Najem krótkoterminowy to jedna z najlepszych metod inwestowania, o wiele lepsza niż gra na giełdzie, inwestycje w fundusze czy lokaty bankowe.  Niestety najem krótkoterminowy może również przysparzać problemów. Rząd musi pochylić się nad wprowadzeniem zmian w zakresie terminologii, zasad rozliczania oraz kontroli lokali pod względem bezpieczeństwa i uciążliwości.

Przepisy nie precyzują, czym różni się najem krótkoterminowy od długoterminowego. Zazwyczaj ten pierwszy jest stosowany w odniesieniu do nieruchomości w miastach turystycznych, gdzie prywatne mieszkania są wynajmowane na doby lub tygodnie.  Właśnie z nim wiążą się największe problemy.

Jak rozliczyć się z fiskusem?

Od 1 stycznia 2019 roku według znowelizowanej ustawy o zryczałtowanym podatku od przychodów ewidencjonowanych, zmieniły się zasady opodatkowania najmu osób fizycznych rozliczających się ryczałtem. Jeżeli ich przychód z najmu wynosi do 100 000 zł, zapłacą zryczałtowany podatek w wysokości 8,5%. Jeżeli uzyskają większe przychody, zastosowanie będzie miał podatek ze stawką 12,5%. Przychodem jest kwota czynszu najmu, bez dodatkowych opłat, np. czynszu do spółdzielni, opłaty za prąd czy gaz.

Można również rozliczać się z fiskusem na zasadach ogólnych, według stawki 18 lub 32%. Tę zasadę warto stosować, gdy w związku z nieruchomością ponosi się koszty – na przykład remonty, ubezpieczenie, odsetki od kredytu, wyposażenie. Różnica między przychodem, który stanowi czynsz najmu a kosztami - stanowi podstawę opodatkowania.

Wkrótce mają zmienić się zasady rozliczenia najmu z fiskusem. Doprecyzowaniu muszą ulec pojęcia działalności gospodarczej, najmu krótkoterminowego i najmu długoterminowego. Dlaczego?

Jak urzędnik zdecyduje

Jeżeli osoba, która w sposób ciągły i długotrwały prowadzi najem, urząd skarbowy może potraktować jako aktywność w ramach działalności gospodarczej. Wówczas wynajmujący traci prawo do rozliczania się ryczałtem. Podobnie jest z najmem krótkoterminowym. Jeżeli fiskus doszuka się informacji, że oferta najmu była promowana i reklamowana, również może uznać ją za działalność gospodarczą i wynajmujący starci możliwość ryczałtu. Tak jest w przypadku ofert turystycznych – są szeroko reklamowane i z pewnością nie powinny być traktowane jako najem prywatny. Przepisy nie są jednak jednoznaczne, a organy podatkowe wydają różne interpretacje.

- (…) Obecnie uznają, że gdy podatnik swoje własne mieszkanie wynajmuje na krótkie terminy, tj. na doby lub tygodnie np. wczasowiczom lub turystom, w sposób nieregularny i nieprofesjonalny będzie on z tego tytułu uzyskiwał przychody z prywatnego najmu (…). Do tego źródła może je zaliczyć również wtedy, gdy najemców będzie poszukiwał poprzez zamieszczanie ogłoszeń w internecie – czytamy na www.pit.pl.

Dlatego warto w Urzędzie Skarbowym prosić o indywidualną interpretację podatkową.

Wpis do Białej Księgi

Kolejną kwestią, która implikuje problemy z najmem krótkoterminowym, jest uciążliwość. Doskonałym przykładem jest miasto Sopot, gdzie radni wzięli sprawę w swoje ręce. Przedłożyli do sejmu projekt nowego prawa. Jak informuje portal dom.trojmiasto.pl, który swoim zasięgiem obejmuje Sopot, samorządowcy wskazali na następujące konsekwencje społeczne i finansowe najmu krótkoterminowego:

• wielu właścicieli mieszkań unika odprowadzania podatku od najmu; poza tym pojawiają się wątpliwości, czy najem krótkoterminowy jest działalnością gospodarczą i jak powinien być opodatkowany;
• zachowanie turystów w wynajmowanych mieszkaniach (głośne zachowanie, picie alkoholu itp.) jest uciążliwe dla mieszkańców;
• tworzenie lokali dla turystów z pominięciem prawa budowlanego, w tym przepisów pożarowych, stwarza zagrożenie dla mieszkańców budynków;
• duża liczba mieszkań na wynajem w niektórych okolicach (np. śródmieście) sprawia, że miejsca te wyludniają się;
• przedsiębiorcy prowadzący obiekty kategoryzowane (hotele, pensjonaty itp.) ponoszą straty;
• zmniejsza się liczba mieszkań wynajmowanych długoterminowo, co prowadzi do wzrostu czynszów.

Celem proponowanych zmian jest stworzenie listy lokali mieszkalnych, które są przeznaczone na wynajem krótkoterminowy. Bezpośrednia kontrola nad aktualizacją listy należałyby do kompetencji samorządów, które miałyby prawo do wykreślenia z ewidencji mieszkań, które nie spełniają wymogów – między innymi sanitarnych czy przeciwpożarowych. Ponadto, jeżeli okazałoby się, że mieszkanie jest zbyt uciążliwe dla innych współlokatorów budynku, to byłoby to podstawą do wykreślenia lokalu z ewidencji, a tym samym zaprzestania usługi wynajmu.

W odpowiedzi na postulaty samorządów, w tym Sopotu i innych organizacji turystycznych Ministerstwo Sportu i Turystyki opracowało projekt „Białej Księgi Regulacji Systemu Promocji Turystycznej w Polsce”.  Na rządowej stronie www.gov.pl przeczytać można: - Przedstawione postulaty, a także przeprowadzone przez Ministerstwo badania posłużyły do opracowania kompleksowego dokumentu, który zawiera propozycję głównych kierunków zmian przepisów z wymienionych obszarów. Każdy zainteresowany będzie miał możliwość włączenia się w prace nad ostatecznym brzmieniem dokumentu, o czym będziemy informowali z odpowiednim wyprzedzeniem.

Jeżeli wszystko pójdzie zgodnie z planem, wkrótce poznamy szczegóły Białej Księgi, a nowe przepisy wejdą w życie jeszcze przed rozpoczęciem sezonu 2020.

Marta Kubacka - Przedsiębiorca - właściciel firmy Pracownia Smart. Ukończyła studia dzienne - kierunek ekonomia o specjalności gospodarka nieruchomościami (ZUT w Szczecinie) oraz studia podyplomowe na kierunku dziennikarstwo (UAM w Poznaniu). Od dziesięciu lat redaguje artykuły eksperckie z zakresu branży nieruchomości. Jej pasją jest podążanie za nowymi trendami oraz zmieniającymi się przepisami prawa. To kobieta silna, zdeterminowana, która potrafi pokonać wszystkie przeciwności losu i z uporem dążyć do osiągania wyznaczonych celów.