Umowa deweloperska została wprowadzona w 2011 roku, a jej celem jest lepsze zabezpieczenie interesów kupującego. Przed zakupem mieszkania i podpisaniem umowy z deweloperem warto wiedzieć, co powinna, a czego nie może zawierać.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest umowa deweloperska?

• Jak powinna być skonstruowana umowa deweloperska?

• Jakie zapisy są niedozwolone w umowie deweloperskiej?

• Czy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Czym jest umowa deweloperska?

Definicja umowy deweloperskiej weszła do polskiego porządku prawnego na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku. Celem ustawy jest wzmocnienie pozycji kupującego w umowie zawieranej z podmiotem profesjonalnym, jakim jest deweloper. Ustawa nałożyła na deweloperów wiele obowiązków względem nabywcy, a także gwarantuje kupującemu dodatkowe środki ochrony, np. w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy lub gdy ogłosi upadłość. Od czasu wejścia w życie ustawy bezpieczeństwo nabywców znacznie się poprawiło, a nadużycia ze strony deweloperów zmniejszyły. Jednak zawsze warto znać swoje prawa i przed podpisaniem umowy deweloperskiej dowiedzieć się, jakie elementy powinna zawierać, a czego w niej kategorycznie być nie może.

Mieszkania na sprzedaż

Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W zamian nabywca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz dewelopera ustalonej ceny. Nie jest to umowa przenosząca własność, a jedynie zobowiązanie do jej przeniesienia oraz do zawarcia umowy przyrzeczonej, jaką jest właściwa umowa kupna-sprzedaży. Podpisuje się ją, aby zabezpieczyć zrealizowanie transakcji po dokończeniu inwestycji oraz wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali.

Jak powinna być skonstruowana umowa deweloperska?

Forma umowy deweloperskiej oraz jej niezbędne elementy określone są w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z nią umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Z jednej strony jest to dodatkowy wydatek, z drugiej taka forma jest dla stron lepszym zabezpieczeniem.

Umowa deweloperska powinna zawierać:

• dane stron – nabywcy oraz dewelopera,
• cenę nabycia nieruchomości,
• informację o nieruchomości, na której wybudowany ma być budynek mieszkalny bądź dom jednorodzinny, w tym powierzchnię działki, jej stan prawny, oznaczenie właściciela, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
• określenie istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku mieszkalnego, w którym ma powstać i zostać wyodrębniony kupiony lokal,
• określenie usytuowania lokalu w budynku,
• wskazanie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
• termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• warunki i terminy płatności ceny przez nabywcę,
• numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, wraz z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
• datę rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
• warunki odstąpienia od umowy,
• określenie kar umownych i odsetek w przypadku niewywiązywania się przez strony ze wskazanych w umowie terminów,
• a także informacje o:

1. mieszkaniowym rachunku powierniczym, jego numerze, zasadach dysponowania środkami pieniężnymi na nim zgromadzonymi,
2. gwarancji bankowej, w tym nazwie banku, gwarantowanej kwocie, terminach jej obowiązywania albo
3. gwarancji ubezpieczeniowej, w tym nazwie ubezpieczyciela, kwocie ubezpieczenia oraz terminie obowiązywania.

Dowiedz się więcej:
Jak działa mieszkaniowy rachunek powierniczy? 

Zapisy niedozwolone w umowie deweloperskiej

Są to wymogi formalne, jakie umowa deweloperska powinna spełniać. Jednak podpisując takie zobowiązanie należy zwrócić szczególną uwagę na kwestie, które mogą się w umowie pojawić, a które są zapisami niedozwolonymi. Mowa tu o:

• klauzulach waloryzacyjnych – są to zapisy niedozwolone, które jednak deweloperzy starają się w umowie przemycić; na ich podstawie deweloper przypisuje sobie prawo do zmiany ceny nieruchomości w przypadku wystąpienia określonych czynników, np. wzrostu ceny materiałów budowlanych,
• zapisie o skróconym czasie rękojmi za wady nieruchomości, prawo to zgodnie z przepisami wynosi 5 lat, a na podstawie umowy z deweloperem nie może być skrócone, a jego zakres ograniczony,
• dopuszczeniu możliwości zmiany materiałów budowlanych – to daje deweloperowi zbyt dużą swobodę w ich wyborze, na czym może ucierpieć jakość wykonanych prac; kupujący ma prawo wiedzieć, jakie materiały zostaną użyte przed zawarciem umowy, szczególnie gdy mieszkanie lub dom mają być wykończone „pod klucz”,
• karze finansowej za odstąpienie od umowy z powodu nieotrzymana kredytu hipotecznego,
• wyłączeniu odpowiedzialności dewelopera w przypadku zwłoki z postępem prac lub przekazaniem własności nieruchomości,
• jednostronnym odbiorze technicznym lokalu w przypadku niestawiennictwa nabywcy.

Mieszkania na sprzedaż

Należy pamiętać, że deweloperzy nie mają swobody w kształtowaniu treści umowy deweloperskiej i muszą się tutaj trzymać litery prawa. Nie mogą narzucać nabywcom zapisów, które ograniczają ich prawa, czy zmniejszają lub wyłączają obowiązki i odpowiedzialność dewelopera. W razie wątpliwości co do zapisów takiej umowy warto skonsultować jej treść z prawnikiem. Wykaz klauzul niedozwolonych znajduje się również na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Możliwości odstąpienia od umowy, jakie dała nowa ustawa deweloperska, która weszła w życie 1 lipca 2022.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

1 lipca 2022 roku ustawa deweloperska została znowelizowana, między innymi w zakresie warunków odstąpienia od umowy. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jak brzmi jej pełna nazwa, zmienia uprawnienia nabywcy w zakresie możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej ze względu na wady lokalu. Do tej pory możliwość taka również istniała, jednak prawo to wynikało z kodeksu cywilnego i przepisów dotyczących rękojmi za wady.

Nowelizacja uregulowała kwestie dotyczące odstąpienia od umowy z uwagi na wady, które nabywca zauważy przed odebraniem lokalu. Możliwość ta powstaje, jeśli wada jest istotna. Gdy deweloper potwierdzi istnienie tej wady w protokole odbioru, wówczas w dodatkowym terminie wynikającym z ustawy będzie zobowiązany do jej usunięcia. Jeśli tego nie zrobi, nabywca będzie mógł od umowy odstąpić. Natomiast, gdy deweloper wady nie uzna i nie wskaże jej w protokole, nabywca także będzie miał prawo odstąpienia od umowy, tyle że w takim wypadku powinien odmówić odbioru lokalu. Następnie strony wspólnie ustalają termin do usunięcia wady i odbioru ponownego. I tu również uchybienie temu terminowi przez dewelopera daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy, jeśli przedstawi opinię biegłego rzeczoznawcy z zakresu budownictwa, który stwierdzi istotny charakter wskazanej wady.

Nowelizacja, w przypadku sporu między nabywcą a deweloperem, pozwala więc na obiektywne stwierdzenie, czy zaistniała wada rzeczywiście ma istotny charakter. Mimo, iż na pierwszy rzut oka rozwiązanie to wydaje się rozsądne i zapewnia nabywcy większą ochronę w konflikcie z deweloperem, który z uwagi na swoje doświadczenie i zaplecze finansowe jest podmiotem w tym sporze uprzywilejowanym, to budzi ono wiele wątpliwości co do tego, jak będzie wyglądało jego stosowanie w praktyce.

Przede wszystkim ocena, czy dana wada jest istotna będzie musiało odbyć się w oparciu o treść umowy między stronami, a to natomiast może powodować konieczność dokonania wykładni takiego dokumentu. Kompetencje w tym zakresie posiada jedynie sąd, nie biegły, który taką wadę będzie oceniał. To może wpływać na przedłużanie się procedury, a tym samym wydłużenie czasu zakończenia sporu, co naraża obie strony na dodatkowe koszty. Środowisko deweloperskie podnosi także, że deweloper nie ma prawa wyboru rzeczoznawcy dokonującego oceny, nie ma również możliwości odwołania się do sądu w zakresie otrzymanej oceny. Skorzystanie z instytucji odstąpienia od umowy powoduje, że strony zobowiązane są zwrócić sobie to, co wzajemnie świadczyły, co oznacza, że deweloper musi oddać wpłacone przez nabywcę kwoty. Umowa wówczas uważana jest za niezawartą.

Co najistotniejsze jednak w ustawie brak definicji „wady istotnej”, co może powodować nadużycia po stronie nabywców chcących odstąpić od umowy z zupełnie innego powodu. Okazuje się jednak, że zabieg taki ustawodawca zastosował celowo. W uzasadnieniu do projektu ustawy przeczytać można, że pojęcie „wady istotnej” świadomie nie zostało sprecyzowane. Czytamy tam, że „jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę ‒ wprost albo na zasadzie a contrario”. Z dalszej treści uzasadnienia dowiedzieć się można, że chodzi o wadę, która uniemożliwia korzystanie z lokalu.

W dotychczasowym orzecznictwie w zakresie wad istotnych wskazywano na przykład, że „wada istotna” przejawia się tym, że w przypadku rzeczy nią obarczonej nie będzie możliwe czynienie z niej właściwego użytku, wyłączone jest jej normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo doszło do utraty cech właściwych dla takiej rzeczy, bądź które zostały wskazane w umowie (stanowisko stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Lublinie wyrażonym w wyroku z 26 listopada 2019 r., sygn. akt I AGa 55/20). Sąd Apelacyjny w Szczecinie wskazuje natomiast, że nabywca rzeczy skomplikowanej technicznie, która to cecha wydaje się pasować również do lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, ma prawo oczekiwać „sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnym” (wyrok z 24 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 899/15). Wśród bogatego orzecznictwa znaleźć można jednak także stanowisko, które jako wadę istotną wskazuje cechę, która uniemożliwia korzystanie z rzeczy zgodnie z oczekiwaniami nabywcy. Tutaj znaczenie ma więc subiektywna ocena nabywcy i jego oczekiwania co do spełnienia potrzeb mieszkaniowych. Nie można przy tym zapominać, że te powstają często w oparciu o obietnice marketingowe składane przez dewelopera. Czy więc brak ciszy, spokoju i śpiewu ptaków, o których tak dużo napisano w ofercie, może być podstawą do odstąpienia przez nabywcę od umowy? W takim wypadku, raczej nie ma co liczyć na polubowne rozwiązanie sporu i z dużym prawdopodobieństwem rozstrzygnięcie tej kwestii będzie zależało od sądu.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak się przygotować do negocjacji z deweloperem?
• Jak działa mieszkaniowy rachunek powierniczy?
• Co trzeba zrobić przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.