Umowa najmu okazjonalnego jest specyficznym rodzajem umowy najmu, której celem jest lepsza ochrona interesów wynajmującego, szczególnie na wypadek gdyby najemca opóźniał się z zapłatą należnych opłat i nie chciał dobrowolnie opuścić lokalu po zakończeniu umowy.

Co to jest najem okazjonalny?

Został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zamianie Kodeksu Cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 150), uregulowany jest w art. 19 a -19 e tejże ustawy.

Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny, nie może więc zostać zawarta przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą, która polega na wynajmie nieruchomości.

Umowa pod rygorem nieważności musi być sporządzona w formie pisemnej, podobnie jak wprowadzane do niej później wszelkie zmiany. Jej charakterystycznymi elementami są:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu i wydania go w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu,
• wskazanie przez najemcę adresu, pod który będzie mógł się wyprowadzić w przypadku egzekucji i obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu, najemca jest zobowiązany w ciągu 21 dni opróżnić lokal, termin ten liczy się od dnia, w którym nastąpiła utrata możliwości mieszkania,
• oświadczenie właściciela lokalu znajdującego się pod wskazanym przez najemcę adresem o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym lokalu, oświadczenie musi mieć formę pisemną, a wynajmujący może dodatkowo zażądać, aby zawierało podpis notarialnie poświadczony.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta między dwoma osobami fizycznymi, w tym między wynajmującym, nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości, będącym właścicielem wynajmowanego lokalu. Najemcą natomiast może być osoba fizyczna, która zawiera umowę w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Nie można w niej także ująć zapisu, że po zakończeniu trwania umowy wynajmujący najem przedłuży. Ma to być dodatkowe zabezpieczenie dla wynajmującego, gwarantujące odzyskanie lokalu zaraz po wygaśnięciu umowy. Jako umowa na czas określony może zostać rozwiązana wyłącznie w wypadkach w niej wskazanych. Inaczej wygasa wraz z nadejściem określonego w niej terminu.

Inne elementy, jakie powinno się zawrzeć w umowie najmu okazjonalnego to:

• wskazanie stron – imion i nazwisk, numerów PESEL lub innych danych identyfikujących, adresów zamieszkania,
• czynsz – jego wysokość należy precyzyjnie określić, ze wskazaniem, czy jest to kwota netto czy brutto, należy również wskazać termin i sposób jego płatności,
• kaucja – wynajmujący dla zabezpieczenia ewentualnych przyszłych roszczeń wynikających z niepłacenia czynszu lub spowodowania szkód przez najemcę, może żądać od niego wpłacenia kaucji, która rozliczna jest po zakończeniu umowy. Najczęściej jej wysokość jest równa wysokości czynszu lub stanowi jego wielokrotność,
• opłaty dodatkowe – strony powinny określić kto uiszcza opłaty za eksploatację lokalu – czy robi to bezpośrednio najemca, czy wynajmujący po przedstawieniu najemcy rachunków za bieżące zużycie oraz po otrzymaniu od najemcy płatności za te rachunki. Trzeba tu także wskazać, która ze stron zawrze umowy z dostawcami mediów.

Najem okazjonalny - formalności

Umowa najmu okazjonalnego dla swojej ważności, musi zostać zgłoszona we właściwym urzędzie skarbowym. Wynajmujący ma na to dwa tygodnie od rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dokona zgłoszenia, umowa taka będzie traktowana jak zwykła umowa najmu, a wynajmujący nie będzie korzystał z ochrony w zakresie poddania się przez najmującego egzekucji i zobowiązania do opróżnienia lokalu.

Jeśli najemca nie będzie chciał opróżnić lokalu po zakończeniu umowy, wynajmujący powinien doręczyć mu pisemne żądanie do opróżnienia lokalu, wskazując ostateczny termin, w którym najemca ma tego dokonać. Po bezskutecznym upływie tego terminu, wynajmujący musi złożyć we właściwym sądzie wniosek o nadanie klauzuli aktowi notarialnemu. Po jego otrzymaniu może przeprowadzić eksmisję najemcy, składając wniosek do komornika. Ważne przy tym, że w przypadku umowy najmu okazjonalnego, nie obowiązuje okres ochronny, w którym nie można dokonywać eksmisji, tj. od 1 listopada do 31 marca. Nie obowiązują tu również ograniczenia, które mają miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu, w tym wypadku eksmisji można bowiem poddać kobiety w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych, bez konieczności oczekiwania na przyznanie im lokalu zastępczego.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.