Wielu ekonomistów uważa, że sytuacja na rynku nieruchomości jest odzwierciedleniem stanu całej gospodarki. Jest w tym dużo prawdy. W końcu większość z nas kupuje nieruchomość na potrzeby własne. Owszem inwestowanie w nieruchomości, to dość popularna forma zarządzania nadwyżką kapitału, jednak większość społeczeństwa bardziej od oprocentowania inwestycji w systemie Condo (o tym piszemy w oddzielnym materiale) interesują kwestie zdolności kredytowej w celu zakupu własnego M.

W Polsce spory procent zasobów mieszkaniowych stanowią inwestycje z czasów poprzedniej epoki. Jest to o tyle ważne, że porównując technologie budowlane stosowane wówczas i obecnie, z dużą dozą prawdopodobieństwa możemy powiedzieć, że nieprędko nastąpi u nas nasycenie rynku lokalami o pożądanej przez Polaków jakości. Pytanie tylko czy klientów będzie zwyczajnie stać na produkt, który kupić by chcieli? Jak zmienia się polski rynek mieszkaniowy okiem dewelopera i co to oznacza w praktyce dla przeciętnego Kowalskiego, który chciałby kupić na rynku pierwotnym własne „M” ? Zapraszamy do lektury wywiadu z - Grzegorzem Kiełpszem - Prezesem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W październiku we Wrocławiu odbyło się organizowane między innymi przez PZFD, cykliczne już spotkanie „Dni Dewelopera”, . Mieliśmy już okazję dowiedzieć się z mediów, ze było ono mocno merytoryczne. Nieczęsto zdarza się spotkać w jednym miejscu osoby z większości instytucji związanych z branżą. Od przedstawicieli deweloperów poprzez instytucje finansujące, a na przedstawicielach rządu kończąc. Chciałbym zapytać nie tyle o sam przebieg dyskusji, ale bardziej o praktyczne wnioski, które z tego spotkania można wyciągnąć, i o to co one oznaczają dla osób chcących nabyć nieruchomość?

Wydaje się, że najważniejszą konkluzją spotkania we Wrocławiu jest zwrócenie uwagi, że nie każdy musi być koniecznie właścicielem mieszkania. Zgodnie stwierdziliśmy, że rynek oprócz zaspokajania popytu generowanego przez indywidualnych nabywców powinien zmierzać także w kierunku tzw. najmu okazjonalnego. Wymaga to najpierw złagodzenia prawa lokatorskiego, ale otworzy szansę przed inwestorami indywidualnymi, którzy posiadają kapitał. Wspomniani inwestorzy powinni mieć możliwość legalnego i bezpiecznego wynajmu posiadanych nieruchomości. I zamiast zakładać bardzo nisko oprocentowane lokaty inwestować w przewidywalny produkt inwestycyjny - mieszkania na wynajem. Zwiększy to także zasób mieszkaniowy i dostęp do mieszkań dla wielu Polaków. w tej kwestii byliśmy zgodni - taki kierunek jako pożądany potwierdzili m.in. Minister Olgierd Dziekoński, który przytaczał program prorodzinny Kancelarii Prezydenta RP - Dobry klimat dla rodziny, Premier Jan Krzysztof Bielecki, przedstawiciele Banku Gospodarstwa Krajowego i sami deweloperzy. Oczywiście to tylko nowy element rynku, deweloperzy nadal w głównej mierze będą budować dla klientów, chcących nabyć mieszkanie dla własnych potrzeb.

Przejdźmy zatem do szczegółów. Sporo emocji budzi zmiana przepisów finansowania zakupu. W roku 2014 trzeba będzie mieć 5% wkładu własnego, rok później już 10%. Czasy kredytów na 120% wartości nieruchomości to już historia?

Wydaje się, że tak. I choć może zabrzmi to dość zadziwiająco - to dobrze dla klientów, dla rynku, dla polskiej gospodarki. Dlaczego? Przykład przedstawił nam Prezydent Europejskiej Unii Deweloperów, Hiszpan. Opowiedział on o sytuacji na Półwyspie Iberyjskim, którego cała sala słucha z niezwykłą uwagą. Okazało się bowiem, że trwający od 2008 roku kryzys na tamtym rynku spowodowany był głównie nieroztropnością tamtejszych banków, deweloperów i nadzorców ze strony instytucji państwowych. Jak opowiadał Prezydent Jose Manuel Galindo Cueva, w pewnym okresie kredyty dostawał każdy Hiszpan, niemal „kiedy chciał, kto chciał i ile chciał”. Był popyt, za nim poszła ogromna podaż. Budowano na potęgę, a Hiszpanie pożyczali równie chętnie - nawet jeśli nie było ich stać. Aż przyszedł krach i na mieszkania nie było chętnych, a osoby, które wzięły wielkie kredyty znalazły się w trudnej sytuacji, często bez pracy, ale z dużym zobowiązaniem do spłacenia. Po wysłuchaniu tej opowieści i rozmowach ze środowiskiem deweloperskim zgodnie stwierdziliśmy, że mieszkania powinny kupować tylko osoby, które rzeczywiście na nie stać - stąd jak mówiłem, może to zabrzmieć zadziwiająco, ale pozytywnie odnosimy się do wspomnianych ograniczeń. Dodatkowa wartość to wiedza, że jako deweloperzy musimy postępować rozważnie.

Czy te zmiany forsowane przez Komisję Nadzoru Finansowego bardziej podgrzeją rynek poprzez efekt „ kupujmy póki jeszcze mamy zdolność” , czy raczej zacieśnią jeszcze bardziej grono tych, których na zakup mieszkania będzie stać?

Tu trzeba by przeanalizować kilka przypadków. Jeśli ktoś i tak planuje zakup mieszkania i nie czeka na program Mieszkanie dla Młodych, końcówka roku to rzeczywiście dobry okres na zakup mieszkania „na starych warunkach”. Jeśli ktoś natomiast liczy na dofinansowanie z BGK, może wstrzymać się kilka miesięcy. Niewątpliwie pierwsza grupa jest w korzystniejszej sytuacji ponieważ może wybierać z kompletnie całej oferty na rynku. Klienci spoglądający w stronę MdM muszą wiedzieć, że tu wybór jest dużo, dużo mniejszy. Znamy już limity dla tego programu - są miasta gdzie na dziś ledwie kilka, kilkanaście procent mieszkań w ofercie mieści się w limicie.

Pojawiły się głosy krytyczne wobec rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych”. Zewsząd napływają różne, czasami sprzeczne ze sobą, informacje. Z jednej strony pomysł programu wydaje się być sensowny. Wspieramy rynek pierwotny. Z drugiej wielu krytykow mówi, że limity cen nadających się do sfinansowania w ramach programu sprawią, że tych młodych wyrzucimy na obrzeża miast. Jak Pan ocenia założenia nowego programu i skąd taka a nie inna ocena?

Także twierdzę, że MdM w takiej postaci, z takim przelicznikiem odtworzeniowym, który ma bezpośredni wpływ na limit dopłat, spowoduje „rozlewanie się miast”. Aby móc budować osiedla, które zmieszczą się w limicie, trzeba wybierać lokalizacje oddalone od centrów miast, gdzie grunty są po prostu tańsze. To jednak niekorzystnie wpływa na budżety miast - trzeba bowiem doprowadzić w odległe od centrów miast sieci, czy choćby ulice. Trzeba jednak jasno powiedzieć, że jako środowisko deweloperskie wspieramy działania rządu, pomagające Polakom nabywać mieszkania. Wszak m.in. takie programy wpływają na polską gospodarkę, a pieniądze z dofinansowania wrócą do budżetu w postaci VAT, a zatem ten mechanizm jest, zdaje się, zdrowy.

Mam pytanie, które może zabrzmieć banalnie, a biorąc pod uwagę to, że reprezentuje Pan deweloperów, nawet troszkę tendencyjnie. Niemniej jednak myślę, że każdy je sobie zadaje. W jakim miejscu jesteśmy jeśli chodzi o poziom cen. Wiele osób wstrzymuje decyzje z myślą o dalszych możliwych spadkach. Gdzieniegdzie jednak ceny wzrosły. Zapytam więc w ten sposób: zakładając, że ktoś musi kupić mieszkanie w roku 2014, to możemy powiedzieć, ze ten ktoś ma pecha, czy jest szczęściarzem?

Jest szczęściarzem, bo będzie miał swoje lokum, to na pewno (śmiech). A poważnie to dane z GUSu pokazują, że w 2012 i 2013 roku rozpoczęto dużo mniej budów niż w latach poprzedzających, a zatem buduje się w skali kraju mniej. Jeśli zestawimy statystyki GUSu z danymi z ostatniej konferencji REAS, podczas której wykazano zadziwiająco dobrą sprzedaż w ostatnich kwartałach, wywnioskować można jedno - ceny na pewno nie będą już niższe. Sprzedaż utrzymuje się na dobrym poziomie, klienci chcą i kupują mieszkania, a oferta stale się kurczy. W niektórych ośrodkach już widać niewielki wzrost cen i spłaszczanie się górek nadpodażowych, które widać było w kilku metropoliach Polski, a zatem patrząc także na historię, możemy mówić o stabilizacji, ale z drugiej strony ceny mogą nieznacznie wzrastać w najbliższych kwartałach.

Na nieruchomościach nie można stracić. To zdanie powtarzane było w „magicznym” okresie 2006-2008. Okazuje się jednak, ze to nie do końca prawda. Wiele osób, które w tamtym czasie zdecydowały się na kredyt, zwłaszcza we frankach szwajcarskich, stało się „przywiązanymi do ziemi”. Czy grozi nam powtórka z historii?

I tu powrót do pytania z początku rozmowy. Zdaje się, że pomimo krótkiego doświadczenia polskiej gospodarki wolnorynkowej, obecnie wypracowane zostały mechanizmy pozwalające ograniczać ryzyko. Mówimy tu o kolejnych rekomendacjach KNF, które po prostu ograniczają kredyty walutowe. Każdy świadomy nabywca powinien liczyć się z faktem, że waluty się osłabiają i umacniają oraz że jest to proces trwały, zmienny. Na nieruchomościach rzeczywiście można jednak nieco stracić, ale ze wszystkich produktów inwestycyjnych to i tak jeden z najbezpieczniejszych. O ile zmienna wartość waluty jest czynnikiem ryzyka, tak wartość samej nieruchomości w długiej perspektywie powinna rosnąć. I najważniejsze - mieszkania nie da się ukraść, nie da się go także zgubić, a zawsze można wynająć, sprzedać, na co niektóre terminowe produkty nie pozwalają, albo wtedy zysk jest bardzo niewielki.

Podczas konferencji Dni Dewelopera padła dość kontrowersyjna teza, że … nie każdy będzie kupował mieszkanie, ale będzie spory % rynku funkcjonującego na bazie „mieszkania na wynajem”. Co Pan o tym sądzi?

Myślę, że to naturalny kierunek, choć jest to nowy element rynku. Tę tezę niech potwierdzi fakt planów zaangażowania 5 mld złotych przez BGK na budowę, kupno lub wynajem... mieszkań na wynajem. Program ma być dopiero doprecyzowany. Jednak rzeczywiście aby polskie rodziny mogły się rozwijać, a wraz z nimi całe społeczeństwo, potrzebujemy zabezpieczać podstawowe potrzeby, do których mieszkanie jak najbardziej się zalicza. Jeśli zmienią się przepisy chroniące lokatorów i będą one korzystniejsze dla wynajmujących - właścicieli mieszkań, dostępność mieszkań powinna wzrosnąć. Co jeszcze istotne - jeśli mieszkania będzie można bez problemu wynajmować, a niepłacących czy uciążliwych lokatorów usuwać, część z wynajmujących wyjdzie z szarej strefy i będzie od przychodu z czynszu odprowadzać podatek. To dodatkowy czynnik na plus dla gospodarki.

Czy zatem biorąc pod uwagę to , że obecne pokolenie 20-30 latków nie może być do końca pewne swojej emerytury w ZUS, inwestycja w mieszkanie na wynajem, które posłuży do zarabiania na emeryturze to właściwy kierunek?

Dane z większości krajów pokazują, że jeśli zabezpieczone jest mieszkanie - podstawowa potrzeba, to i dzietność wzrasta. Wierzę zatem, że nasze dzieci i wnuki zapracują na nasze emerytury (śmiech). Zachowania społeczeństwa - mniejsza dzietność, emigracja, wydłużenie życia z każdym pokoleniem, mogą mieć duży wpływ na przyszłe emerytury. Ostatnio podano dane, że z jednej strony jest nas coraz mniej - dziś w Polsce mieszka 37,1 mln osób, ale z drugiej strony wyjeżdżają młodzi, a jak wspomniałem, wszyscy żyjemy dłużej. System może tego nie wytrzymać. Robiliśmy symulacje jeśli chodzi o emeryturę z wynajmu i jak pokazały nasze wyliczenia rzeczywiście da się zarabiać niemało z takiej aktywności - różne symulacje wskazywały od 1500 do kilku tysięcy złotych. Nawet jeśli miałby to być dodatek do emerytury, wydaje się, że warto.

Myślę, że warto dotknąć jeszcze jednej kwestii, która również pojawiła się na Dniach Dewelopera i wywołała gorącą dyskusję. Chodzi mi o standard jakości oddawanych mieszkań. Daleki jestem od tego by popierać pomysły gdzie rząd reguluje rynek, ale z drugiej strony porównując różnego rodzaju inwestycje odnoszę wrażenie, że chęć zysku dewelopera stoi często w sprzeczności z interesem nabywcy. Niektóre projekty przypominają mi obrazki rodem z Honk Kongu, gdzie odrobina zieleni stanowi luksus nie do przecenienia.

Ilość zieleni, parkingów regulowana jest przez przepisy. Jakość wykańczania mieszkań natomiast regulują normy. Każdy deweloper stara się wraz z generalnym wykonawcą by obiekty były jak najwyższej jakości. I tu pojawia się zderzenie z rzeczywistością, kiedy klienci i komentatorzy rynku twierdzą, że ceny mieszkań są zbyt wysokie. Nie da się budować taniej, ponieważ odbije się to na jakości. Nie da się zjeść ciastka i mieć ciastka. A zatem presja na ceny nie jest dobrym kierunkiem, nie da się w nieskończoność ciąć kosztów, bo prędzej czy później efekt będzie odwrotny. Deweloper z marką, rzetelny i odpowiedzialny nie może sobie na to pozwolić. Może dlatego w Polskim Związku Firm Deweloperskich nie ma wszystkich deweloperów z Polski. My kontrolujemy się wzajemnie i nie pozwalamy na niedoróbki.

Stoi Pan na czele organizacji skupiającej nieprzypadkowych deweloperów. Są to firmy, które reprezentują już pewien poziom. Czy zatem macie, albo planujecie stworzyć swoje własne wewnętrzne regulacje dotyczące takiego jakościowego minimum, gdzie o placu zabaw dla dzieci i ławeczce pod drzewkiem nie mówi się jako o czymś wyjątkowym, ale jako czymś całkowicie naturalnym?

Takich przepisów rzeczywiście nie ma, ale my w większości staramy się dawać wartość dodaną do naszych inwestycji. Tam gdzie brakuje miejsc rekreacji dla rodzin powstają własne place zabaw, boiska. Być może warto by zainteresować takimi przepisami instytucje nie tylko państwowe, ale i samorządowe, np. że jeśli w odległości 1 km od granic osiedla nie ma terenów rekreacyjnych dla rodzin to deweloper ma obowiązek je stworzyć i w jakiś sposób partycypować w kosztach powstania właśnie placów zabaw czy boisk - wspólne. Z drugiej strony rozumiem deweloperów, którzy nie mogą pozwolić sobie na postawienie „małpiego gaju”, czy huśtawek na osiedlu, wszak budowa dróg osiedlowych w większości jest po naszej - deweloperów stronie. Trzeba oddać pod nie nietanie grunty, potem ją wybudować. A presja na cenę metra kwadratowego jest.

Czy wobec tego wszystkiego co obecnie dzieje się na rynku, patrzy Pan w przyszłość bardziej z obawą czy z optymizmem?

Wszystkie wskaźniki pokazują, że możemy być na tę chwilę optymistycznie nastawienie. Widać powoli koniec spowolnienia gospodarczego, nastroje są zatem niezłe, także wśród klientów. Dane o sprzedaży także pozwalają w kolorowych barwach spoglądać na przyszłość. Dodatkowe programy rządowe również mają niewątpliwie pozytywny wpływ. Właśnie jesteśmy w trakcie budowania wstępnego programu Dni Dewelopera w roku 2014. Nie zdradzając szczegółów chcemy by był to przełomowy rok w jednym względzie - postaramy się jako środowisko, wraz z władzami i naszymi partnerami, rozpocząć dyskusję nad wspólnym, spójnym programem mieszkaniowym dla Polski. Dziś każda instytucja ma swoje plany, założenia, choć w części są one spójne, my chcemy by była pełna zgodność. Dodam, że rynek A.D. 2013 jest stabilny, bezpieczny, rozwija się w dobrym tempie, przy dobrych nastrojach, a zatem jeśli klienci wybierać będą sprawdzonych, pewnych deweloperów, nie powinno być żadnego zawodu, jeśli chodzi o zakup własnego M.

Dziękuję za rozmowę.

Marek Dornowski - Redaktor naczelny magazynu "ESTATE" w latach 2013–2015.