Wycena nieruchomości polega na ustaleniu jej wartości rynkowej. Dokonywana jest w postaci operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który musi do tego posiadać specjalne uprawnienia i doświadczenie.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Kto i jak dokonuje wyceny mieszkania?

• Jakie są metody wyceny mieszkania?

• Co wpływa na cenę mieszkania?

• Co przygotować do wyceny mieszkania?

• Czy bank może dokonać wyceny mieszkania?

• Ile kosztuje wycena mieszkania?

Kto i jak dokonuje wyceny mieszkania?

Sposób dokonywania wyceny, a także wygląd operatu szacunkowego wynika z przepisów. Z tego powodu dokonywać jej może tylko wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, który musi posiadać nie tylko wiedzę i doświadczenie, ale i uprawnienia zawodowe. Wydany przez niego operat ma rangę dokumentu urzędowego i najczęściej określa wartość rynkową nieruchomości.

Operat sporządzany jest w formie pisemnej i poza dokładnymi wyliczeniami i opisem nieruchomości zawiera również dokumentację fotograficzną. Znajdują się w nim podstawy prawne oraz rozwiązania zastosowane podczas wyceny.

Operat szacunkowy powinien zawierać:

• określenie nieruchomości oraz zakresu wyceny;
• wskazanie celu sporządzenia operatu;
• źródła danych o nieruchomości oraz podstawę formalną
• szczegółowy opis stanu technicznego nieruchomości;
• wskazanie jej przeznaczenia, wynikającego między innymi z planu zagospodarowania przestrzennego;
• analizę rynku nieruchomości w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia wyceny;
• wskazanie wybranej metody dokonywania wyceny oraz techniki szacowania.

Dodaj ogłoszenie

Jakie są metody wyceny mieszkania?

Przy wycenie nieruchomości zastosować można jedną z kilku metod:

• metoda porównawcza – polega na ustaleniu ceny w oparciu o porównanie jej do nieruchomości już sprzedanych na danym rynku, posiadających podobne cechy (wielkość, standard, przeznaczenie); dokonuje się przy tym korekty ceny uwzględniając cechy indywidualne wycenianej nieruchomości (wady, zalety, okolica);
• podejście dochodowe – wartość nieruchomości określa się na podstawie stopy zwrotu z inwestycji, czyli dochodu, jaki może generować;
• podejście kosztowe – określenie wartości nieruchomości na podstawie kosztów jej odtworzenia, które pomniejsza się o wartość zużycia nieruchomości oraz koszt odtworzenia części składowych;
• metoda mieszana – jest połączeniem kilku wskazanych wyżej metod.

Co wpływa na cenę mieszkania?

Przy wycenie nieruchomości bierze się pod wzgląd wiele czynników. Należą do nich między innymi rodzaj nieruchomości, jej przeznaczenie, powierzchnia, standard wykończenia, stan techniczny, sąsiedztwo, popyt na dane nieruchomości, liczba nieruchomości o danych parametrach na rynku, plan zagospodarowania przestrzennego okolicy. Pod uwagę bierze się również wszelkie obciążenia dotyczące nieruchomości, takie jak służebności, hipoteki czy inne roszczenia osób trzecich. Wiele z tych czynników często się zmienia, dlatego do wykonania rzetelnej oceny niezbędne jest doświadczenie oraz stale uzupełniana wiedza.

Operat szacunkowy potrzebny jest wszędzie tam, gdzie ustalenie wartości nieruchomości stanowi podstawę do dalszych działań. Dzieje się tak np. podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny, sprzedaży nieruchomości, na potrzeby postępowania spadkowego czy rozwodowego, podczas sprzedaży w toku postępowania egzekucyjnego, czy do przedstawienia go organom podatkowym dla ustalenia wartości podatku.

Znajdź agenta

Co przygotować do wyceny mieszkania?

Za dokonanie wyceny rzeczoznawca pobiera opłatę, która różni się w zależności od cech nieruchomości i nakładu pracy (więcej na ten temat w sekcji "Ile kosztuje wycena mieszkania?"). Ceny zaczynają się od kilkuset złotych i są ustalane przed sporządzeniem operatu. Na przyspieszenie tego procesu ma wpływ przedłożenie biegłemu dokonującemu wyceny dokumentów dotyczących nieruchomości.

Dokumenty potrzebne przy wycenie mieszkania:

• akt notarialny lub inny dokument stanowiący podstawę nabycia;
• wypis z księgi wieczystej, który można uzyskać albo we właściwym dla położenia nieruchomości wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, albo bezpłatnie na stronie internetowej https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do;
• wypis z rejestru gruntów;
• zarys mapy ewidencyjnej niezbędnej do określenia położenia nieruchomości;
• rzut lokalu.

Jeśli nie dysponujesz tymi dokumentami, wystarczy podanie numeru księgi wieczystej. Wówczas rzeczoznawca będzie je mógł pozyskać z odpowiednich urzędów. Wiąże się to jednak z podniesieniem kosztu wyceny.

Czy bank może dokonać wyceny mieszkania?

Na potrzeby kredytu hipotecznego niektóre banki posiłkują się własnymi wycenami. Mają one na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Dzięki temu mogą oszacować bezpieczną kwotę kredytu, jaką mogą przyznać wnioskującym, aby w razie problemów z płatnościami sprzedać nieruchomość w drodze egzekucji i odzyskać pożyczoną sumę.

Banki posiadają swoich analityków, którzy nie są osobami uprawnionymi do sporządzenia operatów szacunkowych, ale którzy potrafią oszacować wartość nieruchomości na podstawie posiadanej przez bank bazy danych. Mogą również współpracować z profesjonalnymi rzeczoznawcami. Zdarza się również, że bank uwzględnia operat dostarczony przez kredytobiorcę. Jednak zanim się zdecydujemy na jego zlecenie, należy dowiedzieć się, jaka jest polityka banku w tym zakresie.

Należy jednak pamiętać, że wycena dokonana przez bank jest jedynie wewnętrznym dokumentem tej instytucji i nie ma mocy dokumentu urzędowego jak operat szacunkowy. Czasem warto więc zlecić wykonanie wyceny na własną rękę, by operat przedstawić później organom podatkowym na potrzeby wyliczenia należnego podatku.

Ile kosztuje wycena mieszkania?

Koszt wyceny nieruchomości nie jest uregulowany urzędowo, więc może być zróżnicowany.

Koszt wyceny mieszkania zależy m.in. od:

• rodzaju nieruchomości;
• powierzchni nieruchomości;
• lokalizacji nieruchomości;
• rodzaju potrzebnych danych;
• dostępności danych.

Z reguły mniej kosztuje wycena gruntów niezabudowanych i mieszkań, natomiast więcej – wycena dużych domów z działkami, zwłaszcza wielorodzinnych. Przykładowo, według danych Kalkulatorów Budowlanych ze stycznia 2024 r. koszt wyceny działki rolnej zawiera się w przedziale ok. 700-800 zł, mieszkania – mniej więcej 800-1300 zł, kamienicy – w przybliżeniu 1400-1900 zł, willi – ok. 3900-4900 zł, budynku wielorodzinnego – w okolicach 3800-5400 zł.

Dane wskazują też na wyraźne różnice widełek cenowych między poszczególnymi województwami. Najniższe kwoty są w woj. lubelskim (przykładowo ok. 700-800 zł za grunt rolny, ok. 800-900 zł za mieszkanie, ok. 3900-4300 zł za dom wielorodzinny), a najwyższe w woj. łódzkim (odpowiednio ok. 800-100 zł, 1000-1300 zł i 4300-5400 zł).

Zdarzają się jednak ceny znacznie wyższe, szczególnie gdy nieruchomość jest nietypowa albo gdy uzyskanie potrzebnych informacji wymaga dodatkowych działań i wydatków ze strony rzeczoznawcy (np. dojazdu do odległej miejscowości czy zdobycia starych dokumentów).

Dodaj ogłoszenie

Dowiedz się więcej:

• Jak sprzedać mieszkanie?
• Co wpływa na cenę mieszkania?
• W jaki sposób wyliczana jest średnia cena mieszkań?
• Czy ceny mieszkań zawsze rosną?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.