Trend najmu krótkoterminowego, czyli inaczej mówiąc „turystycznego”, przyszedł do nas z zachodu i w sezonie zyskuje na popularności. Niestety, jest również obarczony ryzykiem, zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Na co obie strony powinny zwrócić uwagę, by zabezpieczyć swoje interesy?

Czym jest najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy jest popularny przede wszystkim w górskich i nadmorskich miejscowościach. Stał się również alternatywą dla hoteli, które nie tylko są droższe, mniej kameralne, ale również często w sezonie turystycznym są oblegane. W dużych miastach trend ten sprawdza się szczególnie wśród osób, które często przebywają w podróżach służbowych i preferują bardziej prywatne lokalizacje.

Właściciel nieruchomości, korzystając z tej formy wynajmu, może udostępniać mieszkanie albo przez cały rok, albo na przykład tylko w sezonie letnim, szczególnie w sytuacji, gdy mieszkanie wynajmowane studentom w ciągu roku akademickiego stoi puste w wakacje. Wówczas krótkoterminowy wynajem mieszkania znosi ryzyko utraty zysku w trakcie wakacji. Nawet jeśli mieszkanie będzie wynajęte przez pół miesiąca (za średnią cenę dobową oscylującą wokół połowy stawki hotelowej), to osiągnięty zysk i tak będzie znacznie większy niż miesięczny czynsz podczas najmu długoterminowego.

Jednak aby obie strony (wynajmujący i najemca) były usatysfakcjonowane transakcją, warto dopilnować kilku ważnych elementów, o których piszemy poniżej. Poza tym, aby transakcja najmu krótkoterminowego była udana, konieczne jest zachowanie ostrożności, zdrowego rozsądku i zastosowanie zasady ograniczonego zaufania.

Czy wynajem krótkoterminowy to działalność gospodarcza?

To, czy krótkoterminowy wynajem mieszkania można uznać za działalność gospodarczą, zależy od sytuacji wynajmującego i charakteru samego najmu. Aby zostały spełnione kryteria działalności gospodarczej, należy:

• prowadzić działalność zarobkową we własnym imieniu bez względu na rezultat (nawet jeśli działalność generuje straty – liczy się sam zamiar zarobkowania);
• prowadzić ją w sposób powtarzalny i zorganizowany, choć niekoniecznie bez przerwy (liczy się zamiar powtarzalności w celu osiągnięcia dochodu).

Istotne jest, że nie mamy tu do czynienia z działaniami o charakterze przypadkowym. Liczy się celowość podejmowanych działań – jeśli więc ktoś regularnie publikuje oferty wynajmu krótkoterminowego w serwisie ogłoszeniowym, zakłada się, że zarobkowanie w ten sposób jest jego wyraźnym celem.

Widać więc, że wynajem krótkoterminowy w znacznej większości przypadków spełnia powyższe kryteria. Jest zatem zwykle uznawany przez sądy za działalność gospodarczą. Wyjątkiem są sytuacje, gdy najem jest prowadzony na małą skalę (jedno mieszkanie) i odbywa się przez krótki czas (np. jeden miesiąc w roku, gdy właściciel wyjeżdża na wakacje).

O czym powinien pamiętać właściciel mieszkania?

1. Umowa – na piśmie

Aby umowa najmu krótkoterminowego była ważna, nie jest konieczna forma pisemna. Liczą się także wszelkie porozumienia ustne zawarte między stronami. Jednak w razie sporu takie porozumienia mogą być bardzo trudne do wyegzekwowania. Dlatego w przypadku wszelkich transakcji związanych z nieruchomościami, zwłaszcza gdy w grę wchodzą większe kwoty, zaleca się sporządzenie umowy pisemnej, nawet jeśli nie jest ona wymagana przez prawo.

Umowa krótkoterminowego najmu mieszkania powinna szczegółowo opisywać prawa i obowiązki obu stron. Należy w niej zawrzeć wszelkie informacje związane z warunkami wynajmu mieszkania, w tym dotyczące okresu najmu, standardu lokalu, szczegółowego wyposażenia mieszkania, kosztów związanych z najmem, ewentualnych dodatkowych kosztów eksploatacyjnych, warunków płatności, itp. Czasem, by zmniejszyć wysokość odprowadzanego podatku, wynajmujący wpisują w umowie kwotę niższą od tej ustalonej ustnie i faktycznie pobieranej. Jednak w takiej sytuacji przy ewentualnym sporze może pojawić się problem z uzyskaniem całości ustalonej kwoty.

2. Anulowanie rezerwacji, skrócenie pobytu, zwracalność zaliczki

W umowie najmu krótkoterminowego powinny się znaleźć zapisy regulujące zasady obowiązujące w przypadku wpłacenia zaliczki i anulowania rezerwacji czy skrócenia pobytu. Wówczas wynajmujący nie powinien mieć późniejszych problemów z wykazaniem, że dana kwota jest mu należna.

3. Zabezpieczenie przed szkodami

Zabezpieczenie wynajmującego przed szkodami spowodowanymi przez najemców jest bardzo ważnym elementem, który również powinien znaleźć się w umowie krótkoterminowego wynajmu mieszkania. Z zapisów powinno jasno wynikać, za jakie uszkodzenia najemca ponosi odpowiedzialność i w jaki sposób należność będzie egzekwowana.

Dobrym rozwiązaniem jest określenie wartości elementów wyposażenia i uwzględnienie takiej informacji w umowie – być może zmusi to najemcę do większej dbałości. Poziom bezpieczeństwa może podnieść np. kaucja, która najemca będzie wpłacał na poczet ewentualnych zaległości w płatnościach lub zniszczeń w mieszkaniu. Jednak nie każdy najemca wyrazi zgodę na ponoszenie dodatkowych kosztów. W przypadku droższego wyposażenia można rozważyć pobieranie od najemcy danych karty kredytowej, które w przypadku większych uszkodzeń pozwolą na jej obciążenie (trzeba pamiętać o dodatkowej zgodzie na wykorzystanie tych danych).

4. Weryfikacja danych najemcy

Wynajmujący powinien zweryfikować dane najemcy podawane przez niego na umowie najmu bądź podczas rezerwacji internetowej. Podanie niekompletnych lub fałszywych danych utrudni wynajmującemu możliwość dochodzenia należności z tytułu wyrządzonych szkód. Do weryfikacji można wykorzystać dokument tożsamości wynajmującego bądź dane z przelewu internetowego z zaliczką.

5. Obsługa wynajmu

W przypadku wynajmu krótkoterminowego właściciel musi włożyć więcej wysiłku w obsługę wynajmujących niż w przypadku długoterminowego wynajmu mieszkania: częste przekazywanie kluczy, częste sporządzanie umów, częste sprzątanie, naprawy, aktualizacje ogłoszenia, odbieranie telefonów i maili czy nadzorowanie rezerwacji. To pochłania bardzo dużo czasu. W przypadku jego braku już na samym początku warto rozważyć alternatywę w postaci firmy lub osoby zajmującej się kompleksową obsługą wynajmu krótkoterminowego w zamian za opłaty z każdego najmu, dzięki temu właściciel zyska dużo wolnego czasu i nie będzie tracił okazji, gdy nie będzie miał czasu na przygotowanie lokalu lub wydanie kluczy.

O czym powinien pamiętać najemca?

1. Standard i wyposażenie mieszkania

Na zadowolenie z najmu mieszkania czy apartamentu wpływa wiele czynników. Ale przede wszystkim to standard mieszkania i jego położenie decydują o satysfakcji. Najlepiej, by było ono dobrze urządzone i znajdowało się blisko centrum lub strategicznych lokalizacji, np. centrów konferencyjnych, plaży czy szlaków turystycznych. Warto również zwrócić uwagę, czy jest ono komfortowe i wyposażone we wszelkie przedmioty niezbędne podczas kilkudniowego pobytu (odpowiednia liczba pokoi i łóżek, naczynia, czajnik, odkurzacz, kuchenka, a w przypadku jesiennych i zimowych pobytów kominek, itp.).

2. Kompletność informacji w ofercie internetowej i warunki rezerwacji

Obecnie najczęściej wyszukuje się mieszkania na wynajem krótkoterminowy w internecie, np. za pośrednictwem popularnych serwisów ogłoszeniowych. Należy wtedy zwrócić uwagę, co jest wliczone w koszt najmu, a także jakie są warunki rezerwacji i jej ewentualnego odwołania – zwłaszcza gdy już przy rezerwacji wymagane jest uiszczenie należnej kwoty bądź jej części. Zdarzają się bowiem sytuacje, gdy w wynikach wyszukiwania pojawia się bardzo atrakcyjna cena za dobę, a dopiero po kliknięciu przycisku „Rezerwuj” widać, że do tej kwoty zostały doliczone dodatkowe opłaty, o których wcześniej nie było wyraźnej informacji. Zawsze też sprawdzajmy, czy istnieje możliwość bezpłatnego odwołania rezerwacji, a jeśli tak, to z jakim wyprzedzeniem.

3. Umowa, dodatkowe koszty, rezygnacja i zwrot zaliczki

Należy zwrócić uwagę, czy w umowie najmu krótkoterminowego są zawarte wszelkie niezbędne informacje o warunkach najmu, w tym szczegółowych opłatach po stronie najemcy (np. czy kwota zawiera już opłaty za sprzątanie bądź parking) oraz o ewentualnych roszczeniach w przypadku wyrządzenia szkód. Warto też zwrócić uwagę na warunki zwrotu zaliczki w przypadku odwołania rezerwacji bądź skrócenia pobytu. Jeśli rezerwowaliśmy lokal przez internet, porównajmy, czy warunki w umowie są zgodne z tymi przedstawionymi wcześniej w serwisie ogłoszeniowym bądź na stronie internetowej wynajmującego.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.