Czy mogę w wynajmowanym mieszkaniu zmienić wystrój lub zamieszkać z psem? Czy mogę otworzyć salon fryzjerski lub podnająć pokój? Czy rodzina może przyjechać na święta, a partner/ka nocować w weekendy? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz poniżej!

Umowę najmu prywatnego regulują akty prawne: Kodeks cywilny oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów. Szczegółowe uzgodnienia są zapisane w umowie sporządzanej pomiędzy wynajmującym a najemcą. Chociaż nie ma obowiązku formy pisemnej, warto o nią zadbać, aby w razie konfliktowej sytuacji, umowa była dowodem w sądzie.

W umowie formułuje się między innymi prawa oraz obowiązki najemcy. Zazwyczaj są to standardowe procedury i czynności, które w każdej umowie są zapisane w podobny sposób. Reguluje się między innymi czynności, które najemca może dokonać jedynie za zgodą właściciela.

Pobierz wzór umowy najmu

Podnajem, użytkowanie przez osoby trzecie

Najemca może oddać w całości lub części mieszkanie osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, tylko za zgodą właściciela.  Nie dotyczy to osób, w stosunku do których najemca ma obowiązek alimentacyjny. Nie można ot tak po prostu stwierdzić, że jeden pokój stoi pusty i warto podnajmem dorobić do czynszu.

Jeszcze gość czy już mieszkaniec?

Podobnie wygląda sytuacja z liczbą osób, które będą zamieszkiwać nieruchomość. Może zdarzyć się sytuacja, że umowa zostanie podpisana z najemcą, a w praktyce okaże się, że będą tam zamieszkiwały również inne osoby. Dlatego warto w umowie wpisać wszystkie osoby, które mogą w nieruchomości mieszkać.  Wówczas uniknie się niedomówień.

Należy również pamiętać, że najemca ma prawo przyjmować gości i pozwalać im zostawać na noc, czy nawet dłuższy czas. Znalezienie granicy pomiędzy przyjmowaniem gości a zamieszkaniem jest płynna i trudna do wyodrębnienia. Jeżeli właściciel ma wątpliwości, powinien o tym z najemcą porozmawiać.

Wykorzystywanie na cele inne niż mieszkaniowe?

Co w sytuacji, jeżeli najemca chce wykorzystywać mieszkanie na przykład do prowadzenia działalności gospodarczej? Nie może tego zrobić bez zgody właściciela. Warto zadbać o stosowny zapis w umowie, który będzie precyzował te kwestie. Oczywiście, mowa tu o działalności, która wiąże się z pewnymi niedogodnościami. Jeżeli na przykład najemca chce w lokalu wykonywać usługi fryzjerskie, co wiąże się z odwiedzinami klientów, taka zgoda jest obowiązkowa. Natomiast nie ma co popadać w skrajność. Jeżeli do wykonywania działalności służy komputer lub maszyna do szycia, to można przymknąć oko. Jednak wedle prawa zgodę mieć trzeba.

Zmiana wystroju – czemu nie?

Najemca może dowolnie zmieniać wystrój mieszkania, w zależności od potrzeb i gustu, ale nie może dowolnie ingerować w substancję mieszkania – czyli na przykład wiercić dziur w ścianach. W momencie oddawania mieszkania ma obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego. Art. 684 Kodeksu cywilnego stanowi ponadto, iż „Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości”. Ponadto najemca może, a nawet musi utrzymywać należyty stan sanitarny, techniczny i estetyczny lokalu i jego wyposażenia.

Ulepszenie tak, ale uzgodnione

Najemca ma prawo ulepszyć mieszkanie, na przykład przez zakup nowej lodówki. Ta kwestia musi jednak zostać uzgodniona z właścicielem mieszkania. Doprecyzowania wymagają zasady rozliczenia. W przeciwnym razie może dojść do nieporozumienia. Można umówić się na odliczenie czynszu najmu na konkretny miesiąc proporcjonalnie do kwoty ulepszenia lub umówienie się, że najemca zabierze ze sobą lodówkę po zakończeniu umowy najmu i wstawi tę, która była pierwotnie.

Konserwacja i remont – po kogo stronie?

Najemca jest zobowiązany do przeprowadzania bieżącej konserwacji i napraw lokalu na własny koszt oraz do dokonywania drobnych napraw np. podłóg, drzwi i okien, malowania ścian oraz drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych. Najemca ma także obowiązek naprawy szkód, które wynikły z jego winy.

Ponadto Art. 6b Ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że „Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku”.

Poważne awarie

Ponadto najemca musi na bieżąco informować wynajmującego o wszelkich usterkach i wadach lokalu oraz konieczności przeprowadzenia napraw, które obciążają wynajmującego. Jest również zobowiązany do udostępnienia lokalu właścicielowi  do wglądu w ramach przeglądu oraz udostępnić mu mieszkanie w celu usunięcia awarii. W przypadki jego nieobecności właściciel może wejść do lokalu tylko w obecności funkcjonariusza np. policji.

Najemca ma również prawo do wypowiedzenia umowy, jeżeli najęte mieszkanie ma wady, które ograniczają jego przydatność do użytkowania

Zwierzęta mile czy niemile widziane?

Tę kwestię powinna regulować umowa najmu. Jeżeli nie został dokonany zapis, to najemca może mieszkać ze zwierzętami. Jeżeli właściciel nie wyraził zgody na zamieszkanie wraz z pupilem, nie mamy do tego prawa. Nie każdy wyraża na to zgodę, ponieważ istnieje większe ryzyko uszkodzeń i zabrudzeń nieruchomości.

Naruszenie miru domowego, awantury i imprezy

Najemca ma prawo do organizacji przyjęć, ale musi stosować się do regulaminów wspólnoty czy też spółdzielni. Musi brać pod uwagę poszanowanie innych osób, które wspólnie zamieszkują budynek. W przypadku naruszenia regulaminów sąsiedzi mogą wezwać policję i najemca odpowie za swoje występki. Powtarzające sytuacje mogą być przyczyną rozwiązania umowy najmu.  Co jeszcze ważne, właściciel nie może bez zgody najemcy wejść do lokalu – mogłoby się to wiązać z przestępstwem, jakim jest naruszenie miru domowego.

Źródła:
Kodeks cywilny
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Marta Kubacka - Przedsiębiorca - właściciel firmy Pracownia Smart. Ukończyła studia dzienne - kierunek ekonomia o specjalności gospodarka nieruchomościami (ZUT w Szczecinie) oraz studia podyplomowe na kierunku dziennikarstwo (UAM w Poznaniu). Od dziesięciu lat redaguje artykuły eksperckie z zakresu branży nieruchomości. Jej pasją jest podążanie za nowymi trendami oraz zmieniającymi się przepisami prawa. To kobieta silna, zdeterminowana, która potrafi pokonać wszystkie przeciwności losu i z uporem dążyć do osiągania wyznaczonych celów.