Narastająca epidemia koronawirusa spowodowała, że wiele osób zaczęło szukać działek i gruntów. Jedni jako sposobu na ucieczkę z miasta i zamknięcia w mieszkaniu, inni – jako formy inwestowania. Jak wygląda obecnie poziom cen i zainteresowanie zakupem własnej działki? Co wybrać i na co zwracać uwagę przy szukaniu idealnego kawałka zieleni, podpowiadają eksperci ds. nieruchomości gruntowych.

Posiadanie gruntu na pewno może przynieść właścicielowi wiele korzyści, a czas kwarantanny był świetną okazją do spokojnych poszukiwań i podejmowania decyzji o zakupie. W związku z tym popyt na działki jest najwyższy w historii według danych z Google Trends. Większym zainteresowaniem cieszą się także domy, mieszkania z ogródkami, tarasami lub balkonami.

Na poniższym wykresie, przedstawiającym trendy w Google, widoczny jest wzrost wyszukiwań mieszkań na sprzedaż, mieszkań na wynajem oraz domów i działek na sprzedaż dla całej Polski w okresie od stycznia 2019 do końca maja 2020 roku. Widzimy, że przez okres od początku ubiegłego roku do tegorocznych świąt wielkanocnych poziom wyszukiwań nieruchomości i działek był na zbliżonym poziomie. Po 11 kwietnia nastąpił nagły wzrost zainteresowania działkami, co widać po wynikach wyszukiwania w Google. Względem analogicznego okresu w 2019 roku ruch wzrósł o 55 proc.

W portalu Nieruchomosci-online.pl odnotowaliśmy także zwiększoną liczbę zapytań dotyczących działek wysyłanych do pośredników.

Można wnioskować, że izolacja przyniosła zwiększone zainteresowanie działkami i po zamknięciu w domach Polacy zapragnęli mieć swój własny kawałek zieleni. Zamknięcie hoteli czy pensjonatów na majowy weekend na pewno wzbudziło w wielu marzenie o domku na działce.

Jak to jednak wygląda w rzeczywistości? Poprosiłam o wypowiedź kilku pośredników nieruchomości, mających w swojej ofercie działki i grunty.

1. Działki budowlane czy rekreacyjne – na które bardziej wzrósł popyt?

Adam Parzusiński, Partner Nieruchomości

Od końca marca zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi wyraźnie wzrosło. Są to zarówno działki budowlane, jak również rekreacyjne. Przeznaczenie ma w tym przypadku mniejsze znaczenie. Wyraźnie zauważalne natomiast jest poszukiwanie ustronnych miejsc, zapewniających dużą prywatność. Na przykład w okolicach lasu, w wysokich częściach wzniesień, gdzie znajdują się najpiękniejsze działki widokowe, a także w pobliżu rzek i jezior. Znacząco wzrosło również zainteresowanie dużymi gospodarstwami, zabudowanymi starymi domami z tzw. duszą.

Jerzy Kazek, Jura Działki

Działka budowlana może być zarówno pod zabudowę  mieszkaniową, jak i rekreacyjną, natomiast działka rekreacyjna ma umożliwiać wypoczynek i może być leśna, rolna, nad jeziorem lub w górach, ale niekoniecznie z możliwością zabudowy.

W rejonach, którymi się zajmuję, czyli Jura Krakowsko-Częstochowska, wciąż decyduje cena. Działki z możliwością zabudowy jednorodzinnej kosztują praktycznie tyle co działki z możliwością zabudowy rekreacyjnej. Widzę jednak tendencję, że w nowych planach zagospodarowania coraz częściej stosowany jest zapis o dopuszczalności obu rodzajów zabudowy.

Najbardziej poszukiwane są działki o walorach rekreacyjnych (rzeka, jezioro, góry, las) z możliwością zabudowy minimum domkiem na zgłoszenie 35 m kw., ale... w cenie działek rolnych, czyli w cenie 10–20% działek budowlanych.

Izabella Kałucka, Domus Nieruchomości

Tak naprawdę nie ma reguły. Zauważyłam bardzo duże zainteresowanie po prostu małymi działkami.

Maciej Kurnicki, dzialki-budowlane.com.pl

W czasie pandemii wzrósł popyt na działki rekreacyjne, w odosobnieniu, pod lasem, w górach. Z pewnością spowodowane jest to przewartościowaniem w społeczeństwie, że potrzebujemy trochę więcej przestrzeni niż balkon.

Dodatkowo trzeba pamiętać, że takie działki są od kilku do kilkunastu razy tańsze niż typowe działki budowlane w mieście. A kwotę do 50 000 zł klienci chcą przeznaczyć na posiadanie własnego kawałka ziemi, jak często słyszałem: „Żeby chociaż przyczepę kempingową postawić”.

W przypadku działek budowlanych jest teraz duże zainteresowanie, ale myślę, że związane jest to z typową sezonowością dla tego typu nieruchomości. Kiedy na wiosnę mamy ładniejszą pogodę, dzięki czemu przyjemniej ogląda się działki.

2. Jak bardzo wzrosło zainteresowanie? Czy jest wyższe niż wiosną zeszłego roku?

Adam Parzusiński, Partner Nieruchomości

W stosunku do roku 2019 codziennie odbieramy 3 razy więcej połączeń od klientów, którzy poszukują działki do zakupu.

Jerzy Kazek, Jura Działki

W swojej ofercie posiadam tylko działki i zawsze wiosną (Wielkanoc, majówka) znacznie wzrasta zainteresowanie nimi. Natomiast w marcu tego roku nastąpił spadek zainteresowania o 50%. Dopiero w kwietniu nastąpił wzrost o 50% względem zeszłego roku, przy czym w kwietniu (Wielkanoc) były to tylko puste zapytania, natomiast od maja (majówka) są to też rezerwacje, wizyty na działkach, nowe umowy, ale można powiedzieć, że z „dużą ostrożnością”.

Zapytań jest dużo (te 50% więcej niż przed rokiem). Jeśli chodzi o transakcje to jest ich porównywalna liczba, biorąc pod uwagę, że 30–50% kupujących to osoby pracujące, które wracają z UE. Jeśli więc chodzi o  same transakcje, to jest ich na razie mniej niż w roku ubiegłym.

Izabella Kałucka, Domus Nieruchomości

W porównaniu do zeszłego roku zainteresowanie działkami jest nawet o 200 proc. większe.

Maciej Kurnicki, dzialki-budowlane.com.pl

W tym roku zainteresowanie gruntami jest większe niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Może jest to podyktowane ciągłym rozwojem mojego biura nieruchomości, ale też pewnie relokacją kapitału. Od wybuchu pandemii – mimo odmrażania gospodarki – żyjemy w niepewności, co będzie za miesiąc. Kiedy stopy procentowe są na niskim poziomie, a do tego dochodzi niepewność na rynkach finansowych, ucieczka z pieniędzmi w zakup ziemi jest najbezpieczniejszą formą zabezpieczenia swoich oszczędności. Niezależnie, czy jest to działka budowlana, grunt rolny czy działka rekreacyjna, na ziemi można tylko zyskać.

3. Czy ceny działek wzrosły podczas pandemii?

Adam Parzusiński, Partner Nieruchomości

Ceny działek utrzymują się jak na razie na tym samym poziomie. Jednak ze względu na większe zainteresowanie nimi, sprzedają się w cenach ofertowych bez negocjacji, w stosunku do transakcji z zeszłego roku.

My jednak ciągle powtarzamy: „Działka jest warta tyle, ile można na niej wybudować” :)

Jerzy Kazek, Jura Działki

W naszej ofercie ceny działek nie wzrosły, natomiast na rynku może trochę (bo wzrósł popyt). Trzeba wziąć pod uwagę, że ceny działek zawsze wzrastają, niezależnie od kryzysów.

Wzrost cen w 2019 wynosił ok. 25%. Myślę, że w 2020 nie wzrośnie aż tak bardzo, a o 5–10% bez względu na spadek lub stabilizację innych segmentów rynku.

Izabella Kałucka, Domus Nieruchomości

Uważam, że ceny działek zaczną rosnąć. Domy także powoli się umacniają w cenach.

Maciej Kurnicki, dzialki-budowlane.com.pl

Aktualnie ceny działek pozostają bez zmian, natomiast można spodziewać się ich wzrostu z dwóch powodów. Po pierwsze ucieczka gotówki z banków. Z tego co wiem, w kwietniu zerwano największą liczbę lokat w bankach w historii. Te środki muszą być gdzieś ulokowane. Po drugie kilku właścicieli gruntów zawiesiło na razie sprzedaż, dając sobie czas na obserwację rynku i wracając do pierwszego powodu – nie chcieliby lokować gotówki w bankach.

4. Czym kierują się klienci w poszukiwaniu działek?

Adam Parzusiński, Partner Nieruchomości

Klienci najczęściej szukają miejsca, w którym będą mogli odpocząć. Ważne są widok, bliskość natury, spokojne sąsiedztwo i dostęp do mediów. Prąd i gaz to podstawowe media, których brak definitywnie skreśla nieruchomość z listy interesujących. Kanalizacja i dostęp do wodociągu mają natomiast wartość drugorzędną. Nie bez znaczenia jest również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który tak naprawdę określa realną wartość działki i możliwość szybkiej realizacji budowy.

Jerzy Kazek, Jura Działki

Fachowcy mówią: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. A ja twierdzę: cena, cena i cena.

Klienci (tacy masowi) szukają tanich działek z możliwością zabudowy – minimum te 35 m kw., w rozsądnej odległości od metropolii, czyli ok. 1–2 godzin dojazdu (maks. 100 km).

Izabella Kałucka, Domus Nieruchomości

Klienci szukają działek na odludziu, najlepiej już z mediami i ogrodzonych. Największy popyt jest na działki z jakimś domkiem, gdyż jest to alternatywa na lato przede wszystkim dla klientów mieszkających na co dzień w blokach.

Sprzedaż działki czy domu nie jest tak prosta jak sprzedaż mieszkania. Według mnie z mieszkaniem klient się nie utożsamia i nie wiąże emocjonalnie. Natomiast przy zakupie działki dla siebie (nie inwestycyjnie) lub domu klienci kupują swoje miejsce na ziemi. Ja tak to czuję i widzę: klienci kupują emocjami. Dlatego potrzebny jest pośrednik, który te emocje studzi w niektórych przypadkach.

Maciej Kurnicki, dzialki-budowlane.com.pl

Klienci najczęściej szukają uzbrojonej działki, z dostępem do komunikacji publicznej i ładnie położonej.

5. O co warto pytać, szukając działki, co wziąć pod uwagę przed zakupem?

Adam Parzusiński, Partner Nieruchomości

Zakup działki to skomplikowany proces, który wymaga sprawdzenia wielu aspektów. Zaczynając od długości i szerokości działki, formy własności, drogi dojazdowej, planu MPZP, praw pierwokupu oraz księgi wieczystej. Nasi klienci często używają sformułowania, że „zakochali się w jakimś miejscu”. My jesteśmy od tego, aby z racjonalnym podejściem zadbać o niezbędne formalności.

Kupno działki jest zupełnie inną transakcją niż kupno mieszkania, więc umowa przedwstępna i weryfikacja wielu rzeczy przy działce jest bardzo ważna. Pozornie dobrze wyglądająca działka i mająca status działki budowlanej w rzeczywistości może nie mieć możliwości zabudowania jej czymkolwiek lub szerokość drogi dojazdowej może wykluczyć możliwość uzyskania pozwolenia na budowę.

Mało jest ekspertów od nieruchomości gruntowych, którzy mają wiedzę i doświadczenie we wszystkich tych kwestiach geodezyjno-budowlano-prawnych. Ciągle edukujemy klientów, że z pośrednikiem można współpracować, również jeżeli klient sam znalazł dla siebie działkę. W zakresie doradztwa, pomocy przy sprawdzeniu dokumentacji i wydania opinii o nieruchomości.

Jerzy Kazek, Jura Działki

O możliwość zabudowy – jest prawna czy hipotetyczna. Plan zagospodarowania posiada tylko 30% kraju, więc ważne jest rozeznanie, czy jest możliwość uzyskania warunków zabudowy, bądź możliwość budowy domku na zgłoszenie czy postawienie przysłowiowego wozu Drzymały.

O dostępność mediów. Często koszt doprowadzenia znacznie przewyższa wartość działki.

O sąsiedztwo. Warto poświęcić dzień lub dwa, aby porozmawiać z sąsiadami. Nikt lepiej nie powie o ewentualnych mankamentach czy plusach działki oraz czasami da się wychwycić tych sąsiadów bardziej „toksycznych” . Prawie nikt tego nie sprawdza przed zakupem.

Izabella Kałucka, Domus Nieruchomości

Przed zakupem działki bardzo ważny jest plan zagospodarowania przestrzennego dla okolicy. Jeśli go nie ma, to sugerujemy się tym, co jest w okolicy. Ważne jest sąsiedztwo działki.

Maciej Kurnicki, dzialki-budowlane.com.pl

Szukając nieruchomości gruntowej najważniejszy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub możliwość wydania warunków zabudowy. Niby oczywiste, ale wielokrotnie spotkałem się z niedoinformowanymi właścicielami gruntów, którzy oferowali swoje nieruchomości jako budowlane, a nimi nie były. Zapisy planu mają również znaczenie w kontekście sąsiedztwa, czy przypadkiem za płotem może powstać warsztat samochodowy lub obwodnica.

Drugą ważną rzeczą są media. Niestety wiele miejscowości jest słabo zurbanizowana, a jeśli mamy podciągnąć wodociąg czy kanalizację to proszę pamiętać, że robimy to na własny koszt. Z prądem zwykle nie ma problemu, jak również PGNiG chętnie znajdzie nowych odbiorców, o ile tylko dysponują swoją infrastrukturą w pobliżu.

Na media należy uważać w odmiennym kontekście - jeśli przez naszą działkę przeprowadzone są linie energetyczne czy sieć wodociągowa - mogą stanowić duże ograniczenia w postawieniu domu i wykorzystaniu działki.

Trzecia rzecz to kształt działki, a dokładnie szerokość frontu. Tak na prawdę poszukiwanie działki powinniśmy zacząć od znalezienia odpowiadającego nam projektu budowlanego. Ponieważ sama działka to grunt, na którym będzie stał „Nasz wymarzony dom”. A nie każdy projekt (dom) wpisze się w konkretną działkę.

6. Czy popyt na działki będzie spadać, skoro otworzono parki i lasy, a restrykcje nie są już tak dokuczliwe?

Adam Parzusiński, Partner Nieruchomości

Proces suburbanizacji, czyli rozlewania się miast, przyspiesza i rośnie od kilku lat. Teraz dostał dodatkowy impuls. Mieć dom z dużą działką pod miastem staje się coraz bardziej prestiżowe i bez wątpienia jest to komfortowe rozwiązanie – jednak nie dla wszystkich. Nie spodziewamy się spadku popytu na nieruchomości gruntowe. Od kilku lat odnotowujemy wzrost transakcji na rynku.

Jerzy Kazek, Jura Działki

Zawsze własna działka to wartość, restrykcje mogą wrócić. A Polak przezorny i zabezpieczony. Ludzie doceniają wartość Polski, przyrody i też poczucie samodzielności. Zakaz poruszania – chyba, że na własną działkę.

Izabella Kałucka, Domus Nieruchomości

Popyt rośnie i raczej będzie rósł. Wszystko to konsekwencja koronawirusa. Ludzie po izolacji szukają ciszy i kawałka ziemi.

Maciej Kurnicki, dzialki-budowlane.com.pl

Myślę, że popyt na działki niezależnie czy rekreacyjne czy budowlane utrzyma się na aktualnym poziomie lub wzrośnie. Związane jest to z lokowaniem kapitału oraz pragnieniem posiadania swojego kawałka terenu. Proszę pamiętać, że nadal mamy w obowiązku utrzymywać dystans społeczny min. 2 metry. Zabierając Nam swobodę w przemieszczaniu się doceniliśmy czym jest wolność, a teraz własny grunt to wolność.

Jak wynika z opinii pośredników boom na działki w statystykach przekłada się na rzeczywistość. Wzmożone zainteresowanie osiąga rekordowe poziomy w maju. Jak przewidują specjaliści po pandemii możemy się spodziewać, że popyt nie zmniejszy się, a społeczeństwo dalej chętnie będzie kupować działki zarówno dla siebie jak i w ramach inwestycji.

Marta Sośnicka - Do 2022 roku specjalista ds. marketingu w zespole Nieruchomosci-online.pl i członek zespołu redakcyjnego e-magazynu „ESTATE” i e-magazynu „INMAG”.