Koszty przy zakupie domu nie kończą się na cenie nieruchomości. Dobra wiadomość jest taka, że większość z nich można wrzucić w ratę kredytu hipotecznego – poza wkładem własnym, który kupujący musi uzbierać jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Ile wynosi wkład własny i jakie są koszty kredytu hipotecznego

• Do czego potrzebny jest operat szacunkowy?

• Jak jest opodatkowany zakup domu?

• Ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie domu?

• Ile wynoszą opłaty sądowe przy zakupie domu?

• Kiedy konieczne jest ubezpieczenie kupowanego domu?

• Ile wynosi prowizja pośrednika przy zakupie domu i kto ją płaci?

Wkład własny i koszty kredytu hipotecznego

Obowiązek wniesienia wkładu własnego przy zakupie nieruchomości wynika z wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacji S. Jest to dokument dotyczący dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych, a jego celem jest zwiększenie bezpieczeństwa obu stron umowy. Rekomendacja kierowana jest do banków, które muszą uwzględniać jej zapisy przy tworzeniu swojej oferty.

Dokument ten reguluje również kwestię wniesienia wkładu własnego, a jego minimalna wysokość wynosi obecnie 20% ceny kupowanej nieruchomości. Jednakże niektóre banki dopuszczają możliwość wniesienia mniejszego wkładu, nie mniej niż 10%, w zamian za dodatkowe zabezpieczenie jego brakującej wysokości. Zabezpieczeniem takim może być np. hipoteka ustanowiona na innej nieruchomości albo dodatkowe ubezpieczenie, którego spłata uwzględniana jest w ratach kredytu.

Domy na sprzedaż

Z perspektywy kupującego konieczność uzbierania wkładu własnego ma jeszcze inny cel, mianowicie sprawdzenie, czy stać go na regularne odkładanie określonej sumy pieniędzy, oraz nabranie dyscypliny w comiesięcznym spłacaniu zobowiązań. Jest to przedsmak posiadania kredytu hipotecznego, którego spłacanie trwa nawet ponad 25 lat.

Kupujący ma więc do wyboru uzbieranie wkładu w wysokości 20%, albo 10%, jednak w tym drugim przypadku musi się liczyć z wyższą ratą kredytu w związku z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Ponadto im wyższa kwota zaciąganego kredytu, tym wyższy jego całkowity koszt z uwagi na większa marżę i odsetki. Należy więc przekalkulować, czy nie warto poczekać z zakupem, aby uzbierać brakującą kwotę, ale mieć ostatecznie niższe zobowiązanie wobec banku. Jeżeli chcesz się dowiedzieć, jaka jest bezpieczna wysokość kredytu hipotecznego przy twoich dochodach, skorzystaj z naszego kalkulatora zdolności kredytowej.

Operat szacunkowy

Analizując dalej koszty przy zakupie domu na kredyt, dochodzimy do wyceny nieruchomości. Jest to bowiem niezbędne dla ustalenia wartości domu, który ma stanowić zabezpieczenie udzielonego kredytu. Niektóre banki samodzielnie dokonują analizy rynku i na tej podstawie przeprowadzają wycenę. Inne wymagają przedstawienia operatu szacunkowego. A ten może być sporządzony wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego stosowne uprawnienia.

Operat jest dokumentem urzędowym i wiążącym dla wszystkich osób, urzędów i instytucji. Poza wyjątkowymi sytuacjami nie można podważyć jego ustaleń, dlatego też dla banku stanowi on podstawę do określenia wysokości kredytu, którego może udzielić. W przypadku problemów ze spłatą nieruchomość może zostać przez bank sprzedana, a roszczenie spłacone z uzyskanych w ten sposób środków. Koszt operatu to w zasadzie wynagrodzenie biegłego, który go sporządza. Ceny zaczynają się od kilkuset złotych, a im bardziej złożona i skomplikowana wycena, tym wyższy koszt operatu, który może wynieść nawet kilka tysięcy złotych.

Opodatkowanie zakupu domu

Zakup domu, jak każda czynność cywilnoprawna, obciążony jest obowiązkiem zapłaty podatku. Inaczej jednak wyglądają koszty przy zakupie domu z rynku wtórnego, a inaczej koszty przy zakupie domu z rynku pierwotnego. W pierwszym przypadku kupujący, o ile nie kupuje pierwszego domu w życiu, zobowiązany jest odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% od ceny rynkowej nieruchomości. Oznacza to, że przy rażącej różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a rzeczywistą wartością domu, urząd skarbowy może jako podstawę opodatkowania przyjąć właśnie cenę rynkową. W praktyce nie zdarza się to często; mowa tu o bardzo istotnych różnicach w kalkulacjach. Ma to zapobiegać sytuacjom, gdy strony na umowie wskażą niższą cenę sprzedaży właśnie dlatego, aby zmniejszyć wysokość odprowadzanego podatku. Kupujący musi posiadać dodatkowe środki na tę daninę, ponieważ jest ona opłacana u notariusza przy podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży, bo właśnie notariusz jest odpowiedzialny za odprowadzenie tego podatku do właściwego urzędu skarbowego.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku zakupu domu bezpośrednio od dewelopera. Cena takiej nieruchomości zawiera już bowiem podatek VAT, dlatego kupujący jest zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ wówczas czynność taka objęta byłby podwójnym opodatkowaniem. Wysokość VAT przy cenie domu z rynku pierwotnego zależy od jego powierzchni i wynosi:

• 8% dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia nie przekracza 300 mkw.,
• 23% dla domów o większej powierzchni.

Podatek VAT jest już wliczony w cenę nieruchomości, dlatego kupujący nie musi posiadać dodatkowych środków na jego opłacenie. Stanowi on część ceny zakupu. Podatek od czynności cywilnoprawnych obejmuje jednak inną czynność związaną z zakupem nieruchomości, mianowicie wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Jest to jednak niewielka kwota 19 zł, którą kupujący będzie musiał oprowadzić do urzędu skarbowego. Ma na to 14 dni licząc od daty podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, niezależnie od tego, kiedy złożył w sądzie wniosek o dokonanie wpisu.

Dowiedz się więcej: "Podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli ile zapłacisz fiskusowi za zakup domu".

Koszty notarialne

Taksa notarialna to kolejny wydatek pojawiający się przy okazji transakcji związanych z nieruchomościami. Z reguły pokrywa go kupujący. Jednak zdarza się, że sprzedający zgadza się na podzielenie tego wydatku, zarówno kiedy jest nim osoba fizyczna, jak i deweloper. Jest to wynagrodzenie uiszczane notariuszowi za dokonanie określonych czynności. W przypadku obrotu nieruchomościami każda umowa musi mieć formę aktu notarialnego, inaczej będzie nieważna. Maksymalne stawki taksy określane są przez Ministra Sprawiedliwości i stanowią górną granicę cen za usługi notarialne, jednak stawki w poszczególnych kancelariach mogą się istotnie różnić. Warto więc rozeznać się przed wybraniem konkretnego notariusza, a w przypadku zakupu od dewelopera dowiedzieć, czy współpracuje on z jakąś kancelarią. W takim wypadku czasami można liczyć na korzystniejsze ceny.

Wysokość taksy zależy od wartości rzeczy będącej przedmiotem czynności notarialnej, czyli wartości domu. Stawki maksymalne taksy notarialnej dla nieruchomości wynoszą:

• dla nieruchomości o wartości do 3000 zł – 100 zł
• dla nieruchomości o wartości od 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
• od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• od 2 000 000 zł – 6700 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł nie więcej niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Wysokość taksy notarialnej zależy więc od wartości nieruchomości. Przykładowa maksymalne wysokość tej opłaty dla nieruchomości o różnej wartości wynosi:

• dla domu o wartości 300 000 zł – 1907 zł,
• dla domu o wartości 500 000 zł – 2770 zł,
• dla domu o wartości 1 000 000 zł – 4770 zł.

Są to stawki netto, które należy powiększyć o 23 % podatek VAT. Należy pamiętać, że podane wartości stanowią górną granicę opłat notarialnych, a stawki te można próbować negocjować. Nabywca nieruchomości ponosi dodatkowo koszty sporządzenia wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych lub innego dokumentu liczonego według stawki 6 zł za każdą stronę dokumentu.

Opłaty sądowe

Kupujący dom zobowiązany jest do aktualizacji wpisu w księdze wieczystej w zakresie własności nieruchomości. Jeśli zakup finansowany jest przy udziale kredytu, dodatkowo w księdze musi się znaleźć zapis o ustanowieniu hipoteki. Dokonuje się tego poprzez złożenie stosownych wniosków w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Jeśli dom jeszcze nie ma księgi wieczystej, wówczas za jej założenie również należy zapłacić. Wszystkie powyższe opłaty są stałe i wynoszą tyle samo bez względu na wartość nieruchomości:

• zmiana dotycząca właściciela nieruchomości – 200 zł,
• wpisanie hipoteki na rzecz banku kredytującego – 200 zł,
• utworzenie księgi wieczystej – 60 zł.

Dodatkowo kupujący musi uiścić wspomniany wcześniej podatek od czynności cywilnoprawnych od wniosku o wpisanie hipoteki, który wynosi 19 zł.

Wnioski te można złożyć samodzielnie lub przez notariusza. Jednak w drugim wypadku kupujący zostanie obciążony dodatkowo taksą notarialną powiększoną o 23% podatek VAT. Chcąc oszczędzić na transakcji warto więc złożyć takie wnioski samodzielnie. Zawsze jednak można spróbować negocjować z notariuszem, aby za złożenie wniosków w imieniu kupującego nie pobrał dodatkowej opłaty.

Ubezpieczenie nieruchomości

Przy zakupie domu za gotówkę kwestia ubezpieczenia pozostaje w gestii nowego właściciela. Nie jest to obowiązkowe, lecz tak jak w przypadku ubezpieczenia zdrowotnego, warto je wykupić, mając nadzieję, że nie będzie potrzeby, aby z niego skorzystać. Inaczej wygląda ta kwestia w przypadku zakupu domu na kredyt. W tym wypadku bank może narzucić obowiązek wykupienia takiego ubezpieczenia, w końcu nieruchomość stanowi dla niego gwarancję odzyskania środków w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy.

Rodzaj i zakres ubezpieczenia domu różni się w zależności od oferty poszczególnych banków. Standardowe ubezpieczenie obejmuje ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych, ale może być poszerzone o ubezpieczenie od kradzieży czy ubezpieczenie OC. Większość banków dopuszcza możliwość wykupienia polisy we własnym zakresie, ale zachęca klientów do skorzystania z oferty bankowej. Oba warianty dobrze jest porównać przed podpisaniem umowy kredytowej.

Bank może również wymagać od kredytobiorcy wykupienia dodatkowo polisy na życie, co pozwala spłacić pozostałą część zobowiązania w przypadku śmierci kredytobiorcy przed uregulowaniem kredytu.

Kupujący dom musi więc liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z ubezpieczeniem. Do tych wymaganych przez bank należą:

• ubezpieczenie nieruchomości,
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – jeśli jego wysokość jest niższa niż 20% ceny nieruchomości,
• ubezpieczenie pomostowe – będące zabezpieczeniem banku na okres od udzielenia kredytu do czasu pojawienia się w księdze wieczystej nieruchomości zapisu o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.

Dodatkowo bank może żądać przedstawienia polisy:

• na życie,
• na wypadek trwałego inwalidztwa,
• od utraty pracy.

Jednak nawet gdy ostatnie trzy nie są przez bank wymagane, warto zastanowić się nad ich wykupieniem, biorąc pod uwagę, że przez lata spłacania kredytu nasza sytuacja życiowa i finansowa może się mocno zmienić.

Prowizja pośrednika

Ostatnim wydatkiem, z jakim musi liczyć się kupujący, jest prowizja pośrednika nieruchomości. Kwestia ta jednak budzi wiele wątpliwości wśród stron transakcji, ponieważ nie jest dokładnie uregulowana przepisami. Wiadomo, że wynagrodzenie przysługuje agentowi, jeśli w wyniku podejmowanych przez niego czynności doszło do finalizacji transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości i stanowi ono z reguły od 2 do 3% wartości nieruchomości. Czasem więcej, jeśli zakres tych czynności był większy, gdyż strony dowolnie kształtują treść umowy o współpracy.

Prowizję pośrednika co do zasady płaci strona, która podpisała z nim umowę o współpracy. Jednak w przypadku, gdy to sprzedający zatrudnił pośrednika, jego prowizja najczęściej jest już wliczona w cenę sprzedaży. Gdy to kupujący decyduje się na taką współpracę, wynagrodzenie powiększy koszty przy zakupie domu. W obrocie nieruchomościami koszt jego pracy w większości przypadków tak czy inaczej pokryje więc kupujący. Zdarza się, że agent domaga się zapłaty prowizji od obu stron transakcji i oczywiście taką umowę strony mogą zawrzeć, z uwagi na obowiązującą dowolność w kształtowaniu treści umów. Praktyki takie budzą jednak wątpliwości zarówno wśród kupujących, sprzedających, jak i w samym środowisku branżowym.

Do dodatkowych kosztów przy kredycie hipotecznym należą m.in. odsetki, prowizja banku, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego oraz ubezpieczenie pomostowe. Wysokość tych kosztów częściowo zależy od czynników zewnętrznych (wysokość stóp procentowych), a częściowo od polityki wewnętrznej i oferty poszczególnych banków. Różnice w ich wysokości mogą być spore, sięgające kilku lub nawet kilkunastu tysięcy złotych w skali całego okresu spłaty, dlatego przed zdecydowaniem się na podpisanie umowy warto sprawdzić oferty różnych banków.

Znajdź agenta

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.