Rynek nieruchomości rozwija się bardzo intensywnie, sama „mieszkaniówka” notuje coraz wyższe obroty. Polacy migrują, budują, kupują, zmieniają swoje miejsce do życia na lepsze i coraz więcej wynajmują. A w najmie najszybciej widać popełniane błędy – potrzeba więc profesjonalnej obsługi.

Pośredniczenie

Od lat pośrednicy mają w swoim ustawowym zakresie kompetencji właśnie pomoc w zawieraniu umów najmu. Jest to zajęcie trochę dodatkowe, bo główną działalnością jest oczywiście kupno czy sprzedaż, dużo bardziej opłacalne finansowo. Rynek najmu rośnie jednak bardzo dynamicznie, a najemcy to już nie tylko bardzo oszczędni studenci. W efekcie w dużych miastach pośrednictwo w najmie zaczyna być coraz bardziej popularną usługą.

Najbardziej sensowne, z punktu widzenia agencji nieruchomości, jest wypracowanie relacji z właścicielami, którzy regularnie wracają po usługę po zakończeniu umów najmu. Wtedy dużo mniej pracy wymaga sprawdzenie nieruchomości, uzgodnienie warunków najmu i zapisów umowy z wynajmującym, a nawet można działać „z wyprzedzeniem”, bo wiadomo, kiedy w konkretnym mieszkaniu umowa się kończy, a akurat trafił się bardzo zainteresowany najmem klient.

Rynek najmu bardzo dynamicznie rośnie, a najemcy to już nie tylko bardzo oszczędni studenci.

Rosnące potrzeby

Inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się modne, do tego zaczęliśmy się częściej przemieszczać w poszukiwaniu dobrej pracy, co w sumie przyczynia się do rosnącej popularności najmu. Inwestorzy często od razu szukają wsparcia w obsłudze najmu, osoby mieszkające daleko od swoich mieszkań wiedzą, że samodzielnie w ogóle nie będą w stanie zająć się i szukaniem najemców, i ich bieżącą obsługą. Wiedzą również, że taka usługa jest płatna i że daje poczucie bezpieczeństwa.

fot. rawpixel.com, Pexels

Mamy coraz więcej osób przyjeżdżających do Polski: na studia, do pracy, wracających po dłuższej emigracji, i to też są potencjalni klienci poszukujący mieszkań do zakupu lub wynajęcia. Im krótszy najem, np. dla studentów przyjeżdżających na jeden semestr studiów, tym większe ceny najmu i koszty obsługi; dla niektórych jest to bardzo intratna nisza. Do obsługi klientów o specyficznych wymaganiach niezbędne są właśnie wiedza i wyrobienie sobie opinii na rynku.

Zarządzanie

Dla klientów o rosnących potrzebach – kolejne mieszkanie na wynajem, małe zainteresowanie osobistą kontrolą nad nieruchomością i umową z najemcą – niezbędny jest nieco większy zakres wsparcia niż tylko przedstawienie sobie stron. Doświadczeni właściciele, może nawet szczególnie ci posiadający jedno mieszkanie, po kilku latach wynajmowania często dochodzą do wniosku, że profesjonalna usługa jest najlepszym wyjściem, żeby nie stracić zbyt dużo pieniędzy i nerwów pod koniec umowy najmu.

Coraz częściej pojawiają się oferty, w których możliwy zakres umowy o zarządzanie jest bardzo szeroki, przewidujący nawet pełnomocnictwa do zakupu, remontu lub wykończenia mieszkania, a także do podpisywania umów najmu i ich bieżącego monitorowania wraz z obsługą najemcy. Takie rozwiązanie wygodne jest dla inwestorów, którzy wkład własnej pracy ograniczają do minimum, i dla emigrantów przygotowujących sobie powrót do Polski za jakiś czas, a korzystających ze stosunkowo wysokiej rentowności najmu w Polsce.

Do obsługi klientów o specyficznych wymaganiach niezbędne są wiedza i dobra opinia na rynku.

Do zakupu nieruchomości na rzecz zlecającego potrzebne jest pełnomocnictwo notarialne, może ono również obejmować pozostałe czynności, czyli podpisywanie umów z wykonawcami remontów, z pośrednikiem, a także umowy najmu, ale nie jest to konieczne. Zarządca może zawierać umowy najmu albo na podstawie pełnomocnictwa od właściciela, albo na podstawie umowy o zarządzanie, w której wymieniony jest odpowiedni zakres działań.

Polityka i praktyka

Właśnie w związku z możliwością działania zarządcy na rzecz właściciela lub zlecającego, ale niekoniecznie na podstawie pełnomocnictwa, otworzyła się rok temu we wrześniu ciekawa opcja. Zarządcy powinni zgodnie z ustawą prowadzić działalność z odpowiednim ubezpieczeniem. Mając swoje standardowe PKD, mogą również podpisywać umowy najmu instytucjonalnego, jeśli występują jako wynajmujący. Mogą to robić właśnie na podstawie umowy o zarządzanie, bo jeśli mają pełnomocnictwo notarialne, to reprezentują osobę udzielającą pełnomocnictwa. A osoby fizyczne mogą korzystać jedynie z najmu okazjonalnego wymagającego nieco więcej dokumentów i czynności. Jeszcze jedna zaleta zarządzania najmem nieruchomości mieszkaniowych to już od dawna istniejące zwolnienie z VAT-u. Dla zlecającego zarządzanie to po prostu mniejszy koszt, dla zarządcy nieco mniej komplikacji rozliczeniowych, jeśli nie prowadzi innej opodatkowanej działalności. To zwolnienie sprawia, że usługa zarządzania jest bardziej konkurencyjna od usługi pośrednictwa, ale nie do końca można w ten zarząd wrzucić wszystkie czynności.

Dlaczego zarządzanie i pośrednictwo osobno?

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami dokładnie wylicza czynności pośrednika i zarządcy, i w praktyce rynkowej też zaczyna się to stabilizować. Zarządca dużego budynku z mieszkaniami na wynajem z reguły współpracuje z pośrednikami i płaci za „dostarczenie” odpowiednich najemców, mimo że ma również swoją stronę i generalnie tworzy wizerunek budynku czy ofertę dla potencjalnych klientów. Jeśli klient zleca budowanie portfela mieszkań na wynajem, to korzystanie z usług pośredników może proces przyspieszyć i dać dostęp do lepszych ofert.

Druga kwestia to dostęp do informacji o nieruchomości i jej właścicielu, i tutaj zarządcy zostali niestety pozbawieni niektórych możliwości, które nadal mają pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Również weryfikacja najemcy w całkowicie podstawowym zakresie, czyli sprawdzenie dowodu w bazie dokumentów zastrzeżonych, nie jest możliwa dla zarządcy, a jedynie dla pośrednika z dostępem. Dlatego warto, aby zarządca albo współpracował stale z pośrednikiem,
albo miał również taki zakres działalności.

Jeśli klient zleca budowanie portfela mieszkań na wynajem, to korzystanie z usług pośredników może proces przyspieszyć.

Ile można zarobić?

To rozdzielenie zadań sprawia, że nie da się wszystkiego wliczyć w usługę. Stawki za pośrednictwo są standardowe, czasem przy stałej współpracy i wyłączności na obsługę danego klienta lub całej inwestycji można je indywidualnie ustalać. Trochę trudniej o dokładne wyceny w zarządzaniu, bo zakres obowiązków może być bardzo różny. Pewne standardy się jednak wyłaniają i zakładają stawkę od około 10 do 20% miesięcznego czynszu. Czy to są stawki od gołego czynszu, czy od całkowitej opłaty za najem, jaką płaci najemca – do ustalenia pomiędzy stronami, prościej jest na pewno, jeśli zarządca obsługuje całe finanse najmu i przekazuje właścicielowi jedynie jego zysk. To z kolei pozwala osobom fizycznym na opodatkowanie najmu ryczałtem lub bardzo proste rozliczenia na zasadach ogólnych, bo jest porządek w dokumentach.

fot. Designecologist, Pexels

Istnieją czynności lub usługi dodatkowe i albo można je zlecać innym podmiotom, albo są one w ramach usługi. Specyficzna jest fotografia – tutaj można ustalać, czy wykona ją pośrednik czy zarządca i czy w ogóle dodatkowo, podobnie home staging. Zarządcy często pobierają dodatkową opłatę za przejęcie mieszkania w zarządzanie i wykonanie przy tym dokładnego audytu: dokumentów, stanu technicznego, podpowiadają, co warto zmienić, ulepszyć i zabezpieczyć, i tutaj nie ma na razie usystematyzowanego cennika, bo usługa jest dość nowa. Usługi księgowe dla właścicieli są również dodatkowo wyceniane, ze względu na możliwość posiadania lokali w kilku miastach właściciele raczej nie oczekują od zarządców tak wyspecjalizowanych usług.

Podsumowanie

Najem mieszkań to szybko rozwijająca się część rynku nieruchomości, obecnie również bardziej rentowna niż najem biur. Ponieważ najem generuje – lub przynajmniej powinien – stałe przepływy pieniędzy, to zarządzanie w tym segmencie będzie się też bardzo szybko rozwijać, a z płatnościami nie powinno być problemów. Pośrednictwo jest też niezbędne i – ze względu na powtarzalność czynności – dobrym wyjściem jest odkrywana w Polsce wyłączność na obsługę najmu: stała obsługa konkretnej nieruchomości lub właściciela, choćby poprzez porozumienie z zarządcą. W 2017 roku najem, według urzędu skarbowego, wygenerował ponad 11 miliardów złotych obrotu.

Hanna Milewska-Wilk - Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog. Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Wcześniej związana z Mieszkanicznikiem, obecnie w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.