Zaloguj się
Od 1 sierpnia 2024 roku obowiązuje nowy wymóg dotyczący minimalnej powierzchni lokali użytkowych. Regulacja ta została wprowadzona na celu wyeliminowania przypadków, w których budynek został wybudowany np. jako budynek usługowy, wyodrębniono w nim małe „lokale użytkowe” (o pow. kilkunastu mkw.), które następnie sprzedawano jako tzw. „lokale inwestycyjne”. W rzeczywistości były one jednak użytkowane jako mieszkania, choć nie spełniały wymogu minimalnej powierzchni dla mieszkań.
Z tego artykułu dowiesz się:
Artykuł jest częścią e-booka dot. nowych warunków technicznych dla budynków i ich usytuowania
Pobierz „Ściągę z przepisów”
Minimalna powierzchnia lokali użytkowych – stare i nowe zasady
Dotychczasowe zasady
Nie obowiązywały żadne ograniczenia dotyczące minimalnej powierzchni lokali użytkowych – w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych, które od 2018 roku nie mogą mieć powierzchni mniejszej niż 25 mkw. Dzięki temu dużą popularnością wśród kupujących mieszkania cieszyły się i wciąż cieszą się „mikrokawalerki”, czyli małe lokale użytkowe możliwe do zamieszkania. Są one znacznie tańsze, niż klasyczne lokale mieszalne.
Nowe zasady
Po zmianie przepisów, lokale użytkowe również będą musiały mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw.
Wymóg ten nie dotyczy:
- lokali użytkowych znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej , które posiadają bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku,
- lokali znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego,
- lokali znajdujących się budynkach mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych.
Ponadto, lokale użytkowe w budynkach, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, również muszą spełniać tego wymogu.
Ważne dla deweloperów!
Jeśli wniosek o pozwolenie na budowę budynku, w którym przewidziane są lokale użytkowe, został złożony przed 1 sierpnia 2024 roku, to dla uzyskania pozwolenia na budowę nie jest wymagane dostosowanie projektu, który przewiduje lokale o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., do wymaganego minimum, nawet jeśli pozwolenie na budowę zostanie wydane po tej dacie.
Wątpliwości budzi jednak to, czy możliwe będzie wydzielenie takich lokali, czyli uzyskanie zaświadczenia o ich samodzielności i ustanowienie ich odrębnej własności, skoro wymogu minimalnej powierzchni lokalu użytkowego nie stosuje się jedynie w budynkach, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy. Rozporządzenie WT nie przewiduje bowiem analogicznego przepisu dotyczącego budynków, dla których pozwolenie na budowę wydano wprawdzie po 1 sierpnia 2024 roku, ale wniosek o jego wydanie został złożony przed tą datą.
Deweloperzy mogą mieć problemy z ustanowieniem odrębnej własności takich lokali i z ich sprzedażą.
Ważne dla kupujących!
Do umów sprzedaży lokali użytkowych, które mają być użytkowane jako mieszkania, nie stosuje się ustawy deweloperskiej, dlatego ich nabycie nie podlega ochronie takiej jak w przypadku lokali mieszkalnych.
Kupujący powinni w każdym przypadku zwracać uwagę na to, co kupują – czy jest to lokal mieszkalny, lokal użytkowy, czy też udział w prawie własności budynku, w którym lokal się znajduje.
dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości. Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości. Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego. Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”, „Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.
Magazyn „INMAG”
Marketing. Sprzedaż. Trendy.
Bezpłatny e-magazyn dedykowany marketerom rynku pierwotnego
Merytoryczne artykuły od ekspertów i praktyków branży deweloperskiej dotyczące promocji inwestycji, wzmacniania sprzedaży, skutecznych negocjacji i najnowszych trendów na rynku.
