„Żeby zacząć inwestować w nieruchomości, trzeba posiadać duży kapitał początkowy”. „Rynek nieruchomości jest już tak przesycony, że nie ma miejsca na nowych inwestorów”. „Nieruchomości, to typowo męska branża, a kobiety – co najwyżej – sprawdzą się w roli pośredniczki albo home stagerki”. W przestrzeni publicznej krąży wiele nieprawdziwych informacji odnoszących się do rynku nieruchomości. Im częściej powtarzane, tym bardziej wprowadzają w błąd potencjalnych nabywców, a często i opinię publiczną.

Dzisiaj nie ma takiego biznesu nieruchomościowego, który omijałyby mity. Przyjrzyjmy się więc tym najczęściej powtarzanym.

Mity o branży nieruchomości

➢ Nieruchomości to typowo męski świat

Patrząc z perspektywy kilku ostatnich lat, można śmiało stwierdzić, że na rynku nieruchomości kobiet przybywa. A wyniki, które osiągają, np. w inwestycjach deweloperskich, flipach zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, w biznesie kwater pracowniczych czy każdej innej dziedzinie nieruchomości, niczym nie różnią się od tych, które osiągają mężczyźni. Kobiety stoją także za sterami firm związanych z rynkiem nieruchomości.

Mity o podnajmie

Artur Kucharzyk, autor książki pt. Podnajem. Poradnik nie tylko dla podnajemców, przytacza następujące mity:

➢ Mieszkanie w podnajmie powinno generować minimum 1000 zł dochodu

– Jednym z najbardziej popularnych mitów jest to, że trzeba zarabiać minimum 1000 zł na jednym mieszkaniu. Pewnie słyszeliście o tym, jeśli interesujecie się nieruchomościami. Słysząc tę opinię, często zastanawiam się, dlaczego akurat tysiąc? Co powoduje, że „musisz tyle zarobić” i z czego to wynika? – mówi Artur Kucharzyk.

➢ W podnajem zawsze musisz włożyć kasę w remont

– Inwestycja w daną nieruchomość musi kosztować x zł za dany pokój albo muszę zainwestować w dane mieszkanie minimum y zł . Często słyszę o nakładaniu sztywnych ram np. konieczności inwestowania 1000–1500 zł w każde pomieszczenie. W ramach tego budżetu możesz np. kupić łóżko, biurko, krzesło, szafę, zamek do drzwi i rolety. Oczywiście każdy pokój potrzebuje podstawowego wyposażenia, ale skąd wziął się mit, że to Ty musisz w to zainwestować? Takie myślenie może być bardzo ograniczające. Sytuację tę można rozwiązać inaczej. Wystarczy tak pokierować rozmową, by to właściciel wziął na siebie koszty inwestycji w nieruchomość. Dlaczego? Bo zyskuje Ciebie jako najemcę, który będzie płacił regularnie czynsz przez pięć lat, a on będzie miał spokój – proponuje Artur Kucharzyk.

Mity o biznesie kwater pracowniczych

Kwaterami pracowniczymi zajmuje się Natalia Gorszkowa (1000 najemców w 2 lata). Najczęściej powtarzane mity przytaczane przez Natalię, to:

➢ Kwatery pracownicze są biznesem brudnym, ponieważ na kwaterach mieszkają głównie osoby nadużywające alkoholu i niedbające o czystość.

– Nie wiem, kiedy powstał ten mit o ludziach mieszkających na kwaterach, ale przecież to od nas zależy, kto tam będzie mieszkał. To my podpisujemy umowę z naszymi najemcami, z Agencją Pracy, z firmami, i to od nas tylko zależy, jaki tam będzie porządek. Czy będziemy uczyć naszych najemców utrzymywać porządek i zakomunikujemy im, że jest zakaz picia alkoholu i zakaz palenia tytoniu. Tylko od nas zależy, jak będą się zachowywać w stosunku do nas nasi najemcy – mówi Natalia Gorszkowa.

Mity o pośrednictwie i pośrednikach w obrocie nieruchomościami

Myśląc o sprzedaży mieszkania, większość z nas zastanawia się, czy przeprowadzić sprzedaż samodzielnie, czy nawiązać współpracę z pośrednikiem nieruchomości. Co decyduje o naszym wyborze? Często jedynie obiegowa opinia.

➢ Pośrednik pobiera wysoką prowizję za swoje usługi

Najbardziej powszechnym mitem o współpracy z pośrednikiem, jest to, że prowizja dla pośrednika jest wysoka, ukryta i trudna do przewidzenia.

– Pośrednik to hiena i pieniądze bierze za nic, bo co on tam robi? Ogłoszenie w internecie wystawi i już by prowizję chciał! A przecież sam znalazlem to jego ogłoszenie i zadzwoniłem żeby mi adres podał, to za co ja mam mu płacić, jak kupię? – tak o swoich doświadczeniach opowiada Przemysław Stupak, założyciel „Gruzja dla Ciebie”, spółki zajmującej się pośrednictwem nieruchomości w Gruzji.

Pośrednicy oferują swoje usługi za prowizję, która najczęściej stanowi procent od kwoty transakcji. Najczęściej wysokość prowizji mieści się w przedziale 2–5% wartości nieruchomości, której transakcja dotyczy. Zdarza się, że jest to kwota netto, więc trzeba doliczyć VAT w wysokości 23%.

➢ Pośrednik tylko zamieszcza ogłoszenia w internecie

To kolejny, często powtarzany mit. Czym faktycznie zajmuje się pośrednik? Głównie poszukiwaniem klientów, którzy chcą kupić lub sprzedać nieruchomość. Sprawdzeniem jej stanu prawnego, wsparciem w negocjacjach oraz formalnościach, które wystąpią na drodze do podpisania aktu notarialnego. Trzeba od razu zaznaczyć, że prowizję otrzymuje dopiero wtedy, gdy transakcja zostanie zakończona sukcesem. W praktyce oznacza to, że przez czas upływający od momentu podpisania umowy pośrednictwa do momentu podpisania umowy sprzedaży, pracuje on bez wynagrodzenia. Często jednocześnie ponosząc koszty związane z aktywnym poszukiwaniem klienta.

Mity o najmie mieszkań

Jakie mity i półprawdy dotyczące wynajmu mieszkań są najczęściej powtarzane wśród inwestorów? Przyjrzyjmy się tematowi.

➢ Opłaca się tylko najem mieszkania w dużym mieście

Nic bardziej mylnego. Rynek mieszkaniowy w mniejszych miejscowościach, rozwija się niemniej prężnie i nie chodzi tu tylko o tzw. sypialnie dużych miast. Dużym popytem cieszą się m.in. domki w atrakcyjnych turystycznie regionach, takich jak góry czy morze.

➢ Najem nieruchomości to mało angażujący biznes. Wystarczy posiadać nieruchomość oraz odpowiednio ją wyposażyć

W każdym biznesie napotykamy problemy i wyzwania, w najmie nieruchomości również. Niepłacący najemcy to dzisiaj plaga. Zniszczenia lokalu, awarie czy skargi sąsiadów na zbyt głośne zachowanie lokatorów zdarzają się często. Każda osoba inwestująca w nieruchomości powinna mieć zatem to na uwadze. Warto też zabezpieczyć się na sytuację, kiedy wynajmowany lokal stoi pusty przez dłuższy czas.

➢ Najemcy, który nie płaci, można odciąć prąd czy wodę, co w konsekwencji zmusi go do opuszczenia lokalu

Ta metoda nie jest zgodna z prawem. Artykuł 191 kodeksu karnego, a zwłaszcza § 1a tego przepisu mówi:

Art. 191
§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
§ 2. Jeżeli sprawca działa w sposób określony w § 1 w celu wymuszenia zwrotu wierzytelności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
§ 3. Ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego

Mity o architektach wnętrz

➢ Architekt bierze pieniądze za nic

– A architekt, to co on tam robi, kilka kresek postawi i już – z takimi opiniami na temat swojego zawodu zetknęła się wielokrotnie Zuzanna Nowik, architekt i land deweloper.

➢ Współpraca z architektem wnętrz jest droga i stać na nią tylko nielicznych

Każdy, kto chociaż raz urządzał swoje mieszkanie, doskonale wie, z jakimi kosztami jest to związane. Głównie ze względów finansowych spora część z nas rezygnuje ze współpracy z projektantem. Istnieje przekonanie, że architekt jest drogi – że oferuje usługi wyłącznie dla „wybranych”. Tymczasem w ogólnym rozrachunku może się okazać, że dzięki jego pomocy możemy sporo zaoszczędzić.

Architekt dostosowuje projekt do budżetu, który wspólnie ustalany jest na początku współpracy. Ponadto, profesjonalny architekt ma dostęp do wielu atrakcyjnych ofert sklepów meblowych, stolarzy i producentów artykułów do domu i z pewnością dobierze odpowiedni asortyment w przystępnej cenie.

Jak widać liczba mitów, które panują na rynku nieruchomości, jest spora. Tylko nieustanne edukowanie klientów sprawi, że spojrzą na naszą pracę z innej perspektywy.

Jest jeszcze druga strona medalu, o której mówi Artur Kucharzyk:

– Bardzo cieszę się z takich mitów, bo dzięki temu zgarniam mieszkania, które nie spełniają kryteriów osób kierujących się mitami.

Na koniec, pół żartem, pół serio, słowa Łukasza Łuczyńskiego, pasjonata nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym: – Mit wypowiadany przez dłużnika: przysięgam, mój dług wynosi xxx. Jeszcze żaden, przez dziesięć lat, prawdy nie powiedział!

Justyna Sprawka - Ekspert z zakresu budowania marki osobistej i Doradca marek szkoleniowych. Od 15 lat współtworzy produkty i usługi, których sprzedaż przekroczyła 100 milionów złotych. Od 6 lat koncentruje się głównie na budowaniu silnych i dochodowych marek w branży nieruchomości. Swoich klientów prowadzi w sposób kompleksowy: audytuje, tworzy nowe produkty marki i wprowadza je na rynek, buduje i szkoli zespoły, tworzy strategie komunikacji marketingowej, integruje społeczność marki organizując m.in. wydarzenia branżowe. Wykładowca i szkoleniowiec. Prelegent na konferencjach i spotkaniach branżowych. Autorka licznych publikacji w prasie.