Nowe przepisy przeciwdziałające tzw. patodeweloperce, które mają wejść w życie już 1 sierpnia br., wprowadzają dodatkowe wymogi dotyczące placów zabaw. Przedstawiciele firm deweloperskich, którzy wypowiedzieli się dla portalu Nieruchomosci-online.pl, ocenili tę nowelizację pozytywnie, ale dostrzegli też szereg wyzwań z nią związanych.

Jakie będą nowe wymagania?

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r., zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nakłada na deweloperów obowiązek budowania placu zabaw przy każdym nowo powstającym bloku, w którym przewidziano powyżej 20 mieszkań. Oprócz tego co najmniej 30% powierzchni takiego placu musi się znaleźć na terenie biologicznie czynnym, czyli takim, na  którym naturalna roślinność (drzewa, krzewy, trawniki) może rosnąć bez przeszkód.

Na temat nowych regulacji wypowiedzieli się dla nas:

• dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, autorka bloga dla deweloperów „Jakim prawem”;
• Anita Makowska, starszy analityk biznesu w firmie Archicom;
• Wojciech Nowicki, prezes zarządu spółki PCG GW.

Nasi rozmówcy uznali, że nowe regulacje to krok w dobrym kierunku, gdyż dzięki nim zwiększy się dostępność i bezpieczeństwo przestrzeni rekreacyjnych dla dzieci. Wyrazili jednak wątpliwości co do niektórych zapisów i wskazali ich prawdopodobne konsekwencje.

Wyzwania dla deweloperów

Agnieszka Grabowska-Toś zaznaczyła, że istotna trudność polega na pogodzeniu wyżej wymienionej regulacji  z innymi wymogami, dotyczącymi np. odpowiedniego nasłonecznienia czy też zachowania określonej odległości od miejsc parkingowych i okien sąsiednich budynków. W konsekwencji na działkach może zostać niewiele miejsca do projektowania domów.

– Na pewno deweloperom trudno będzie dostosować się do tego wymogu w przypadku inwestycji na małych działkach w centrach miast. Architekci będą mieć naprawdę duży problem, żeby to wszystko ze sobą pogodzić – dodała ekspertka. To z kolei przełoży się na mniejszą liczbę mieszkań w nowych inwestycjach oraz na wyższe ceny. – Skoro deweloper będzie w stanie wybudować mniej mieszkań na terenie, który kosztował go znacznie więcej, to żeby biznesplan osiągnął założone efekty, cena będzie musiała wzrosnąć – stwierdziła radczyni prawna.

Zdaniem Wojciecha Nowickiego spodziewany wpływ nowych regulacji na ceny mieszkań jest zróżnicowany i trudny do określenia. Podobnie jak Agnieszka Grabowska-Toś, w swojej wypowiedzi Wojciech Nowicki podkreślił utrudnienia wynikające z faktu, że lokalizacja placu zabaw jest szczegółowo określona przepisami. To ogranicza możliwości umiejscowienia placu na działce, a w związku z tym możliwości jej zabudowy.

– Przepisy nie regulują wyłącznie tego, że plac zabaw ma być, ale też dokładnie określają, jaki ma być (jak nasłoneczniony, oświetlony, ogrodzony, z jakich materiałów wykonany czy też jak wyposażony). Jest więc szereg składowych wpływających finalnie na cenę jego wykonania, a to z kolei sprawia, że projektowanie osiedla staje się dużo bardziej skomplikowane i wpływa na ilość PUM-u. Oznacza to, że w wyniku zaostrzonych warunków technicznych zmniejszy się powierzchnia użytkowa mieszkań, a wzrosną koszty wybudowania inwestycji – dodał prezes zarządu PCG GW. Jak wskazał, stanowi to problem zwłaszcza w kontekście deficytu gruntów w centrach miast oraz wyśrubowanych cen działek. Konsekwencją ograniczenia możliwości zabudowy mogą być więc kolejne podwyżki cen mieszkań.

Anita Makowska zaznaczyła, że koszty związane z placami zabaw są zróżnicowane w zależności od ich lokalizacji, zarówno pod względem finansowym, jak i społecznym, a na terenach miejskich są one znacznie wyższe niż w okolicach podmiejskich. Trzeba tu bowiem brać pod uwagę nie tylko wysokie ceny ziemi, lecz także kompromisy dotyczące planowania przestrzennego, utratę powierzchni mieszkalnej, utrudnienia w procesach projektowych, a wreszcie wysokie koszty eksploatacji placów, odczuwalne dla mieszkańców.

Przedstawicielka firmy Archicom podkreśliła, że nowe regulacje będą wymagały szeregu zmian i usprawnień, takich jak bardziej innowacyjne podejście do utrzymania zieleni i dostosowanie placów zabaw do dzieci w różnym wieku i z różnymi potrzebami. Natomiast proces certyfikacji urządzeń wykorzystywanych na placach powinien być krótszy i tańszy.

Warto również zastanowić się, czy place zabaw wszędzie będą potrzebne i w pełni wykorzystywane. Anita Makowska podkreśliła, że niektórzy nabywcy szukają osiedli w ogóle bez placów zabaw, a takich miejsc będzie z czasem coraz mniej. Zasygnalizowała także kolejne wyzwanie w postaci zmian demograficznych:  – Demografia w Polsce, z malejącą liczbą dzieci, również zmusza nas do refleksji w temacie nowych przepisów prawnych. Rozważyć należy problematykę zapełniania placów zabaw na przestrzeni lat i ich przydatności w długim okresie.

Michał Gadomski - Dziennikarz ekonomiczny i gospodarczy. Specjalizuje się w tematyce nieruchomości, biznesu i nowych technologii. W wolnym czasie fan piłki nożnej i siatkówki.