Wynajem domu lub mieszkania kojarzy się jedynie z korzyściami finansowymi. Niestety istnieje również pewne ryzyko, wobec czego jedną z aktualnie wykorzystywanych form skutecznego zabezpieczenia właściciela danej nieruchomości jest umowa najmu okazjonalnego.

Przed podjęciem decyzji o jej sporządzeniu warto się jednak dowiedzieć się, czym tak naprawdę jest wynajem okazjonalny, jakie są obowiązujące zasady oraz przepisy prawne oraz na co warto zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy.

Czym jest najem okazjonalny?

Formuła umowy najmu okazjonalnego została wprowadzona w 2009 roku, a jej zapisy miały na celu przede wszystkim ochronę praw właścicieli nieruchomości. Wynajem okazjonalny odznacza się dużo większym wachlarzem możliwości i zapewnia skuteczniejszą ochronę właścicielowi niż zwykła, standardowa umowa najmu. Jednakże w praktyce tylko niewielu inwestorów spełnia wszystkie wymagane procedury, głównie ze względu na to, że umowa najmu okazjonalnego budzi wśród większości osób wiele obaw (mimo iż wiele z nich jest niezgodnych z prawdą).

Zgłoszenie najmu okazjonalnego oraz podatku od najmu to podstawowe warunki, które musi spełnić właściciel. Ponadto umowa najmu okazjonalnego musi być również zgłoszona do urzędu skarbowego. Co więcej, taka umowa jest gwarancją notarialną dla wynajmującego. Należy jednak pamiętać, iż umowa jest sporządzana na czas określony nie dłuższy niż 10 lat, a w przypadku zerwania umowy lub jej wygaśnięcia lokator zobowiązany jest opuścić oraz opróżnić lokal.

Jak rozliczyć najem okazjonalny?

Wszystkie rozróżnienia dotyczące najmu nie mają znaczenia na gruncie prawa podatkowego. Od każdych przychodów z najmu należy bowiem odprowadzić podatek dochodowy. W zależności od indywidualnego wyboru podatnika najem może zostać opodatkowany na kilka sposobów:

• jako działalność gospodarcza (przychód stanowi część przychodu firmy) opodatkowanie wynosi 18 proc. do 85 000 zł dochodu i 32 proc. od nadwyżki od tej kwoty lub według obowiązujących zasad podatku liniowego 19 proc. od dochodu. Warto wiedzieć, iż zarówno w jednym, jak i drugim przypadku istnieje możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu;
• na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W przypadku ryczałtu opodatkowanie wynosi 8,5 proc. od przychodu do kwoty 100 000 zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 000 zł, natomiast w przypadku zastosowania zasad ogólnych 18 proc. do 85 000 zł oraz 32 proc. od nadwyżki powyżej tej kwoty.

Warto zaznaczyć, iż osoby, które decydują się na najem okazjonalny najczęściej nie prowadzą działalności gospodarczej, dlatego z reguły decydują się na ryczałt. Jednakże ryczałt nie powinien być traktowany jako jedyna forma opodatkowania najmu okazjonalnego, znajduje on bowiem zastosowanie również w przypadku umów nieprofesjonalnych, które zawierane są poza zakresem danej działalności gospodarczej.

Jak zgłosić przychody do urzędu skarbowego?

Należy pamiętać, że wynajem okazjonalny wiąże się z koniecznością dopełnienia kilku istotnych formalności. Przede wszystkim właściciel lokalu musi zgłosić fakt podpisania umowy do urzędu skarbowego. Wymagane jest dokonanie dwóch zgłoszeń - pierwsze wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów i oznacza zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego, a drugie zgłoszenie uwarunkowane jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o podatku zryczałtowanym i dotyczy podjęcia decyzji w kwestii sposobu opodatkowania zysków z najmu.

Zgłoszenie faktu zwarcia umowy wymaga formy pisemnej, dlatego należy powołać się na właściwe przepisy i poinformować o zawarciu umowy najmu okazjonalnego oraz o szczegółach dotyczących umowy takich jak: dane nieruchomości, data oraz okres najmu. Zgłoszenie zawarcia umowy najmu należy dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu lokalu do naczelnika właściwego urzędu skarbowego, odpowiedniego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.

Natomiast zgłoszenie opodatkowania w formie ryczałtu należy dokonać do 20 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu, w którym podatnik osiągnął swój pierwszy przychód. Warto jednak wiedzieć, iż zgłoszenie o wyborze opodatkowania przychodów w formie ryczałtu można dokonać zarówno w formie pisemnej, jak również poprzez dokonanie określonej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Niewykonanie żadnej z powyższych czynności powoduje, iż zyski osiągane z najmu zostaną opodatkowane na zasadach ogólnych.

Konsekwencje za brak zgłoszenia

Niedopełnienie obowiązku zgłoszenia najmu okazjonalnego wiąże się z poważnymi konsekwencjami, bowiem w tym przypadku nie stosuje się przepisów wprowadzających warunki najmu okazjonalnego. Oznacza to, że sytuacja stron zrównana jest z najmem na zasadach ogólnych. Warto również zaznaczyć, iż niezgłoszenie najmu do urzędu skarbowego nie zwalnia wynajmującego z obowiązku podatkowego jakim jest najem lokalu. Wnioskując niedopełnienie obowiązku zgłoszenia, podatek tak czy inaczej będzie należny, a właściciel straci możliwość korzystania z nieruchomości.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Sebastian Kos - Specjalista od rynku nieruchomości, zawodowo związany z branżą jako agent nieruchomości z wieloletnim doświadczeniem. Absolwent studiów ekonomicznych. Wciąż rozwija się zawodowo, nie tylko dzięki pracy, ale też śledząc na bieżąco wydarzenia oraz publikacje dotyczące rynku nieruchomości.