Zaloguj się
Plan zagospodarowania przestrzennego to dokument urzędowy, którego celem jest uporządkowanie przestrzeni na określonym obszarze. Do jego postanowień musi stosować się każdy, kto chce na danym terenie wybudować nieruchomość. Plan określa bardzo precyzyjnie wymagania, jakie muszą spełniać nowo powstające budynki, od ich ułożenia względem drogi, wysokości i ilości pięter, do koloru elewacji czy rodzaju pokrycia dachowego. Postanowienia MPZP nie zawsze są zgodne z wizją inwestora, na szczęście istnieją środki administracyjne, pozwalające wpłynąć na jego ostateczny kształt.
Z tego artykułu dowiesz się:
-
Jaką rolę pełni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
-
Kto i jak ustala założenia planu zagospodarowania przestrzennego?
-
Kto i jak może zmienić założenia planu zagospodarowania przestrzennego?
-
Kto i jak zatwierdza plan zagospodarowania przestrzennego?
Czym jest MPZP i dlaczego warto się z nim zapoznać?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego powszechnie obowiązującym, uchwalanym przez rady gmin i reguluje zasady ładu przestrzennego. Właściciele działek objętych planem muszą liczyć się z koniecznością przystosowania swoich nieruchomości do założeń planu, a także z możliwością wywłaszczenia gruntu pod inwestycję publiczną. Postanowienia planu mogą być czasem dużą przeszkodą w sprzedaży działki. Kupujący bowiem przed zakupem powinien zapoznać się z miejscowym planem, aby wiedzieć jaką nieruchomość można na danym obszarze wybudować, czy może być tu prowadzona działalność gospodarcza, a jeśli tak to jaka, a także jak zostaną zagospodarowane działki przyległe i jakie jest ich przeznaczenie.
Znajomość planu zagospodarowania jest niezbędna dla każdego przyszłego inwestora, który wystąpi o pozwolenie na budowę. Każdy projekt nieruchomości musi być bowiem zgodny z założeniami planu. Dokument ten ma na celu uporządkowanie przestrzeni publicznej, wydzielenie poszczególnych stref obowiązujących w miastach z podziałem na te mieszkalne, rekreacyjne czy przemysłowe, ochronę mieszkańców przed szkodliwym działaniem hałasu i spalin, które wytwarzają duże zakłady. Planowanie takie ma również na celu właściwe gospodarowanie terenami miejskimi, równomierną ich rozbudowę czy zapobieganie zagęszczeniu zabudowań na danym terenie. Zapewnia kompromis pomiędzy potrzebami mieszkańców, inwestorów oraz infrastruktury niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania miasta. Dodatkowo jest to po prostu informacja dla mieszkańców i osób zainteresowanych zakupem działki o tym, jak w przyszłości będzie kształtować się ich otoczenie. Dopiero posiadając tą wiedzę można podjąć decyzję odnośnie zakupu, ale także sprzedaży. Osoby chcące zbyć nieruchomość również powinny do takiego planu sięgnąć. Może się okazać, że w pobliżu w najbliższym czasie planowane są inwestycje, które znacznie podniosą wartość nieruchomości. Może być też zupełnie odwrotnie, budowa autostrady czy torów kolejowych przy działce raczej zmniejszy jej atrakcyjność.
Ustalanie założeń planu zagospodarowania przestrzennego
Uchwalanie planu zagospodarowania rozpoczyna podjęcie przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Gmina załącza do uchwały projekt obejmujący obszar, którego ład przestrzenny zamierza uregulować. Kolejnym krokiem jest umieszczenie przez prezydenta, wójta lub burmistrza ogłoszenia publicznego (w lokalnej prasie, na stronie internetowej urzędu) o rozpoczęciu prac nad planem. Od tego momentu możliwe jest składanie wniosków do planu. Wnioski takie składać mogą osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej i organy władz publicznych. Przepisy nie narzucają gminie obowiązku uwzględnienia wniosków w planie, ani też podania uzasadnienia ich odrzucenia, chociaż wszystkie wnioski powinny zostać rozpatrzone. Kiedy termin do składania wniosków minie, właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent) przystępuje do sporządzenia projektu planu zagospodarowania miejscowego, przy czym ustawa nie narzuca mu terminu do wykonania tej czynności. Następnie ten sam organ musi zwrócić się do organów zewnętrznych i instytucji o opinię i uzgodnienia do projektu. Na tym etapie powstają również opracowania dotyczące skutków wejścia w życie planu, np. jego wpływu na środowisko przyrodnicze.
Tworzenie planu jest procesem czasochłonny i złożonym. Biorą w nim udział nie tylko urzędnicy, ale i specjaliści różnych dziedzin – urbaniści, specjaliści z zakresu ochrony środowiska, komunikacji, infrastruktury technicznej, a także sami mieszkańcy.
Zmiana założeń planu zagospodarowania przestrzennego
Kiedy plan został zatwierdzony, podaje się go do publicznej wiadomości na co najmniej trzy tygodnie, a jego udostępnienie obwieszcza się tydzień wcześniej. W ogłoszeniu podaje się termin do wnoszenia uwag do planu, który nie może być krótszy niż 14 dni od końca okresu udostępniania planu. W tym momencie osoby, które nie zgadzają się z jego ustaleniami mogą zgłaszać swoje wnioski. Zgłoszonej uwagi nie mają obowiązku uzasadniać, ani też wykazywać interesu prawnego w zmianie planu. Warto jednak to wskazać, aby zwiększyć szansę, że uwaga ta zostanie uwzględniona. Jeśli wniosek nie zostanie wzięty pod uwagę przez wójta, prezydenta czy burmistrza, stronie zgłaszającej nie przysługuje możliwość odwołania czy zaskarżenia do sądu administracyjnego.
Kiedy plan jest udostępniany, organizowana jest również dyskusja nad jego założeniami. Jest to okazja, aby spróbować przeforsować swoje pomysły. Możliwość zabrania głosu w dyskusji mają zarówno mieszkańcy gminy, jak i osoby w niej niezamieszkałe, co stwarza możliwość dla tych, którzy na terenie danej gminy działkę dopiero chcą zakupić i mają konkretne plany wobec jej zagospodarowania. Jeśli organ uwzględnił zgłaszane uwagi i pomysły, procedura uchwalania planu rozpoczyna się od nowa, łącznie z koniecznością ponownego dokonania uzgodnień.
Warto przy tym zaznaczyć, że z uwagi na to, iż nad zaproponowaną formułą planu pracowało już wiele tęgich głów, poświęcono na to mnóstwo czasu i pieniędzy, decyzja gminy o wprowadzeniu zmian musi być tak naprawdę uzasadniona szczególnymi okolicznościami, albo po prostu dla gminy, czyli również jej mieszkańców, korzystna. Osoba posiadająca piękną działkę na terenie podlegającym ochronie środowiskowej raczej nie otrzyma zgody na to, aby zbudować tam dom. Co innego inwestor, który swoją budową mógłby przyczynić się do poprawy funkcjonowania gminy, nie ingerując przy tym mocno w przyrodę, np. budując elektrownię fotowoltaiczną. Przykłady te są dość abstrakcyjne, jednak mają na celu pokazać, że prawo własności nieruchomości jest mocno ograniczone wartością nadrzędną, a więc dobrem ogółu. Jeśli więc planujemy zgłaszać poprawki do planu, warto zrobić to na jak najwcześniejszym etapie prac, a także zastanowić się nad dobrym uzasadnieniem takiego wniosku.
Zatwierdzanie planu
Po zakończeniu tej procedury, plan z nieuwzględnionymi uwagami lub projekt po zmianach w wyniku zgłoszonych uwag, zostaje przekazany radzie gminy (lub miasta). Jeśli ta stwierdzi, że nie narusza on ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, plan zostaje ostatecznie uchwalony. W dalszej kolejności jest on przekazywany do wojewody, który dokonuje oceny postanowień planu pod kątem zgodności z obowiązującym prawem.
Ostatnim etapem jest ogłoszenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dzienniku urzędowym województwa. Rada gminy w uchwale określa termin, od którego obowiązują ustalenia planu, nie może być on jednak krótszy niż dwa tygodnie od dnia ogłoszenia.
Dla osób chcących wpłynąć na kształt MPZP, albo precyzyjniej, swoją inwestycją wyjść poza określone w nim postanowienia, istnieje jeszcze jedna instytucja, mianowicie „dopuszczenie”. Plan zagospodarowania przestrzennego może bowiem coś ustalać albo dopuszczać. W pierwszym przypadku ustalenia mają charakter obligatoryjny, ich spełnienie w projekcie budowlanym jest konieczne, aby możliwe było otrzymanie zgody na budowę. Postanowienia te nie mogą być w żadnym wypadku zmieniane ani pomijane. Jeśli więc plan ustala maksymalną wysokość zabudowy do 25m, to budynki powstałe na danym obszarze nie mogą być ani o centymetr wyższe.
Jeśli natomiast plan coś dopuszcza, oznacza to, że przewiduje pewne odstępstwa, które mogą być wykorzystane lub nie. Najczęściej zapisy takie dotyczą przeznaczenia terenu. Wówczas plan określa:
- przeznaczenie podstawowe - które stanowić może jedyną funkcję danego obszaru, jednak nie musi, ale musi na danym terenie przeważać,
- przeznaczenie dopuszczalne – może być zrealizowane na określonym terenie, ale nie powyżej ustalonego udziału.
Sytuacja taka może wystąpić np., gdy podstawowe przeznaczenie danego terenu ma charakter mieszkalny, jednak plan dopuszcza, aby powstałe tam budynki mogły pełnić również funkcje usługowe, ale w części nie większej niż określono w planie. Najczęściej stosunek przeznaczenia podstawowego terenu do przeznaczenia dopuszczalnego wynosi 60% do 40%.
Dowiedz się więcej:
- "Zasady wywłaszczania gruntów"
- "Działka z ukrytymi wadami - na co uważać i jak dochodzić swoich praw?"
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.
