakuje im 90 000 zł. Gwarancja BGK pokrywa brakującą kwotę, co pozwala im uzyskać kredyt. Kasia i Piotr płacą jednorazowo 900 zł za gwarancję.

Limity cen

Aktualne limity cen za metr kwadratowy lokali (dane dla 2 kwartału 2024) różnią się dla rynku pierwotnego oraz wtórnego, inne są dla miast wojewódzkich, gmin sąsiadujących oraz dla pozostałych miejscowości. Przykładowo dla województwa mazowieckiego oraz wielkopolskiego przedstawiają się następująco:

Rynek pierwotny, Warszawa: 13 459,89 zł/mkw.
Rynek pierwotny, gminy ościenne: 10 312,08 zł/mkw.
Rynek wtórny, Warszawa: 12 498,47 zł/mkw.
Rynek wtórny, gminy ościenne: 9 575 zł/mkw.

Rynek pierwotny, Poznań: 11 837,00 zł/mkw.
Rynek pierwotny, gminy ościenne: 10 407,60 zł/mkw.
Rynek wtórny, Poznań: 10 991,50 zł/mkw.
Rynek wtórny, gminy ościenne: 9 664,20 zł/mkw.

Pełną i aktualną listę cen dla wszystkich lokalizacji znajdziesz pod adresem: https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/Osoby_fizyczne/Gwarancja_wkladu_wlasnego/2Q2024_Zestawienie_limitow_cen_z_wykazem_gmin.pdf

Co można sfinansować kredytem z gwarancją BGK?

1. Zakup mieszkania – możesz sfinansować zakup mieszkania zarówno z rynku pierwotnego (od dewelopera), jak i wtórnego.
2. Zakup i remont – kredyt można przeznaczyć na zakup mieszkania oraz jego remont. Warunkiem jest, aby wartość nieruchomości po remoncie mieściła się w limitach.
3. Budowa domu – kredyt można także przeznaczyć na budowę domu lub zakup działki i budowę domu, choć w praktyce może to być trudne do realizacji.

Uwaga!

Program przewiduje spłatę rodzinną.

Czym jest spłata rodzinna?

Spłata rodzinna to dodatkowe wsparcie, które przysługuje rodzinom w przypadku powiększenia rodziny:

• 20 000 zł za drugie dziecko,
• 60 000 zł za każde kolejne dziecko.

Kwota spłaty rodzinnej jest odliczana od salda kredytu hipotecznego. Jednak nie wyższej niż wysokość części kapitałowej gwarantowanego kredytu mieszkaniowego pozostałej do spłaty. Wartość ustala się na dzień powiększenia gospodarstwa domowego.

Pamiętaj, że wnioskując o częściową spłatę kapitału, to oprócz powiększenia rodziny, musisz spełniać następujące warunki:

• nie posiadasz prawa własności do nieruchomości innej niż nabyta albo wybudowana z wykorzystaniem środków z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego – pamiętaj o tym, ponieważ kiedy wnioskowałeś o kredyt z gwarancją i miałeś minimum dwoje dzieci, to mogłeś mieć inną nieruchomość. Aby uzyskać spłatę rodzinną, możesz być właścicielem tylko tej, która jest objęta gwarancją;
• nie przysługuje Ci oraz twoim współkredytobiorcom spółdzielcze prawo lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• powiększenie Twojego gospodarstwa domowego o drugie albo kolejne dziecko nastąpiło po dniu udzielenia kredytu (podpisania umowy kredytowej);
• prowadzisz gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
• nie została wypowiedziana umowa gwarantowanego kredytu mieszkaniowego;
• nie dokonywałeś nadpłat kredytu w okresie pierwszych 3 lat.

A co, jeśli zmienią się Twoje plany życiowe i będziesz chciał sprzedać nieruchomość? Czy będzie można sprzedać takie mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Tak, można sprzedać takie mieszkanie z kredytem hipotecznym. Zobacz, jak to wygląda w praktyce:

Kupujący Twoje mieszkanie, część ceny płaci bezpośrednio na rachunek banku, który udzielił kredytu hipotecznego, w takiej wysokości, by w całości spłacić pozostały kredyt. Resztę ceny przelewa na wskazany przez Ciebie rachunek bankowy. Twój bank po spłacie całego kredytu zwalnia zabezpieczenie hipoteczne z księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli jednak otrzymałeś spłatę rodzinną, pamiętaj, by mieszkania nie sprzedawać przed upływem 5 lat od daty zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W sytuacji, kiedy korzystałeś ze spłaty rodzinnej i sprzedasz mieszkanie przed upływem 5 lat będziesz musiał oddać część środków ze spłaty rodzinnej do BGK.

Jak w praktyce skorzystać z programu w 5 krokach?

1. Sprawdzenie kryteriów

Upewnij się, że spełniasz kryteria dotyczące wieku, dochodów oraz pierwszego mieszkania.

2. Wybór nieruchomości

Znajdź nieruchomość, której wartość mieści się w określonych limitach programowych.

3. Kontakt z bankiem lub pośrednikiem kredytowym

Skontaktuj się z bankiem lub swoim pośrednikiem kredytowym, który współpracuje w ramach programu. Ocenisz zdolność kredytową i uzyskasz pomoc w procesie aplikacyjnym.

4. Złożenie wniosku

Skorzystaj z pomocy pośrednika kredytowego lub samodzielnie złóż wniosek kredytowy w wybranym banku, dołączając wszystkie wymagane dokumenty.

5. Podpisanie umowy

Po pozytywnej ocenie wniosku przez bank i BGK, podpisujesz umowę kredytową, co pozwala na zakup wymarzonego mieszkania.

Podsumowanie

Program Mieszkanie bez wkładu własnego to inicjatywa, która pozwala na zakup własnego mieszkania bez konieczności posiadania znacznych oszczędności. Dzięki gwarancjom BGK, młodzi mają realną szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego, co mogło wydawać się niemożliwe.

Jeżeli marzysz o własnym mieszkaniu, ale brakuje Ci wkładu własnego, już dziś skontaktuj się z ekspertem kredytowym. Pomoże Ci on przejść przez wszystkie formalności i wskaże najlepsze opcje kredytowe dostosowane do Twojej sytuacji. Ty też masz szansę na spełnienie marzeń o własnym „M”, nawet jeśli nie dysponujesz wkładem własnym.

Ewa Marczak - Pośrednik kredytowy z 20-letnim doświadczeniem w branży, specjalizuje się w kredytach hipotecznych oraz inwestycjach w nieruchomości, obsługuje klientów głównie z Poznania i powiatu poznańskiego, ale również z innych regionów Polski. Skupia się na zapewnieniu kompleksowej obsługi finansowej, dążąc do zrozumienia i spełnienia potrzeb każdego klienta w zakresie kredytowania. Jest gotowa pomóc w uzyskaniu kredytu na zakup nieruchomości, zapewniając profesjonalne wsparcie na każdym etapie procesu.