Podsumowanie debaty Nieruchomosci-online.pl o czynnikach wpływających obecnie na rynek oczami pośredników, deweloperów, ekonomistów i finansistów.

W jakim kierunku podąża rynek? Które czynniki społeczne mają szczególne znaczenie dla branży deweloperskiej? Jak polityka kredytowa wpływa na sektor mieszkaniowy? W jakim nastroju jest branża? To tylko niektóre pytania, które zadano podczas konferencji online pt. Nastroje w branży nieruchomości zorganizowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl w dniu 26 października 2021 r.

To była najbardziej nastrojowa i wielowymiarowa konferencja podsumowująca 2021 rok na rynku nieruchomości. Zostały omówione czynniki, które wpływają „dziś” i „jutro” na rynek z ekonomicznego, gospodarczego i społecznego punktu widzenia. Wydarzenie było jednocześnie premierą Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON), czyli badania przeprowadzanego cyklicznie przez Nieruchomosci-online.pl, które pozwala deweloperom spojrzeć na rynek z jeszcze szerszej perspektywy.

Zródło: Badanie nastrojów wsród posredników
w obrocie nieruchomosciami w III kwartale 2021 r. (n=708)

Najaktywniejsi uczestnicy rynku nieruchomości, czyli pośrednicy, postrzegają uwarunkowania w jasnych barwach i optymistycznie patrzą w przyszłość, o czym mówi wartość indeksu INPON powyżej 50 pkt. Rynek jest w dobrej kondycji, co wynika z wysokiego popytu na lokale mieszkalne i wciąż równoważącej go podaży, głównie w obszarze mieszkań z drugiej ręki. Niepokój wzbudzają jedynie rosnące w dalszym ciągu ceny, które – w opiniach profesjonalistów – mogą jedynie przyhamować w najbliższych miesiącach.

Prognozy pośredników dotyczące popytu, podaży i cen w IV kw. 2021 r.

 Podczas drugiego panelu zaproszeni eksperci rynku nieruchomości również dość optymistycznie ocenili koniunkturę na rynku nieruchomości.

– Według mnie raport z badania odzwierciedla nastroje całego środowiska, które są optymistyczne. Myślę, że przed rynkiem nieruchomości jeszcze przez kilka następnych lat będzie dobry okres. Rynek do kolejnych fal pandemii już się przyzwyczaił i jest coraz mniej wrażliwy na zagrożenie, które jest już wkalkulowane przez pośredników w ocenę sytuacji – opiniuje Zbigniew Kubiński, honorowy prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

fot. Nieruchomości-online.pl

Z wynikami raportu zgadza się również Piotr Turalski, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. – Na dany moment jest optymalnie, ponieważ mamy wysoki popyt, ale też zadowalającą podaż ofert. Obawiałbym się przy tym wszelkich ekstremów w ocenie, które są niestabilne i niebezpieczne dla rynku.

Pomimo ogólnej pozytywnej oceny rynku nie każdy segment rynku jest oceniany jednakowo dobrze. – Rynek działek jest silnie związany z sezonowością. Spadek wartości subindeksu dla działek w III kw. br. mniemam, że jest powiązany z osłabieniem popytu pod koniec roku, który odbuduje się na wiosnę – tłumaczy Zbigniew Kubiński.

Komentarz Piotra Turalskiego dotyczący segmentu najmu w Warszawie wskazuje, że widoczna jest już odbudowa po pandemii, a czynsze osiągają nawet wyższy poziom niż przed nią: – Łatwo i szybko można wynająć mieszkania ładne, estetycznie wykończone, w kwocie od 2 do 3 tys. zł za miesiąc. W przypadku najmu i sprzedaży lokali usługowych nie widać dobrych perspektyw, a wiele lokali pozostaje do tej pory pustych – komentuje Turalski.

Pomimo szalejących cen, popyt jest na wysokim poziomie, co skutkuje znikaniem ofert nieruchomości z rynku. – Obserwując rynek wtórny od lat, wiem, że charakteryzuje go ciągłość. Chętni na zakup zawsze będą z powodu zmieniającej się ich sytuacji życiowej. Podobnie od strony podażowej, zawsze znajdą się osoby zdecydowane na zbycie swojej nieruchomości. Co innego, jeśli chodzi o poszukujących okazji inwestycyjnej, którzy na dany moment wycofują się z poszukiwań, a duzi inwestorzy instytucjonalni kierują się głównie ku rynkowi deweloperskiemu – zauważa prezes WSPON.

W odpowiedzi na pytanie dotyczące poziomu cen eksperci nie spodziewają się spadków w niedalekiej przyszłości. – Rynek nieruchomości, w tym poziom cen, na całe szczęście reguluje się sam oraz dąży do równowagi. Niestety, w obecnej chwili widzimy ingerencje w rynek, które są propopytowe. Popyt stymulowany z zewnątrz, a w 2022 roku może to zainicjować decyzja rządu dotycząca finansowania wkładu własnego przy kredytach hipotecznych, nie służy prognozom mówiącym o zastopowaniu cen. Wręcz przeciwnie, im więcej pieniądza na rynku, tym szybciej ceny będą rosnąć. Do tego wzrost usług i materiałów budowlanych nie sprzyja oczekiwaniom. Nie rokuję natomiast pęknięcia bańki, ponieważ obserwowany wzrost jest naturalny, nie pompowany spekulacyjnie – odpowiada Zbigniew Kubiński.

fot. Nieruchomości-online.pl

Krajobraz rynku finansowego  

Kolejnym ważnym tematem warszawskiej konferencji była sytuacja na rynku finansowym. Tym, co na pewno może cieszyć deweloperów, jest wciąż rosnąca liczba zaciąganych kredytów hipotecznych.    

– Rekordowym rokiem był 2019, kiedy udzieliliśmy ponad 220 tys. kredytów. W pandemicznym 2020 r. były to 204 tys. umów, jednak teraz szykuje się kolejny rekord. Jeśli standard zachowań utrzyma się w IV kwartale, będziemy mieli wynik na poziomie 240 tys. sztuk kredytów hipotecznych. Pytanie, jak szybko będą następowały wzrosty stóp procentowych. To może spowodować wyhamowanie, ale akcje kredytowe nadal utrzymają się raczej na wysokim poziomie około 200 tys. umów – mówił dr Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji.

Katarzyna Dmowska, wiceprezes Grupy ANG, zwracała z kolei uwagę na coraz wyższe wkłady własne do kredytów: – Mamy coraz bogatsze społeczeństwo, ale warto spojrzeć na to też od strony historycznej. Pokolenie wchodzące dziś w dorosłość jest pierwszym od lat, które dziedziczy majątki po dziadkach i rodzicach. Wcześniej ludzie tracili je przez wojny czy inne działania polityczne, a dziś młodzi ludzie mają lepszy start, dysponują odziedziczoną nieruchomością, którą mogą spieniężyć i wykorzystać jako wkład własny. 

Co ciekawe, wraz z rosnącą liczbą kredytów, jednocześnie rośnie też liczba transakcji gotówkowych. Pośrednicy biorący udział w najnowszym badaniu INPON przyznali, że w ostatnim roku zauważyli duży wzrost udziału zakupów za gotówkę szczególnie w segmentach mieszkań i działek – potwierdziło to kolejno 71 i 68 proc. ankietowanych. Działki były zresztą tą kategorią nieruchomości, w której w III kwartale pośrednicy zaobserwowali zdecydowanie najwięcej takich transakcji. 

Eksperci ocenili też ogólną sytuację makroekonomiczną. – Uzasadnienie wzrostu cen jest dziś bardziej racjonalne niż w latach 2006-2008, kiedy mieliśmy do czynienia z czystą spekulacją. Dzisiaj jest to efekt m.in. wzrostu gospodarczego, wzrostu cen materiałów i gruntów, a także wejścia w dojrzałość wyżu demograficznego z przełomu lat 80.-90., a to wszystko jest pokryte też wzrostem wynagrodzenia. Ceny mieszkań na rynku warszawskim tuż przed kryzysem subprime wynosiły 8-9 tys. zł/mkw. Gdybyśmy dzisiejsze średnie ceny sięgające 11-12 tys. zł oczyścili z nawisu inflacyjnego i wzrostu średnich dochodów, to znalazłyby się one poniżej poziomu z 2008 r. Na dziś symptomów bańki spekulacyjnej nie widzę, chociaż popyt i podaż długo jeszcze się nie spotkają – mówił dr Jacek Furga.

Na dziś symptomów bańki spekulacyjnej nie widzę, chociaż popyt i podaż długo jeszcze się nie spotkają.

Zmiany społeczne zmieniają też rynek nieruchomości

Zmiany stylu życia, demografia, starzejące się społeczeństwo – to wszystko również ma istotny wpływ na kształt planowanych inwestycji deweloperskich i koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Omówienia i tych zagadnień nie zabrakło podczas konferencji „Nastroje w branży nieruchomości”.Szczególnie szeroko komentowanym tematem była „ucieczka” z miast, czyli suburbanizacja, która coraz bardziej postępuje. – Dzisiejszy rynek zmienia się bardziej dynamicznie niż do tej pory, czego dowodem jest suburbanizacja, ale również powroty do miast, na które decydujemy się przede wszystkich ze względu na świetną infrastrukturę. Marzenia Polaków bywają więc mocno weryfikowane: często okazuje się, że tak naprawdę marzymy o tym, czego w rzeczywistości być może nie chcemy – podkreślała dr Anita Makowska, adiunkt w Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu i analityk biznesu w firmie Archicom. Przekonywała też, że proces suburbanizacji nie zawsze przekłada się na zmniejszenie ludności miejskiej: – Ciekawym przykładem jest Wrocław, gdzie z roku na rok obserwujemy wzrost liczby osób zamieszkujących tzw. obwarzanek wokół miasta. Natomiast to nie jest tak, że ludzi mieszkających we Wrocławiu jest coraz mniej. Tu też jest wzrost, tylko nieco łagodniejszy.

fot. Nieruchomości-online.pl

Zdaniem ekspertów, nasilające się zjawisko suburbanizacji, ale też nierzadkie powroty do miast, mogą świadczyć też o tym, że Polacy przestają już tak kurczowo trzymać się jednej nieruchomości. – Coraz częstsze są nawet sytuacje, w których wyjeżdżamy na obrzeża w wieku 50-60 lat, ale tylko na 10 lat, bo zakładamy, że i tak chcemy wrócić do miasta – dodała dr Makowska.  

Coraz bardziej dostrzegalna jest idea miasta 15-minutowego, gdzie  wszystkie najważniejsze punkty, takie jak szkoła czy usługi handlowe, znajdują się blisko.

Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich: – Suburbanizacja jest jednym z trendów związanych z presją cenową, trzeba jednak wziąć pod uwagę, że koszty w przypadku mieszkania na obrzeżach rozkładają się w czasie. Mowa tu nie tylko o wydatkach na paliwo, ale przede wszystkim o czasie, który poświęcamy na dojazdy. Dlatego coraz bardziej dostrzegalna jest idea miasta 15-minutowego, gdzie wszystkie najważniejsze punkty, takie jak szkoła czy usługi handlowe, znajdują się blisko. Deweloperzy dostrzegają już ten trend i próbują odpowiadać na niego w swoich inwestycjach, tj. Browary Warszawskie, Elektrownia Powiśle czy łódzka Manufaktura.

fot. Nieruchomości-online.pl

A jak ekonomiści patrzą na demografię z punktu widzenia rynku mieszkaniowego? To ważne pytanie, bo według szacunków GUS, w ciągu 12 miesięcy poprzedzających październik, w Polsce przyszło na świat tylko 335 tys. dzieci. Najmniej od 70 lat.

Dr Anita Makowska: – Obecnie śledzimy rekordową liczbę mieszkań w budowie, a pytanie brzmi, kto tak naprawdę będzie w nich mieszkał, bo wspomniany trend demograficzny odczujemy w ciągu 30, 40, 50 lat. Wydaje się, że pewnym rozwiązaniem jest rozwój rynku senioralnego. Chodzi o model, w którym dostosowujemy już istniejące mieszkania – dziś w większości nienadające się dla seniorów – właśnie pod ich potrzeby. 

Ponad 9 mln Polaków jest uprawnionych do 14. emerytury. To pokazuje, jak olbrzymi potencjał został zapomniany.

Bolesław Meluch mówił z kolei o tzw. mieszkaniach podążających za wiekiem. – Niektóre mieszkania, które nabywają dziś osoby w wieku 25-40 lat, mogłyby być już częściowo dostosowane przede wszystkim od strony architektonicznej. Takie rozwiązanie umożliwiłoby później tańsze przystosowanie lokalu do poziomu sprawności osoby starszej – mówił fundator i wiceprezes Krajowego Instytutu Gospodarki Senioralnej, podkreślając, że w Polsce wciąż nie doczekaliśmy się prawdziwej polityki mieszkań senioralnych. – Ponad 9 mln Polaków jest uprawnionych do 14. emerytury. To pokazuje, jak olbrzymi potencjał został zapomniany. Ani strona publiczna, ani deweloperzy nie tworzą pewnego ekosystemu, w którym osoba starsza miałaby blisko lekarza, świetlicę, klub seniora czy kościół. Praktycznie nie mamy też produktów finansowych dla osób starszych. Banki czy instytucje finansowe, jeżeli już udzielają kredytów, to oczekują zwykle ich spłaty maksymalnie do 75. roku życia. A przecież emerytura jest pewna do końca życia, nawet jeżeli jest niska.

Obejrzyj konferencję online

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.