W krajach zachodnich obserwujemy, że nawet 70% ludzi wynajmuje mieszkania. Mentalność Polaków jest inna. Lubimy i chcemy być na swoim. Niestety danych liczbowych nie da się oszukać. Coraz więcej z nas z różnych powodów nie stać na zakup własnego M.

Czy zatem rynek mieszkań na wynajem ma w Polsce świetną perspektywę rozwoju? Co warto wiedzieć, zanim zdecydujesz się na inwestycję w mieszkanie na wynajem?

Skoro rząd wpadł na pomysł projektu Funduszu Mieszkań na Wynajem to znak, że dostrzegł problem z uzyskaniem kredytów mieszkaniowych przez znaczną część społeczeństwa. To wyraźny sygnał, że w skali makro zapotrzebowanie na mieszkania do wynajęcia jest. Nie oznacza to jednak, że kupując byle jakie mieszkanie, w byle jakiej lokalizacji będziemy w stanie na tym zarabiać.

Czynniki determinujące to, w jakim czasie, kto i za ile wynajmie nasze mieszkanie, są od dłuższego czasu niezmienne i warto je znać.

Lokalizacja przede wszystkim

Podstawową kwestią jest oczywiście lokalizacja. W pierwszej kolejności chodzi tu nie tyle o wybór konkretnej dzielnicy czy osiedla, ile nawet całego miasta. Większe miasta, jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań, oferują nieruchomości znacznie droższe niż miasta mniejsze i mniej popularne. Z drugiej strony stawki czynszów za wynajem nie zawsze są proporcjonalnie wysokie do cen zakupu, zatem tzw. rentowność i stopy zwrotu z inwestycji będę w tych miastach niższe. Jak pokazuje praktyka, mogą wahać się w przedziałach ok. 4-10%. Jednocześnie kupując nieruchomości na wynajem, właśnie w tych popularnych miejscowościach możemy liczyć na większe zyski kapitałowe w przyszłości. Wynika to ze wzrostu wartości nieruchomości na przestrzeni wielu lat. Z drugiej strony mamy wiele mniejszych miejscowości, w których ceny nieruchomości są znacznie niższe, popyt na wynajem niemały, a stawki za wynajem bardzo atrakcyjne w stosunku do cen zakupu. Zapewniają one inwestorom często atrakcyjne przepływy gotówkowe tzw. cash flow.

Popyt na wynajem w danej okolicy

Gdy dokonaliśmy już wyboru (lub z góry jesteśmy ograniczeni wyborem do miasta, w którym sami zamieszkujemy), możemy przejść do drugiej kwestii – lokalizacji, tyle że już w ujęciu lokalnym. W przypadku nieruchomości na wynajem najbezpieczniej można zarobić na tych, które wynajmiemy szybko i bez większych problemów. Zatem istotnymi elementami przy wyborze nieruchomości pod wynajem powinny być: lokalizacja, a raczej popyt na wynajem w danej lokalizacji, który może wynikać np. z bliskości uczelni, zakładów pracy, atrakcyjności turystycznej danej miejscowości, dostępności środków komunikacji, miejskich planów rozwoju i inwestycji itd.

Zatem przed zakupem sprawdzamy: za ile możemy wynająć daną nieruchomość i czy te przychody będą wyższe niż np. koszty utrzymania lokalu wynikające z opłat administracyjnych czy raty kredytu hipotecznego. Pamiętajmy, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne i obecna rata za parę lat po wzroście stóp procentowych może okazać się wyższa niż nasze przychody z najmu.

Grupa docelowa do wynajmu

Kolejna kwestia to dopasowanie rodzaju mieszkania pod różne sektory rynkowe. Jeśli nastawiamy się na wynajmy krótkoterminowe, to prestiż danej inwestycji powinien być większy. Dobrze, żeby lokal był w nowym budownictwie i miał charakter apartamentu, choć nie musi spełniać koniecznie wymogów dotyczących wielkości. Dla osób, które przykładowo przyjeżdżają do Warszawy w interesach na 2-3 dni, wystarczy elegancko urządzone studio lub dwójka. W przypadku, gdy stać nas na mieszkanie wyłącznie z rynku wtórnego i o niższym prestiżu, możemy nastawić się na sektor studencki. Tam popularnością cieszyć się będą zarówno kawalerki, jak i większe mieszkania. W przypadku tych drugich ważne jest jednak, by można było wydzielić pokoje i każdy z nich wynająć oddzielnie. Na polskim rynku od dłuższego czasu niezmienną popularnością wśród inwestorów cieszą się kawalerki i mieszkania 2-pokojowe o powierzchni ok. 50 mkw., które stosunkowo najłatwiej jest wynająć.

Różne scenariusze przychodów

Warto również ostrożnie liczyć szacunkowe przychody z wynajmu. Jeśli nie dokonujemy zakupu w ramach systemu Condo (z góry mamy zagwarantowaną kwotę, jaką otrzymamy – zazwyczaj jest to 8% w skali roku), warto we własnych obliczeniach przyjąć nieco mniejsze obłożenie i sprawdzić, przy jakim obłożeniu wynajmu nasz lokal przekroczy BEP – mówi Alicja Palińska z serwisu Nieruchomosci-online.pl.

Oczywiście nie da się przewidzieć wszystkiego. Możliwe są przecież scenariusze, w których wynajmujący będzie zalegał z opłatami, a jednocześnie pozbycie się go nie będzie proste. Takie ryzyko dobrze jest też wkalkulować i być na nie przygotowanym finansowo.

Mając na uwadze wszystkie wymienione powyżej elementy, można przejść do oceny opłacalności takiego wynajmu. Jeżeli (bazując na gwarantowanych przez systemy Condo) przyjmiemy roczną stopę zwrotu na poziomie 8% wartości inwestycji i dodamy do tego nominalny wzrost wartości nieruchomości, to inwestycje w mieszkania na wynajem cały czas utrzymywać się będą w czołówce instrumentów finansowych o ograniczonym poziomie ryzyka, jeśli chodzi o ich opłacalność. Oczywiście tylko w przypadku, gdy dokonamy mądrego zakupu uwzględniającego wspomniane wcześniej kluczowe czynniki sukcesu obowiązujące na tym rynku.

Marek Dornowski - Redaktor naczelny magazynu "ESTATE" w latach 2013–2015.