W ciągu ostatnich pięciu lat liczba mieszkań kupowanych w Polsce przez obcokrajowców wzrosła o ponad 56 procent. Jak wynika z najnowszego sprawozdania MSWiA, w 2017 roku obcokrajowcy (osoby fizyczne i osoby prawne) kupili w naszym kraju 6385 lokali, w tym 4822 mieszkania i 1563 lokali użytkowych. Na te zakupy ministerstwo wydało jedynie 93 zezwolenia, co stanowi zaledwie 1,5 procenta wszystkich transakcji. Co czwarte mieszkanie kupione w ubiegłym roku w Polsce przez obcokrajowca stało się własnością obywatela lub firmy z Ukrainy.

O tym, jak wygląda inwestowanie w polskie nieruchomości przez obcokrajowców, rozmawiam z Marią Kobryń – radcą prawnym i wspólnikiem zarządzającym w kancelarii prawnej Blueshell Legal, ekspertką w dziedzinie prawa nieruchomości oraz prawa spółek.

Powiedz proszę coś o sobie. Jak to się stało, że jako prawnik związałaś się z rynkiem nieruchomości?

Z nieruchomościami związana jestem już prawie 13 lat. Gdy jako młody adept prawa zaczynałam pracę, trafiłam do działu prawnego w korporacji Carrefour Polska, w którym m.in. zajmowałam się nieruchomościami związanymi z lokalizacjami sklepów sieci Carrefour i marketami wielkopowierzchniowymi. I tak zaczęła się moja zawodowa przygoda z poważnymi nieruchomościami komercyjnymi, tj. centrami handlowymi, biurowcami, obiektami magazynowymi czy produkcyjnymi. Od początku bardzo mnie to wciągnęło, bo oprócz takich podstawowych cywilistycznych problemów, wiązało się to z wieloma innymi gałęziami prawa, jak: prawo budowlane, administracyjne, podatkowe czy prawo spółek. To było zajęcie bardzo przekrojowe i wielowymiarowe, dawało możliwość obserwowania od kuchni, jak pewne rozwiązania prawne działają w praktyce, jak powstają np. wehikuły inwestycyjne.

Moja droga wiodła przez kilka kancelarii prawnych, gdzie głównie zajmowałam się branżą nieruchomościową czy budowlaną i doradztwem dla spółek, aż wreszcie dwa lata temu stwierdziłam, że warto zrobić coś na własny rachunek. Marzyłam o tym, by nie być przywiązaną do biurka w czyjejś firmie, ale by móc samodzielnie kształtować swój czas pracy i odpoczynku. Będąc młodą mamą, chciałam mieć czas dla rodziny, a jednocześnie rozwijać się i zbudować wspaniałe miejsce pracy dla siebie i innych osób. W międzyczasie z moich podróży po świecie zaczął wyłaniać się wątek inwestycyjny, więc potrzebowałam dużo więcej swobody działania.

Chciałabym z Tobą porozmawiać o inwestowaniu w nieruchomości przez cudzoziemców. Zacznijmy jednak od tego, że sama jako cudzoziemiec inwestujesz za granicą, m.in. na egzotycznych rynkach azjatyckich.

Zaczęło się to na urlopie w Bułgarii, gdzie z moim mężem, choć ówcześnie nawet jeszcze nie narzeczonym, z fascynacją obserwowaliśmy prawdziwy boom inwestycyjny. Trochę dla zabicia czasu, trochę z ciekawości, zamiast na plażę, jeździliśmy oglądać kolejne inwestycje. Liczyliśmy opłacalność, ja studiowałam umowy. I choć ostatecznie Złote Piaski nas nie skusiły, to zakiełkowało w nas wtedy marzenie, by mieć własne nieruchomości na całym świecie, w miejscach, które chcielibyśmy odwiedzać. Potem, gdziekolwiek nie jechaliśmy na wakacje, przyglądaliśmy się rynkowi nieruchomości, deweloperom i inwestycjom, analizowaliśmy ekonomię danego kraju, sytuację geopolityczną, wszystko pod kątem ewentualnego inwestowania. To stało się takim naszym rytuałem. Nie mieliśmy sprecyzowanej wymarzonej lokalizacji, aż któregoś roku z dnia na dzień kupiliśmy bilety w dobrej cenie i pojechaliśmy do Tajlandii. I zakochaliśmy się w tym kraju. Piękna pogoda trwa tam cały rok, praktycznie nie ma czegoś takiego jak niski sezon. Szybko znaleźliśmy kilka aktualnie realizowanych inwestycji. Piękne prospekty kusiły, wszak w Tajlandii kupuje się oczami. Podczas kolejnych pobytów obserwowaliśmy kilka wybranych inwestycji, które jednak nie posuwały się do przodu tak, jak obiecywali sprzedawcy. Niektórzy nie rozpoczynali w ogóle budowy, część opóźniała się o kilka lat w oddaniu projektów. Byliśmy bardzo wyczuleni na potencjalne przekręty w wydaniu tajskich deweloperów. Co chwilę natrafialiśmy na informację o upadkach firm deweloperskich, czy też defraudacji środków inwestorów, którzy na wymarzone 40 mkw. z widokiem na basen wpłacali nawet 60 procent zaliczki. Bardzo łatwo dawali się zwieść, bo tamtejsi sprzedawcy są mistrzami w sprzedawaniu marzeń.

fot. Maria Kobryń

Zintensyfikowaliśmy nasze „inwestycyjne” podróże, poszerzając je również o kolejne sąsiednie kraje. Z każdą kolejną podróżą nabieraliśmy przekonania, że to jest to. Z trybu „a gdyby” przeszliśmy w tryb zadaniowy, czyli chłodnego analizowania „jak to zrobić i jak to będzie tu funkcjonowało” i wreszcie realizacji.

Jakie trudności napotkałaś? Na gruncie prawnym, organizacyjnym, kulturowym?

Bardzo lekki stosunek do dokumentów. Wielu oszukanych inwestorów zostaje z „pokwitowaniem” wpłaty zaliczki, którego w żaden sposób nie da się powiązać z daną inwestycją. Wszystko się tam toczy bardzo powoli i tak, jakby nikomu na niczym nie zależało. Nie ma terminów, które wiążą, a nawet jak już się je wyznaczy, to i tak nikogo nie obowiązują. System prawny jest mieszanką systemów common law (występujących w USA i UK, Australii) oraz systemu bardzo podobnego do polskiego. Oczywiście jako radca prawny musiałam się zapoznać chociaż z podstawowym kodeksem, czyli kodeksem cywilnym. Oczywiście czytałam go po angielsku, nie po tajsku (śmiech). Liczba przepisów prawnych jest zbliżona do tego, co mamy w Polsce, lecz rzadziej podlegają zmianom. Sprawia to, że w Tajlandii o wiele łatwiej jest prowadzić biznes, choć trzeba też przestrzegać niepisanego prawa zwyczajowego. Każdy kij ma dwa końce.

Jak wygląda tam ochrona prawa do ziemi? Jak Wam, jako cudzoziemcom, udało się wejść w posiadanie apartamentu i hotelu?

Ogólna zasada jest taka, że cudzoziemiec nie może tam nabyć ziemi na własność. Są oczywiście wyjątki i takim jest prawo własności lokalu w kondominium, które nabywane jest bez udziału w gruncie. Dodatkowym wymogiem jest to, że co najmniej 51 procent apartamentów w takim budynku musi należeć do Tajów. Jeżeli kupujemy nieruchomość przez spółkę, to podobna zasada „większości Tajów” obowiązuje przy udziałach w spółkach. Trzeba więc ostrożnie wybierać wspólników do spółki. Obecne nasze dwie planowane inwestycje hotelowe na wsypie Phuket będziemy kupować poprzez specjalnie skonstruowane wehikuły inwestycyjne. Jest to dość powszechna forma wprowadzenia kapitału obcego na rynek tajski. Natomiast jeśli chodzi o nasz prywatny apartament, to poszliśmy inną drogą. Korzystamy z prawa dzierżawy wieczystej, czyli bardzo długiego najmu, bo aż na 90 lat. Prawo to jest zbywalne i dziedziczne, czyli nasze dzieci wejdą w stosunek prawny, będą mogły nadal z apartamentu korzystać i pobierać pożytki. Dokładnie w tym samym modelu planujemy oferować inwestorom apartamenty w naszym hotelu.

Jak oceniasz, czyje rozwiązania są bardziej korzystne dla kraju, tajskie czy polskie?

Tajskie prawo wydaje się dobrym rozwiązaniem z punktu widzenia polityki krajowej w stosunku do obcego kapitału.

Z jednej strony Tajlandia daje możliwości zarabiania niemałych pieniędzy, ale bez oddawania na własność zasobów. Z drugiej strony, udział Tajów w transakcji jest nieunikniony, więc trzeba zadbać o bezpieczeństwo w zakresie wyboru nie tylko samego wspólnika, ale i rozwiązań stosowanych w tego typu spółkach. Można powiedzieć, że w Tajlandii działa zasada: możesz korzystać i zarabiać, ale się podziel.

Natomiast w Polsce pozwalamy inwestować zagranicznym korporacjom, które zysk praktycznie w całości wyprowadzają za granicę, a podatków do budżetu także nie trafia zbyt dużo.

Przenieśmy się już zatem na grunt prawa polskiego. Dla właściwego rozumienia sprawy, zacznijmy od definicji i od tego, kim w rozumieniu ustawy jest cudzoziemiec.

Szczegółowo określa to ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 roku z późn. zm. Mówi ona o tym, że co do zasady, nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wymaga zezwolenia, które wydawane jest w formie decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (obecnie MSWiA). Istnieje od tego jednak szereg wyłączeń przedmiotowych i podmiotowych. Nabyciem jest wejście w posiadanie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na skutek zdarzenia prawnego, w tym także dziedziczenia. Zaś cudzoziemcem – w podstawowym znaczeniu – jest osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego. Za cudzoziemców uznawane są także m.in. spółki prawa handlowego, w których cudzoziemcy mają lub nabywają powyżej 50 procent udziałów lub głosów na walnym zgromadzeniu wspólników (spółki kontrolowane), osoby prawne z siedzibą za granicą, a także nieposiadające osobowości prawnej spółki z siedzibą za granicą, utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych.

fot. Maria Kobryń, „By The Lake Villas 5*” położony przy plaży Nai Harn, Tajlandia

Czy narodowość (lub też kraj rejestracji w przypadku firmy) wpływa na sytuację cudzoziemca?

Zakończył się już 12-letni okres przejściowy po naszym wejściu do Unii Europejskiej, podczas którego pomimo ogólnych zasad obowiązujących we wspólnocie europejskiej, w szczególności swobody przepływu kapitału, osoby i firmy z krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej oraz Norwegii, Islandii i Lichtensteinu nie mogły bez zezwolenia nabywać w Polsce nieruchomości gruntowych i rolnych. Od 1 maja 2016 roku mogą wchodzić w ich posiadanie nieruchomości bez wymogu uzyskania zezwolenia.

Jeśli jednak weźmiemy takiego obywatela Nigerii, Stanów Zjednoczonych czy Ukrainy, to jest on cudzoziemcem i to, co może kupić bez zezwolenia, to samodzielny lokal mieszkalny na własne cele mieszkaniowe lub też udziały w polskiej spółce, która jest właścicielem takiego lokalu. Zasadzie tej podlegają także lokale użytkowe, tj. garaż czy komórka lokatorska.

Jakie niuanse związane są z gruntami powiązanymi z lokalami mieszkalnymi?

Nabycie udziału w gruncie, związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego, nie wymaga uzyskania zezwolenia ministra, gdyż jest to prawo przynależne do lokalu i jest z nim ściśle związane (nieruchomość wspólna). Oznacza to, że nie musimy występować o odrębne zezwolenie, co do udziału w gruncie, jeśli nabywamy nieruchomość lokalową wraz z udziałem w gruncie, na której posadowiona jest nieruchomość.

Zezwolenia wymaga natomiast nabycie udziałów w odrębnych nieruchomościach tj. np. drogach dojazdowych, częściach osiedli, które nabywane są wraz z lokalem, ale stanowią odrębne nieruchomości, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wymaga – co do zasady – zezwolenia. Istnieje od tego jednak szereg wyłączeń.

Czy są jakieś ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości gruntowych?

Przykładowo jest to sytuacja, w której wspomniany już Ukrainiec chciałby kupić działkę i wybudować na niej dom. Powierzchnię takiej nieruchomości gruntowej ustawodawca ograniczył do 0,5 ha i wymaga, by ta nieruchomość była nabyta w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych. W przypadku zaś nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej, powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami, wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności i winna być szczegółowo opisana we wniosku o zezwolenie.

Warto tu wspomnieć, że wyłączone z możliwości nabycia przez cudzoziemców są wszystkie grunty nadmorskie i przygraniczne.

Czy sformułowane są ustawowo jeszcze inne przeciwwskazania?

Minister ponadto za każdym razem bada, czy nabycie nie powoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa czy porządku publicznego. Dodatkowo bada także, czy nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia. Pod tym kątem badana jest osoba wnioskującego. Czy był karany, czy nie ma na koncie przewinień, czy nie ma powiązań z organizacjami przestępczymi i terrorystycznymi, ale także wywiadowczymi. To takie furtki, które przewidział ministrowi ustawodawca, by zawsze w przypadku wątpliwości, mógł się on nie zgodzić.

Jakie okoliczności warunkują natomiast wydanie zezwolenia?

Wnioskujący musi przedstawić przesłanki, dla których miałby takie zezwolenie uzyskać, a więc przede wszystkim wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską. Czym są te więzi? Zacznijmy od: ma żonę Polkę lub w związek małżeński z takową ma zamiar wkrótce wstąpić. Po drugie, ma polskie korzenie, jest zatem polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia. Takie okoliczności trzeba oczywiście udowodnić. Osoba z zezwoleniem na pobyt stały, czasowy lub rezydent długoterminowy UE również mogą dowieść chęci związania swojej przyszłości z Polską i uczynienia z niej swojego tzw. ośrodka życia. Tak samo jak udziałowiec lub członek organu zarządzającego spółki kontrolowanej przez cudzoziemców z siedzibą na terytorium RP, biorąc udział w życiu gospodarczym kraju, wspiera go poprzez inwestycje czy zatrudnienie, oczywiście płacąc przy tym podatki i ZUS.

Sytuacja cudzoziemca może nosić także przesłanki do zwolnienia z obowiązku ubiegania się o zezwolenie?

Tak, tak jest w istocie. Może on z takiego zwolnienia skorzystać, gdy od chwili uzyskania zgody  na osiedlenie się minęło więcej niż 5 lat (od wydania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej). Małżonek obywatela polskiego może wejść w posiadanie nieruchomości już po 2 latach legalnego pobytu, pod warunkiem, że nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego małżonków. Osoby posiadające udziały mogą dokonać nabycia przez osobę prawną (lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców) na cele statutowe nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast. Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia, zarówno dla spadkobierców ustawowych, jak i testamentowych, zwalnia z obowiązku ubiegania się o zezwolenie w przypadku, gdy spadkobiercy należą do grona spadkobierców ustawowych. To są najczęstsze przypadki, a wszystkie zwolnienia omówione są w art. 8 ust. 1 ustawy i mają podobny, „schodkowy” charakter. Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości nie mają zastosowania, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Jak wygląda w Polsce procedura nabycia nieruchomości przez cudzoziemca?

To jest długa i często bolesna droga. Jest to przede wszystkim postępowanie administracyjne, czyli takie, które toczy się według przepisów ustawy Kodeks Postępowania Administracyjnego (k.p.a.). W pierwszej kolejności sprawie przygląda się minister właściwy do spraw wewnętrznych i wydaje zgodę, pod warunkiem, że z kolei Minister Obrony Narodowej nie wyrazi sprzeciwu. A ma na to 14 dni. W wyjątkowych przypadkach ten etap może się przedłużyć nawet do dwóch miesięcy, pod warunkiem złożenia wszystkich dokumentów i dowodów, które – zgodnie z ustawą i rozporządzeniem – należy wraz z wnioskiem przedłożyć. W ten okres nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach dla dokonania określonych czynności, np. uzyskania opinii innych organów i instytucji, okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych z winy strony, np. wskutek wezwań do wyjaśnień lub uzupełnień.

fot. Maria Kobryń, apartamentowiec na Phuket, Tajlandia

Procedura nabycia nieruchomości przez cudzoziemca to długa – i często bolesna – droga.

W Polsce mamy jeden język urzędowy, cała korespondencja musi zatem odbywać się w języku polskim. Dochodzi zatem czas związany z przygotowaniem wniosku, w tym tłumaczeń przysięgłych przedkładanych dokumentów, a także i z tłumaczeniem samej korespondencji, jeśli wnioskujący nie mówi po polsku. W praktyce cała procedura potrafi trwać kilka, a nawet kilkanaście miesięcy.

Ubieganie się o wydanie zezwolenia również wiąże się z kosztami. Wszczęcie procedury to opłata administracyjna w wysokości 1570 zł, do tego dochodzą wszystkie dodatkowe koszty towarzyszące uzyskiwaniu niezbędnych dokumentów i załączników, i tłumaczeń przysięgłych. Co więcej, nie ułatwia się wnioskującym sprawy, bo sam wniosek o udzielenie zezwolenia nie ma formy gotowego formularza, a jedynie zalecenia, co powinno się w nim znaleźć. Każdy wniosek jest zatem zupełnie inny, każdy dowód należy w nim opisać. Szanse na zakończenie procedury z sukcesem są naprawdę niewielkie, jeśli nie skorzystamy z pomocy kogoś, kto już przechodził tę procedurę w praktyce.

Co ministerstwo sprawdza przy okazji rozpatrywania takiego wniosku? Jakie dokumenty trzeba dostarczyć, jakie dowody przedłożyć?

To zależy od konkretnego przypadku. Bywa, że udokumentować trzeba cały życiorys, nie tylko swój, ale i kilka pokoleń wstecz. Czasem można przedstawić formalne dokumenty, a czasem jedynie dowody poszlakowe, jak osobiste pamiątki i zdjęcia, zaświadczenia z organizacji polonijnych. Co do zasady, urzędnicy nie dają wiary dokumentom i argumentom, wszystko trzeba sążniście tłumaczyć, w tym także swoje motywy i okoliczności takiego, a nie innego postępowania w przeszłości. Przedstawiony materiał musi dotyczyć nie tylko sytuacji cudzoziemca, ale zawierać także kompletną wymaganą dokumentację dotyczącą samej nieruchomości. Zezwolenie wydawane jest bowiem nie tylko konkretnej osobie, ale także na konkretną nieruchomość.

Co oceniasz, może być najtrudniejsze w całej procedurze?

Myślę, że są to czas i fakt, że zezwolenie wydawane jest właśnie na konkretną nieruchomość i w języku polskim, który stanowi często barierę nie do przeskoczenia. Na etapie składania wniosku należy uzyskać deklarację aktualnego właściciela, że sprzeda on nieruchomość właśnie nam i dodatkowo próbować się dobrze zabezpieczyć, by w międzyczasie się nie wycofał, np. spisując umowę przedwstępną w formie aktu. Niepewność wyniku postępowania, które ma charakter mocno uznaniowy i wiele w nim zależy od dobrej woli urzędników, to twardy orzech do zgryzienia w negocjacjach ze zbywcą nieruchomości.

Dziękuję za rozmowę.

Dominika Mikulska - Ekspertka marketingu z 18-letnim stażem w zawodzie. Od 2013 związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, w którym jako b2b marketing manager realizuje projekty w sferze komunikacji i rozwoju produktu dla biur i agentów nieruchomości. Redaktor naczelna e-magazynu „ESTATE”.