Działki leśne na sprzedaż przyciągają uwagę osób, które marzą o domu w lesie, zwłaszcza że grunty takie są zwykle tańsze niż budowlane. Warto jednak wiedzieć, że wybudowanie domu na działce leśnej wymaga dodatkowych formalności – a w niektórych przypadkach może się okazać niemożliwe.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest działka leśna?

• Czy można zbudować dom na działce leśnej?

• Na co zwrócić uwagę, kupując działkę leśną?

Co to jest działka leśna?

Działka leśna to grunt o powierzchni co najmniej 0,1 ha, pokryty roślinnością typową dla lasu (drzewami i krzewami oraz runem leśnym) bądź przejściowo jej pozbawiony, przeznaczony pod produkcję leśną, stanowiący rezerwat przyrody, wchodzący w skład parku narodowego lub wpisany do rejestru zabytków, a także grunt wykorzystywany dla potrzeb gospodarki leśnej (zalicza się tu np. parkingi leśne i miejsca składowania drewna).

Działki na sprzedaż

O tym, czy dany zadrzewiony grunt jest zakwalifikowany jako działka leśna, decyduje wpis w ewidencji gruntów, w którym działki tego typu oznacza się jako Ls (lasy) bądź Lz (grunty zadrzewione i zakrzewione). Natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego grunty takie mają oznaczenie ZL (lasy), ZN (tereny zielone objęte ochroną przyrody), bądź ZP (tereny zieleni urządzonej).

Większość lasów w Polsce jest własnością Skarbu Państwa, zarządzaną przez Lasy Państwowe. Z kolei lasy prywatne są nadzorowane przez starostów gmin, na terenie których się znajdują. Oznacza to, że działkami leśnymi nie można dowolnie dysponować. Zarówno ich zakup, jak i możliwości zagospodarowania są obwarowane ograniczeniami, które zostały opisane poniżej w sposób bardziej szczegółowy.

Czy można zbudować dom na działce leśnej?

Polskie prawo zakazuje budowy domu na działce leśnej. Co do zasady, działka leśna nie może być zabudowana – ani budynkiem mieszkalnym, ani gospodarczym. Jednak w niektórych przypadkach możliwe jest tzw. odlesienie działki, czyli jej wyłączenie z produkcji leśnej i przekwalifikowanie na budowlaną.

Jak przeprowadzić odlesienie działki? Przede wszystkim należy sprawdzić, czy w ogóle jest taka konieczność, tzn. w jaki sposób działka jest oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli figuruje tam z symbolem B (budowlana), to nawet jeśli jest położona w lesie, nie ma potrzeby jej odlesiania. Jeśli działka została zakwalifikowana w MPZP jako leśna, można próbować zmienić jej przeznaczenie.

W tym celu należy uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nieleśne. Jeśli dana działka należy do Skarbu Państwa, zgodę taką wydaje minister do spraw środowiska bądź upoważniona przez niego osoba. W przypadku pozostałych gruntów, zgodę wydaje marszałek województwa.

Jeśli dla danego terenu nie ma MPZP, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzję taką podejmuje gmina. Należy się jednak liczyć z możliwością odmowy.

Kryteria, które musi spełnić działka, aby można było wnioskować o decyzję o warunkach zabudowy:

• ma dostęp do drogi publicznej;
• co najmniej jedna sąsiadująca działka, do której jest dostęp z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób wystarczający do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do przeprowadzenia budowy;
• teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne albo taka zgoda została wydana przy sporządzaniu MPZP, które utraciły moc w 2003 r. (dotyczy to planów uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r.).

Następnym etapem jest wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. Należy o to wnioskować do Dyrekcji Regionalnej Lasów Państwowych.

Dokumenty, które trzeba dołączyć do wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji leśnej:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz ze zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne; w razie braku planu, decyzję o warunkach zabudowy z załącznikiem mapowym;
• wypis z rejestru gruntów (jest on ważny przez 3 miesiące);
• tytuł prawny do gruntu (np. akt notarialny);
• opis taksacyjny lasu w miejscu wyłączenia (zawierający informacje o wieku i gatunku drzewostanu, typie siedliskowym lasu, zadrzewieniu, klasie bonitacyjnej oraz zaliczeniu do lasów ochronnych);
• plan wyłączenia, czyli projekt zagospodarowania działki na podstawie mapy projektowej.

Jeśli decyzja będzie pozytywna, należy wnioskować o pozwolenie na budowę. Procedura jest taka sama jak w przypadku działki budowlanej.

Niekiedy możliwe jest odlesienie części działki. W tym celu należy dokonać podziału działki (przeprowadza go geodeta) na dwie części – mniej i bardziej zadrzewioną. Następnie składamy wniosek o zmianę przeznaczenia tej pierwszej, a drugą pozostawiamy bez zmian.

Na co zwrócić uwagę, kupując działkę leśną?

Jak wspomniano, przed decyzją o zakupie działki położonej w lesie lub w jego pobliżu (jak zresztą każdej innej) należy sprawdzić jej dane w ewidencji gruntów i budynków oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeśli istnieje). W ten sposób dowiemy się, z jakim rodzajem gruntu mamy do czynienia i co można z nim zrobić.

Jest to szczególnie istotne, gdy planujemy budowę domu. Jeśli interesujący nas grunt znajduje się w okolicy leśnej, ale jest oznaczony jako działka budowlana, nie obejmują go ograniczenia dotyczące działek leśnych. Jeśli okaże się, że ma status lasu – aby cokolwiek tam zbudować, trzeba będzie przejść przez procedurę odlesienia opisaną powyżej. Może ona potrwać długie miesiące, a nawet parę lat. Nie ma przy tym gwarancji, że zakończy się sukcesem. Trzeba się też przygotować na koszty, m.in. odszkodowanie za przedwczesną wycinkę drzew. Jeśli więc zależy nam przede wszystkim na budowie domu, warto się zastanowić, czy nie lepiej zainwestować w działkę budowlaną położoną w spokojnej, zielonej okolicy.

Warto też zwrócić uwagę, że zakup działki leśnej podlega pewnym ograniczeniom. Bardzo istotne jest, że Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu. Dotyczy to także nieruchomości rolnej, której część jest oznaczona jako las albo grunt pod zalesienie. Wyjątkiem są sytuacje, gdy nabywcą jest:

• małżonek zbywcy;
• krewny lub powinowaty zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia bądź krewny lub powinowaty zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia;
• osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli (ojczym, macocha, pasierb, pasierbica, opiekunowie i podopieczni w rodzinie zastępczej);
• osoba dziedzicząca grunt.

Jak wygląda zatem procedura zakupu?

Przebieg procedury zakupu działki leśnej:

Na początku notariusz powinien ustalić, czy nabywca jest spokrewniony bądź spowinowacony ze zbywcą. Następnie sporządzana jest warunkowa umowa sprzedaży. Jej kopia trafia do Lasów Państwowych, a jeśli sprzedaż dotyczy działki rolnej z lasem – także do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Wymienione podmioty mają następnie miesiąc na wypowiedzenie się w tej sprawie. Jeśli nie są zainteresowane zakupem, działka może zostać sprzedana bez dalszych przeszkód.

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak odlesić działkę?
• Jakie są rodzaje gruntów ze względu na ich przeznaczenie?
• Na co zwrócić uwagę, szukając działki nad jeziorem?
• Gdzie szukać tanich działek budowlanych?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.