Mieszkanie w kamienicy może być bardzo dobrą inwestycją, zwłaszcza że kamienice zwykle znajdują się w korzystnych lokalizacjach. Jeśli jednak źle wybierzemy, możemy narazić się na kłopoty, zarówno pod względem prawnym, jak i finansowym. Dlatego warto uważnie sprawdzić mieszkanie przed zakupem (najlepiej z pomocą fachowca) i rozważyć, czy w konkretnym przypadku zalety przeważają nad wadami i czy zakup byłby opłacalny.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są zalety mieszkania w kamienicy?

• Na co zwracać uwagę, kupując mieszkanie w kamienicy?

• Na jakie aspekty prawne należy zwrócić uwagę, kupując mieszkanie w kamienicy?

• Jakie mogą być problemy ze współwłasnością w kamienicy?

Pojęcie kamienicy nie jest wyraźnie zdefiniowane. Przyjmuje się jednak, że jest to budynek położony w mieście, co najmniej jednopiętrowy, który zwykle znajduje się w szeregu innych domów, a jeśli nie, to dlatego, że sąsiedni dom został wyburzony albo był w planach, ale go nie wybudowano.

Kamienica to też z reguły budynek starszy, sprzed II połowy XX wieku. Zdarzają się kamienice dość nowe, ale powstały one zwykle jako plomby między istniejącymi budynkami. Ponieważ przed II wojną światową projektowano i budowano inaczej niż w czasach powojennych, mieszkania w kamienicach pod wieloma względami różnią się od typowych mieszkań w blokach.

Mieszkania na sprzedaż

Zalety mieszkania w kamienicy

Przede wszystkim kamienice są zwykle położone w bardzo dobrej lokalizacji – w centrum miasta lub w jego pobliżu, w miejscach, gdzie nowe budynki już raczej nie powstają, gdyż nie ma tam wolnych gruntów lub są one bardzo drogie. Jeśli więc zdecydujemy się zamieszkać w kamienicy, będziemy mieli łatwy dostęp do najważniejszych punktów miasta. Nie bez znaczenia jest też atrakcyjne otoczenie i nieraz bardzo efektowny widok z okien (na park, zabytek czy inny znany obiekt).

Jeśli chodzi o same mieszkania, w dawnych czasach były one budowane ze znacznie większym rozmachem niż po wojnie. Oszczędność miejsca i materiałów nie była najważniejszym kryterium. Dlatego lokale w kamienicach są wysokie (zwykle powyżej 3 m) i mają duże okna zapewniające odpowiednie doświetlenie pomieszczeń. Zwykle mają też spory metraż, chyba że po wojnie podzielono duży lokal na mniejsze. Dla wielu osób plusem może być też oddzielna kuchnia – podczas gdy w mieszkaniach deweloperskich częściej spotyka się aneksy.

Mury kamienic są też zdecydowanie bardziej dźwiękoszczelne niż ściany w blokach (zwłaszcza tych z wielkiej płyty). Jednak zwróćmy uwagę, czy mieszkanie nie powstało wskutek podziału większego lokalu. Może się okazać, że oddziela nas od sąsiadów jedynie cienka ścianka działowa, przez którą wszystko słychać.

W niektórych kamienicach zachowały się też atrakcyjne elementy wystroju, takie jak kominki, piece kaflowe, rzeźbione poręcze schodów czy ozdobne parkiety. Stanowią one o szczególnym klimacie i wyjątkowości mieszkania.

Mieszkania na sprzedaż

Na co uważać, kupując mieszkanie w kamienicy

Można czasem trafić na oferty sprzedaży mieszkań w kamienicach w bardzo korzystnych cenach. Jednak w praktyce musimy być przygotowani na znacznie większy wydatek. Mieszkania, które są okazjami cenowymi, z reguły wymagają remontu – a jego koszt może się okazać znacznie wyższy niż na początku nam się wydawało. Czasem okazuje się, że lokal, albo i cały budynek, który na pierwszy rzut oka prezentuje się nieźle, w rzeczywistości jest w złym stanie, co zostało zamaskowane powierzchownym remontem. Problemem mogą być stare instalacje czy nieszczelny dach. Bywa, że takie wady wychodzą na jaw dopiero po dłuższym czasie. Dlatego na oględziny mieszkania w kamienicy warto udać się w towarzystwie kogoś, kto zna się na kwestiach budowlanych i remontowych.

Trudności pojawiają się, gdy remont jest konieczny, a kamienica jest wpisana do rejestru zabytków. Niezbędne są wtedy różne formalności, gdyż konserwator zabytków musi wyrazić zgodę na planowane prace. Nie wolno też prowadzić remontu według własnego uznania – trzeba dbać o zachowanie historycznego charakteru lokalu (np. nie można wymienić okien czy drzwi na dowolnie wybrane). Warto więc sprawdzić przed zakupem, czy interesujący nas budynek jest objęty takimi ograniczeniami.

Innym problemem może się okazać fakt, że mieszkania w kamienicach są dość chłodne ze względu na grube mury izolujące od warunków atmosferycznych. W czasie letnich upałów jest to ogromna zaleta, ale zimą trudniej takie mieszkanie ogrzać. Warto też wspomnieć, że kamienice, o ile nie zostały poddane gruntownej modernizacji, nie spełniają współczesnych standardów energooszczędności – można tam trafić np. na nieszczelne okna czy systemy grzewcze starego typu. Ma to duże znaczenie zwłaszcza w obecnych czasach, gdy koszty ogrzewania są bardzo wysokie. Warto więc sprawdzić, jak wygląda kwestia ogrzewania i termoizolacyjności w interesującym nas mieszkaniu, jakie zmiany byłyby potrzebne po zakupie nieruchomości i czy możemy sobie na nie pozwolić.

W kamienicach zdarzają się również mieszkania z mało funkcjonalnym rozkładem. Bywają w nich pomieszczenia w amfiladzie (przechodnie), co wprawdzie daje wrażenie przestrzenności, ale też czyni je mniej ustawnymi i nie zapewnia prywatności domownikom. Zaaranżowanie takiego mieszkania może okazać się niemałym wyzwaniem. Najkorzystniej jest, gdy tylko niektóre pomieszczenia są przechodnie i można w nich urządzić np. kuchnię z przejściem do jadalni albo salon z przejściem do gabinetu. Problem pojawia się, gdy nie da się uniknąć przechodzenia przez którąś sypialnię.

W wielu kamienicach nie ma windy, a jeśli jest, to niewielka, stara i awaryjna albo nie docierająca na wszystkie kondygnacje. Może to być duży mankament, zwłaszcza dla osób starszych czy wychowujących małe dzieci.

Wskazuje się też na niedobór miejsc parkingowych w otoczeniu kamienic. W czasach, gdy kamienice były budowane, nie przewidziano w nich parkingów podziemnych. Natomiast zaparkowanie samochodu w centrum miasta nieraz graniczy z cudem.

Prawne aspekty zakupu mieszkania w kamienicy

Zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania w kamienicy, należy sprawdzić jego stan prawny, gdyż zdarzają się tu komplikacje utrudniające, a nawet uniemożliwiające zrealizowanie transakcji lub późniejsze korzystanie z lokalu.

Przede wszystkim powinniśmy uważnie przejrzeć księgę wieczystą. Księgi wieczyste są jawne i dostępne do wglądu za darmo na stronie ms.gov.pl. Aby móc sprawdzić księgę konkretnego mieszkania, wystarczy znać jej numer – a jeśli właściciel mieszkania nie ma nic do ukrycia, powinien go udostępnić bez problemu.

W księdze wieczystej znajdziemy informacje na temat własności lokalu. Sprawdźmy, czy osoba, która przedstawia się jako sprzedający, rzeczywiście ma prawa do mieszkania. Bardzo istotna jest też forma własności – czy mamy do czynienia z wyodrębnionym lokalem, czy z udziałem w nieruchomości. Ta druga forma (tzw. udział ze wskazaniem na lokal) jest dość często spotykana w kamienicach i może być kłopotliwa dla nabywcy. Więcej na ten temat piszę w kolejnej sekcji niniejszego artykułu.

Ważne jest również sprawdzenie, czy lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich. Obciążenie kredytem hipotecznym nie jest przeszkodą w zakupie, lecz taka transakcja wymaga dodatkowych formalności. Natomiast nieuregulowane kwestie związane ze spadkiem czy podziałem majątku mogą bardzo opóźnić sprzedaż. Uważajmy też na prawo dożywocia. Umowa dożywocia polega na tym, że zbywca nieruchomości zrzeka się jej własności w zamian za określone świadczenia, zwykle dożywotnią opiekę i prawo do zamieszkiwania w lokalu. Warto wiedzieć, że prawo dożywocia jest przypisane do konkretnej nieruchomości i automatycznie przechodzi na nowego nabywcę. Wykreślenie go wymaga zgody dożywotnika wyrażonej przed notariuszem.

Mieszkania na sprzedaż

Kłopotliwa współwłasność

Wspomniany w poprzedniej sekcji udział w nieruchomości ze wskazaniem na lokal nie jest pojęciem funkcjonującym w przepisach prawa, lecz stosuje się je na rynku nieruchomości. Oznacza ono, że zakup dotyczy udziału w nieruchomości wspólnej, co nie jest równoznaczne z odrębną własnością konkretnego mieszkania – można jedynie stać się jego posiadaczem. Pojęcia „posiadanie” i „własność” w języku potocznym są stosowane zamiennie, ale w kontekście prawnym istnieje różnica. Własność to stan prawny, a posiadanie – jedynie stan faktyczny. Właściciel mieszkania może z niego korzystać i nim rozporządzać, w tym sprzedać je lub wynająć. Natomiast posiadacz mieszkania włada nim jak użytkownik, ale w niektórych przypadkach (gdy nie jest jednocześnie właścicielem) może nie mieć prawa do rozporządzania nim w szerszym zakresie. Warto wiedzieć, że sam zapis w akcie notarialnym o prawie do korzystania ze wskazanego lokalu nie zapewnia nabywcy wyłącznej własności tego lokalu.

Udziały w kamienicy mogą mieć naprawdę atrakcyjne ceny w porównaniu z mieszkaniami własnościowymi. Niestety, jak wspomniano, dają nabywcom mniejsze prawa. Zgodnie z przepisami, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich udziałowców. Problemem jest fakt, że przepisy nie definiują, co obejmuje wspomniany zakres zwykłego zarządu. Przeszkody mogą pojawić się np. wtedy, gdy chcemy sfinansować zakup kredytem hipotecznym, wydzierżawić swoją część nieruchomości czy nawet przeprowadzić większy remont. Aby to zrobić, trzeba uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku. To może okazać się trudne albo wręcz niewykonalne – np. gdy nie uda się ustalić wszystkich współwłaścicieli bądź ich spadkobierców czy też nie ma możliwości kontaktu z którymś z nich. Może też zdarzyć się nieuczciwy współwłaściciel, który będzie chciał wykorzystać sytuację, by coś na niej zyskać (np. domagać się konkretnej kwoty za udzielenie zgody).

Znacznie łatwiejsza sytuacja występuje, gdy mamy do czynienia z wyodrębnionymi lokalami własnościowymi. Oznacza to, że w kamienicy istnieje wspólnota mieszkaniowa, a gdy kupujemy mieszkanie, stajemy się jej członkami. Wspólnota powstaje automatycznie z mocy prawa przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu.

W przypadku mieszkania we wspólnocie nie ma wspomnianych wcześniej problemów z własnością lokalu i możliwością dysponowania nim przez właściciela. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że wiele decyzji (np. dotyczących opłat, remontów i utrzymania porządku w częściach wspólnych budynku) trzeba podejmować wspólnie z sąsiadami. Problem pojawia się, gdy któryś z właścicieli mieszkań w budynku jest niechętny do współpracy – ktoś taki może skutecznie zablokować decyzje i działania pozostałych mieszkańców. Warto więc w miarę możliwości zorientować się, jakie w danej kamienicy panują relacje sąsiedzkie, oraz na jakiej zasadzie i przez kogo jest zarządzana. Jakość zarządzania przez wspólnotę można też do pewnego stopnia ocenić po wyglądzie kamienicy i jej otoczenia – czy nieruchomość jest zadbana, wyremontowana i posprzątana.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Czy warto kupić zabytkową nieruchomość?
• Co to jest zabytek?
• Na co uważać, kupując okazyjnie mieszkanie na rynku wtórnym?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.