Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku czasami może się wiązać z koniecznością zapłaty podatku. Zawsze jednak, zanim do niej dojdzie, spadkodawca musi przeprowadzić procedurę spadkową, aby wobec osób trzecich móc przedstawić swoje prawo własności wobec nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy od odziedziczonego mieszkania trzeba zapłacić podatek dochodowy?

• Czy wraz z mieszkaniem dziedziczy się długi?

• Co zrobić z lokatorami w odziedziczonym mieszkaniu?

• Jakich formalności trzeba dopełnić przy dziedziczeniu mieszkania?

• Jak podnieść wartość odziedziczonego mieszkania?

Czy od odziedziczonego mieszkania trzeba zapłacić podatek dochodowy?

Dziedziczenie może odbywać się na jeden z dwóch sposobów – ustawowo lub na podstawie testamentu. Testament określa wolę spadkodawcy, który za życia rozporządził swoim majątkiem i podzielił go między wskazane osoby. W przypadku braku takiego dokumentu, dziedziczenie odbywa się na mocy ustawy. W takiej sytuacji przepisy wyróżniają cztery grupy spadkobierców, określając tym samym kolejność dziedziczenia.

Grupy spadkobierców i kolejność dziedziczenia:

• Grupa I - małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie,
• Grupa II - małżonek oraz rodzice, rodzeństwo i zstępni rodzeństwa spadkodawcy,
• Grupa III - dziadkowie spadkodawcy i ich zstępni,
• Grupa IV - pozostali spadkobiercy.

Osoby wskazane w grupie drugiej dziedziczą dopiero gdy brak spadkobierców wskazanych w grupie pierwszej. Analogicznie w kolejnych grupach – uprawnieni tam wskazani dziedziczą, gdy brak jest spadkobierców wskazanych w grupie wcześniejszej.

Natomiast gdy spadkodawca nie pozostawił po sobie żadnych spadkobierców, albo gdy wszyscy uprawnieni zrzekli się spadku, wówczas przechodzi on na rzecz gminy ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy albo Skarbu Państwa.

W niektórych przypadkach przysporzenie majątkowe, jakim jest dziedziczenie, powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Określenie, do której grupy spadkobierców należy osoba otrzymująca spadek, ma znaczenie dla ustalenia, czy jest ona zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn. Podatek taki wylicza się procentowo od wartości rynkowej nieruchomości, biorąc przy tym pod uwagę zwolnienia i kwoty wolne od podatku.

Dla pierwszej grupy podatkowej kwota wolna od podatku (obowiązująca od lipca 2023 r.) wynosi 36 120 zł. W tej grupie wyróżnia się jednak grupę 0, która jest zwolniona z zapłaty daniny. Należą do niej małżonek, wstępni, zstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha. Osoby najbliższe spadkodawcy są z podatku zwolnione, muszą jednak fakt otrzymania spadku zgłosić we właściwym urzędzie skarbowym.

Jeśli chodzi o inne grupy podatkowe, aktualna kwota podatku dla grupy II wynosi 27 090 zł, dla grupy III 5733 zł. Przy ustalaniu wysokości podatku i kwoty od niego zwolnionej należy brać pod uwagę nie tylko spadek, ale i wartość wszystkich darowizn otrzymanych od spadkodawcy w ciągu 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło nabycie spadku.

Jednak spadkobiercy zobowiązani do zapłaty podatku od spadku również mogą tego uniknąć, jeśli spełnią kilka warunków.

Sytuacje, w których spadkobierca nie zapłaci podatku :

• nie jest właścicielem innej nieruchomości lub nie przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• nie jest najemcą innej nieruchomości,
• będzie zamieszkiwać w odziedziczonej nieruchomości, będąc zameldowanym tam na pobyt stały,
• nie dokona zbycia odziedziczonej nieruchomości przez pięć lat.

Inaczej wygląda kwestia podatku, jeśli spadkobierca odziedziczoną nieruchomość postanowi sprzedać. Wówczas zobowiązany on będzie do zapłaty podatku od uzyskanego z tego tytułu dochodu. Są jednak sytuacje, w których obowiązek podatkowy nie powstanie, mianowicie jeśli do sprzedaży dojdzie po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub zbudowana przez spadkodawcę. Gdy do sprzedaży nieruchomości dojdzie przed upływem tego terminu, wówczas spadkobierca może uniknąć zapłaty podatku, o ile środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.

Dodaj ogłoszenie

Cele mieszkaniowe zwalniające z zapłaty podatku przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości:

• nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
• nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.

Więcej dowiesz się tutaj: "Czy można sprzedać mieszkanie bez płacenia podatku?".

Dziedziczenie długów i obciążeń

Spadek to nie zawsze wyłącznie majątek, dziedziczeniu bowiem podlegają również długi. Oznacza to, że jeśli spadkobierca nie zrzeknie się spadku, wówczas będzie zobowiązany uregulować wszystkie długi zaciągnięte przez spadkodawcę. Na szczęście nowelizacja przepisów sprzed paru lat wprowadziła zasadę, iż dziedziczenie odbywa się automatycznie z dobrodziejstwem inwentarza. W praktyce oznacza to, że odpowiedzialność spadkobierców za długi spadkowe ograniczona jest do wysokości otrzymanego w spadku majątku. Przed wejściem w życie tego przepisu mogło się zdarzyć, że wysokość długów przewyższała wartość odziedziczonych rzeczy i praw, a spadkobierca musiał spłacać długi spadkowe z własnego majątku. W tej chwili takie sytuacje nie mają już miejsca, w najgorszym więc przypadku, gdy wysokość długów przewyższa wartość spadku, spadkobiercy po prostu nic nie przypadnie.

Spłaty długów od spadkobiercy mogą domagać się wierzyciele spadkodawcy, którzy mają prawo, o ile wykażą w tym swój interes, do przeprowadzenia postępowania spadkowego, jeśli przyjęcie spadku nie zostało jeszcze sformalizowane.

Lokatorzy w odziedziczonym mieszkaniu

Może się zdarzyć, że wraz z mieszkaniem spadkobierca otrzymał również lokatorów, którzy nieruchomość zajmują. Jeśli nie będą chcieli dobrowolnie opuścić mieszkania, nowy właściciel musi się przygotować na żmudną i długotrwałą procedurę eksmisyjną. W pierwszym jednak kroku należy spróbować się z lokatorami dogadać, wyznaczając im dogodny dla obu stron termin na opuszczenie mieszkania. Jeśli jednak takiej woli nie wykażą, wtedy spadkobierca musi wejść na ścieżkę formalną.

Podstawę żądania właściciela do opuszczenia nieruchomości przez osobę nieposiadającą tytułu prawnego do niej stanowi art. 222 §1 k.c., zgodnie z którym „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. Procedurę eksmisyjną należy rozpocząć od wezwania lokatora do opuszczenia lokalu, którego trzeba dokonać na piśmie, wskazują w nim termin. W wezwaniu spadkobierca może również żądać zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu. Po bezskutecznym upływie wskazanego w wezwaniu terminu nowy właściciel musi złożyć pozew o eksmisję. Dokonuje się tego we właściwym sądzie rejonowym, w okręgu którego znajduje się miejsce zamieszkania pozwanego. Opłata od pozwu wynosi 200 zł. Co warte podkreślenia, zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, fakt, że ktoś jest w lokalu zameldowany nie stanowi tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Procedurę eksmisyjną można więc wszcząć także wobec lokatorów zameldowanych w mieszkaniu.

Dowiedz się więcej: "Jak sobie poradzić z nieuczciwym lokatorem?".

W toku postępowania sąd wydaje wyrok o eksmisji, jednak zgodnie z polskim prawem nikogo nie można z mieszkania wyrzucić na bruk, nawet jeśli zajmuje je bezprawnie. Dodatkowo eksmisji nie przeprowadza się w okresie zimowym, tj. od 1 listopada do 31 marca. To nie koniec złych wiadomości. Przepisy wymieniają bowiem, komu sąd musi przyznać lokal zastępczy.

Osoby, których nie można eksmitować bez lokalu zastępczego:

• kobiety w ciąży,
• osoby nieletnie,
• osoby niepełnosprawne,
• ubezwłasnowolnione,
• osoby sprawujące opiekę na małoletnim, osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione i wspólnie z nim zamieszkałe,
• obłożnie chore,
• emeryci lub renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby bezrobotne.

Lokale zastępcze znajdują się w zasobach gmin, które stale borykają się z ich niedoborem. Z tego powodu oczekiwanie na przydział może trwać latami, a w tym czasie właściciel musi tolerować obecności osób nieuprawnionych w swoim mieszkaniu. Jednak ma prawo domagać się od gminy odszkodowania z tego tytułu.

Natomiast jeśli sąd o przyznaniu takiego lokalu nie zdecydował, wówczas po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego spadkobierca powinien złożyć wniosek o eksmisję do komornika właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Komornik zaczyna od wezwania lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeśli to pozostanie bezskuteczne, przystępuje do eksmisji. Jednak również i w tym przypadku nie można wyrzucić takiej osoby na bruk, komornik musi więc wystąpić do gminy, aby ta wskazała pomieszczenie tymczasowe, w jakim może zostać umieszczona osoba eksmitowana. Wymagania co do takich pomieszczeń są mniejsze niż w przypadku lokali zastępczych. Musi ono nadawać się do zamieszkania, mieć dostęp do wody (kran lub studnia, także poza budynkiem), WC (również może ono być poza budynkiem) i światła, posiadać oświetlenie elektryczne, możliwość ogrzewania, oferować możliwość zainstalowania sprzętu do gotowania. Pomieszczenie takie musi zapewniać co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkaniowej na osobę, być wolne od wilgoci czy pleśni na ścianach. Dodatkowo pomieszczenie to powinno znajdować się w tej samej miejscowości, co lokal opróżniany. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego definiuje „pobliską miejscowość” jako miejscowość znajdującą się w powiecie, w którym mieści się lokal podlegający opróżnieniu, ewentualnie w powiecie sąsiednim.

Dowiedz się więcej: "Jak przeprowadzić eksmisję lokatora?".

Formalności przy dziedziczeniu mieszkania

Jak opisano wcześniej, spadek można otrzymać albo na mocy testamentu, albo na podstawie ustawy. W obu przypadkach dziedziczenie odbywa się automatycznie wraz ze śmiercią spadkodawcy. Jeżeli w ciągu pół roku od dnia otwarcia spadku lub powzięcia informacji o tym fakcie spadkobierca nie zrzeknie się spadku, wówczas staje się on właścicielem majątku pozostawionego przez mocodawcę.

Zmianę własności należy jednak sformalizować. Można to zrobić dwojako. Pierwszym, dużo szybszym, łatwiejszym i tańszym rozwiązaniem jest udanie się do notariusza i sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia. Ta możliwość znajduje zastosowanie, jeśli krąg spadkobierców jest znany i nie mają oni zastrzeżeń co do podziału spadku. Jeśli kwestia ta pozostaje sporna, albo gdy nie jest znany pełny krąg osób uprawnionych do dziedziczenia, wówczas procedurę nabycia spadku należy przeprowadzić na drodze sądowej. Procedurę taką uruchamia się na wniosek dowolnej ze stron, która posiada w tym interes prawny. Musi ona jednocześnie wskazać wszystkich znanych sobie spadkobierców, a także przedstawić dokumenty niezbędne do ustalenia sposobu dziedziczenia. Im więcej spadkobierców, im bardziej skomplikowany stan prawny albo im więcej złej woli w kwestii porozumienia się, tym dłuższa i kosztowniejsza może być taka procedura. Zdarza się, że trwa nawet kilka lat. Czasami jednak sporządzenie aktu notarialnego po prostu nie jest możliwe, a droga sądowa jest jedyną dla spadkobierców, aby mogli oni potwierdzić i wykazać nabyte prawa.

Podniesienie wartości odziedziczonego mieszkania

Jeśli nowy właściciel zechce odziedziczone mieszkanie sprzedać, może wykonać kilka czynności, które pozwolą na uzyskanie wyższej ceny z takiej transakcji. Przede wszystkim podstawą jest uregulowanie stanu prawnego, w tym zaktualizowanie wpisów w księdze wieczystej. Braki te mogą nie tylko być formalną przeszkodą w dokonaniu sprzedaży, ale i zniechęcić potencjalnych nabywców, którzy nie będą chcieli czekać, aż kwestie te zostaną wyprostowane.

Ważne jest również przygotowanie samej nieruchomości. Absolutną podstawą jest uprzątnięcie mieszkania i pozbycie się z nich przede wszystkim rzeczy osobistych zmarłego, ale i mebli, czy sprzętów, które są stare, zużyte czy niesprawne. Część kupujących szuka mieszkań już wyposażonych, ale znajdujące się w nich wyposażenie musi być nowe, dobrej jakości i stanowić z nieruchomością spójną całość. Atrakcyjność nieruchomości podniesie również jej odświeżenie, usunięcie usterek, wymiana instalacji, wyrównanie i odmalowanie ścian. To od decyzji sprzedającego zależy, ile pracy i środków będzie chciał w to włożyć. Zły stan techniczny znacząco obniża cenę mieszkania. Można również przeprowadzić gruntowny remont, zmienić podłogę, łazienkę czy kuchnię. Jednak należy wówczas mieć na uwadze, że mimo iż takie działania podnoszą wartość rynkową nieruchomości, to jednocześnie mogą ograniczyć krąg osób nią zainteresowanych, ponieważ nie da się trafić w gust i potrzeby każdego potencjalnego kupca.

Dowiedz się więcej: "Jak podwyższyć cenę mieszkania na sprzedaż?".

Warto trzymać się zasady, aby mieszkanie było wolne od usterek, ale doprowadzone do takiego stanu, w którym każdy będzie mógł łatwo dostosować je do własnym upodobań. Dodatkowo na pierwszy rzut oka musi być czyste i schludne, ale jednocześnie neutralne.

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• "Podatek od sprzedaży mieszkania – ile, gdzie i kiedy trzeba zapłacić?"
• "Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?"
• "Eksmisja najemcy w czasie pandemii - czy to możliwe?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.