Mimo burz, jakie przetaczają się przez rynek nieruchomości, wciąż panuje przekonanie, że sektor ten ma duży potencjał inwestycyjny. Zakup mieszkania jako lokata oszczędności nadal wydaje się nam bezpieczny i bardziej opłacalny niż na przykład gromadzenie papierów wartościowych. W dodatku własne mieszkanie może być symbolem wyższego statusu życiowego i stanowić ważną część majątku. Czy sektor nieruchomości to na pewno tak stabilny sposób na pomnażanie kapitału? A jeśli tak, to w jaki sposób inwestować w mieszkania?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak zrozumieć rynek mieszkań?

• Co wpływa na rynek mieszkaniowy?

• Jakie są najpopularniejsze sposoby inwestowania w mieszkania?

• Jakie są alternatywne sposoby inwestowania w mieszkania?

Jak zrozumieć rynek mieszkań?

Kluczem do sukcesu każdej inwestycji jest wiedza o rynku, na którym chcemy działać. Branża nieruchomości jest nieodłącznym elementem gospodarki rynkowej, a ona podlega cyklicznym zmianom. Okresy wzrostu i spadku mogą być krótkie, ale potrafią też rozciągać się na dekady. Zrozumienie tego rytmu jest bardzo ważne dla inwestorów, ponieważ może wskazywać potencjalne możliwości oraz ryzyka.

Mieszkania na sprzedaż

Cykl koniunktury to nic innego jak wahania warunków gospodarczych obserwowane przez dłuższy czas. Do najważniejszych wskaźników, które biorą pod uwagę specjaliści przy ocenianiu stanu gospodarki, należą między innymi wysokość PKB, poziom inflacji, wartości stóp procentowych czy indeksy giełdowe. Sektor nieruchomości reaguje na te zmiany z opóźnieniem (cechuje go duża tzw. lepkość cen), jednak ich wpływ jest bardzo wyraźny.

Cykle ekonomiczne charakteryzuje regularność i powtarzalność. Klasyczny składa się z czterech etapów. Należą do nich ożywienie, rozkwit, recesja i depresja, czyli pogłębiona recesja. To, jak szybko etapy będą się zmieniać, zależy zarówno od sytuacji w kraju, jak i gospodarki międzynarodowej. Na branżę nieruchomości wpływają oczywiście interwencje państwa, ale również czynniki nieprzewidziane, jak wojna czy pandemia.

Mieszkania na sprzedaż

Co wpływa na rynek mieszkaniowy?

Nieruchomości mieszkalne są najczęściej inwestycjami długoterminowymi z potencjałem na stopniowy wzrost wartości, dlatego branża ta dobrze wpisuje się w teorie o długoterminowych cyklach ekonomicznych. Sektor jest przy tym wrażliwy nie tylko na sezonowe zmiany aktywności inwestorów, ale i lokalne warunki rynkowe. Jesień i zima to najczęściej okres wyciszenia, po którym następuje tradycyjny wzrost popytu i podaży w sezonie wiosennym. Jak wspominałam, rytm ten może zostać zaburzony zarówno przez politykę geopolityczną czy sytuacje kryzysowe, jak i przez interwencję państwa. Właśnie takie scenariusze mogliśmy obserwować na krajowym rynku mieszkaniowym w ostatnich latach.

Wybuch pandemii w marcu 2020 był pierwszym z serii nagłych i trudnych do przewidzenia zdarzeń, które miały niebagatelny wpływ na branżę lokali . Lockdown na kilka miesięcy sparaliżował gospodarkę, zmienił model pracy i zredukował popyt na zabudowę, szczególnie tę o charakterze komercyjnym. Wojna na Ukrainie przyniosła Polsce falę emigrantów, która na przestrzeni kilku tygodni zmieniła obraz sektora najmu. Obecna stabilizacja cen na wysokim poziomie to zdaniem niektórych specjalistów bezpośredni skutek rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%, w ramach którego wprowadzono na rynek pożyczkę mieszkaniową na preferencyjnych warunkach. Wszystkie te wydarzenia zakłócały “naturalny” rytm zmian w sektorze mieszkań i często czyniły go chaotycznym. Warto mieć tego świadomość, ponieważ to właśnie te wstrząsy w dużym stopniu kształtują aktualny obraz poszczególnych segmentów branży i wpływają zarówno na rentowność, jak i bezpieczeństwo inwestycji, również tych mieszkaniowych.

Mieszkania na sprzedaż

Jakie są najpopularniejsze sposoby inwestowania w mieszkania?

Mieszkanie jako inwestycja długoterminowa

Zakup mieszkania może znakomicie chronić oszczędności przed inflacją (funkcja tezauryzacyjna, przechowywania wartości). Zmiany cen lokali, choć bywają gwałtowne, z reguły przebiegają wolniej niż wahania inflacji. Mieszkanie, działka czy zabudowa użytkowa to popularne sposoby na magazynowanie wartości majątku z dużą szansą na jego pomnożenie. Doskonale przekonali się o tym właściciele mieszkań, którzy kupili je za gotówkę choćby w 2019. Przykładowo - wzrost ich wartości w ciągu 5 lat w Krakowie sięgnął nawet kilkudziesięciu procent.

W związku z tym część inwestorów decyduje się na zakup mieszkania za gotówkę i uznaje za opłacalne trzymać je puste. Decyzja ta zwalnia z obowiązków rentiera, przynosi mniejsze koszty podatkowe i daje właścicielom pełną swobodę dysponowania lokalem. Jej podstawowy minus to oczywiście rezygnacja z zysku, jaki niesie za sobą najem. Ponieważ stawki w tym sektorze wciąż są wysokie, zdobywa się na to niewielka część właścicieli lokali mieszkalnych o charakterze inwestycyjnym.

Zakup mieszkania na wynajem

Gdy wprowadzamy nasze lokum na rynek najmu lub szukamy najlepszego mieszkania dla potencjalnych lokatorów, musimy zastanowić się nad kilkoma ważnymi kwestiami. Warto przemyśleć, czy jako rentier chcemy wynajmować nasze mieszkanie w trybie długoterminowym i całorocznym, czy wolimy skupić się na turystach lub przyjezdnych i działać tylko w sezonie. Inną opcją jest traktowanie mieszkania jako apartamentu i udostępnianie go przez cały rok w najmie krótkoterminowym. To kluczowy wybór, ponieważ wpływa nie tylko na nasze potencjalne zyski, ale i rodzaj umowy, podatki i obowiązki związane z obsługą i zarządzaniem lokalem.

Aby inwestycja w najem okazała się maksymalnie opłacalna, należy dobrać rodzaj działalności do lokum, którym dysponujemy lub które chcemy nabyć. Udostępnianie mieszkania tylko w sezonie sprawdzi się w wypadku miejscowości turystycznych i o atrakcyjnej lokalizacji. Kawalerka w dużym mieście może stać się wygodnym apartamentem dla biznesmenów w podróży lub domem dla singla. Rezygnacja z najmu całorocznego wiąże się z dodatkowymi obowiązkami przy obsłudze mieszkania, ale z drugiej strony daje właścicielom możliwość korzystania z niego, gdy turystów jest mniej. Najem turystyczny przy dobrym ułożeniu przynosi też większe zyski niż ten całoroczny.

Decydując się na zarabianie na najmie, coraz częściej bierzemy pod uwagę zagraniczne rynki nieruchomości. Wybieramy kraje atrakcyjne turystycznie lub regiony, gdzie ceny lokali mieszkalnych są bardziej przystępne niż w Polsce. Dochód pasywny w obcej walucie często sprawia, że inwestycja jest bardziej rentowna, ale obarczona ryzykiem strat na różnicach w kursach walut. Rozwiązanie to świetnie wpisuje się w najem turystyczny z opcją korzystania z lokum poza sezonem. Zarządzanie mieszkaniem za granicą wiąże się jednak ze specyficznymi wyzwaniami. Bardzo często niezbędne jest wsparcie lokalnej agencji nieruchomości, a to oznacza dodatkowe koszty. Rentierzy działający za granicą muszą też dobrze orientować się w systemie podatkowym czy prawnym oraz znać specyfikę rynku, na którym chcą inwestować w mieszkanie.

Flipowanie mieszkań

Flip i flipper to słowa stosunkowo nowe, jednak zdążyły się już zakorzenić w naszym języku. Najprościej mówiąc, chodzi o zakup mieszkania do remontu lub z potencjałem do nowej aranżacji i odsprzedaż. Inwestor przeprowadza niezbędne prace i podnosi w ten sposób wartość lokum, by na koniec sprzedać je z zyskiem. Zasada działania tego modelu inwestycyjnego wydaje się banalna, jednak w praktyce na ścieżce tej czeka nas kilka realnych zagrożeń. Aby taka inwestycja okazała się bezpieczna i rentowna, flipper musi fachowo ocenić koszty remontu, a po jego przeprowadzeniu znaleźć kupca, który zgodzi się na podyktowaną cenę. Aktualnie stawki w segmencie mieszkań stabilizują się na wysokim poziomie, co sprawia, że próg wejścia na rynek jest wysoki. Ma to znaczenie dla przyszłego wynajmującego, ale w przypadku flipu jest jeszcze ważniejsze. Dlaczego? Ponieważ koszty związane z inwestycją obejmują nie tylko zakup lokum, ale i wydatki związane z remontem. Aby realnie wyliczyć zysk, trzeba brać pod uwagę również czas i zmienne warunki rynkowe.

Mieszkanie do remontu kupione poniżej średnich stawek można sprzedać z dużym zyskiem jako lokum o wysokim standardzie. Potrzeba do tego jednak środków i czasu. Obu tych rzeczy nie może brakować flipperowi, który liczy na konkretny zysk. Z jakimi ryzykami zmierzymy się na tej drodze? Zagrożeniem jest przede wszystkim wspomniany już wysoki próg wejścia. Niekorzystnie na rentowność projektu wpływają też rosnące koszty materiałów budowlanych czy niedobór wykwalifikowanych pracowników. Ważnym ryzykiem są też potencjalne problemy ze sprzedażą mieszkania np. aktualnie rynek wchodzi w fazę stabilizacji i popyt na mieszkania nie jest już tak wysoki. Flipperowi, który źle oceni potrzeby potencjalnych kupców, grozi długi proces sprzedażowy i zamrożenie gotówki.

Część z wymienionych zagrożeń nie dotyczy nowego trendu inwestycyjnego, czyli flipu 50/50. Polega on na współpracy inwestora i doświadczonego flippera. Ten pierwszy zapewnia środki na zakup lokum, remont i wszystkie inne koszty związane z mieszkaniem. Flipper wybiera odpowiednie lokum i przeprowadza partnera biznesowego przez cały proces, a zyski dzielone są po połowie. Doświadczeni flipperzy mogą przy tym dawać potencjalnym inwestorom gwarancję zysku, np. 20 tysięcy złotych na każdej inwestycji.

Innym popularnym rodzajem flipu jest zakup rezerwacji lokalu, nawet na wczesnym etapie realizacji inwestycji, by potem sprzedać prawo do lokalu z zyskiem. Wysokie prowizje flipperów uznawane są za wielu polityków za nieetyczne. Mówi się też, że ten proceder sprzyja spekulacjom i wzrostowi cen lokali na rynku pierwotnym. Aby rozwiązać ten problem, 1 lipca 2023 roku wszedł w życie zakaz handlowania dla zysku umowami rezerwacyjnymi mieszkań deweloperskich. Przepisy te są jednak mało skuteczne. Ograniczenia dotyczą bowiem osób fizycznych, a flipami na inwestycji zajmują się zwykle podmioty gospodarcze.

Mieszkania na sprzedaż

Jakie są alternatywne sposoby inwestowania w mieszkania?

Podnajem mieszkania

Podnajem to mniej znana forma zarabiania na nieruchomościach, która istnieje jednak w naszym prawie od dawna. Co ciekawe, aby najemca podnajął zajmowane mieszkanie osobie trzeciej, nie jest potrzebna zgoda właściciela. To pierwotna umowa najmu określa czy lokator może wynająć lokal komuś innemu. Jeśli porozumienie nie zabrania tego wprost, droga do podnajmu jest otwarta i może odbywać się w dwóch modelach. Pierwszy zakłada, że najemca bezpośrednio znajduje lokatorów i po przekazaniu rentierowi umówionego czynszu cieszy się nadwyżką, czyli zyskiem. W drugim wypadku w proces może być zaangażowana profesjonalna firma zarządzająca. To ona wynajmuje lokum od właściciela, a następnie szuka lokatorów i opiekuje się mieszkaniem, pobierając za to odpowiednią prowizję.

Osobie fizycznej w czasach słabnącego popytu na rynku najmu może być trudno znaleźć podnajemców i czerpać z tego zysk. Ci z nas, którzy nie dysponują kapitałem pozwalającym na zakup własnego lokum, coraz częściej zakładają jednak firmy zarządzające i w ten sposób zarabiają na podnajmie. Aby działalność tego rodzaju przynosiła realne zarobki, należy dobrze poznać rynek i lokale o potencjale do podnajmu. Kawalerkę w dużym mieście najczęściej będzie wynajmował sam właściciel, nie chcąc dzielić się zyskami. Jeśli jednak jeden rentier ma takich mieszkań kilka, wsparcie zarządcy jako pierwotnego najemcy może mu się bardzo przydać. Szansę na zyskowny podnajem dają też duże wielopokojowe mieszkania wprowadzane na rynek jako stancje studenckie lub apartamenty zarządzane przez firmy na zasadzie abonamentu.

Największym ryzykiem tego modelu inwestycyjnego jest utrata ciągłości najmu, czyli sytuacja, gdy wynajmowane przez nas lokum staje się pustostanem. Pierwotny najemca jest zobowiązany zapłacić czynsz wraz z opłatami, bez względu na to, czy lokum jest podnajmowane, czy nie. Prócz tego to właśnie pierwotny najemca ponosi ryzyko związane z nierzetelnymi lokatorami, którzy na przykład nagle przestaną płacić czynsz. Właśnie dlatego osoba, która chce zarabiać na podnajmie, musi trafnie wybrać lokal, który chce znów wprowadzić na rynek.

REITs (Real Estate Investment Trusts) i FINN (Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości)

REIT (ang. Real Estate Investment Trust) to rodzaj funduszu inwestycyjnego, który działa tylko i wyłącznie na rynku nieruchomości. Powstaje on, gdy korporacja lub Trust (specyficzna umowa przekazania majątku) wykorzystuje środki udziałowców do zakupu nieruchomości inwestycyjnych. Co ważne REIT-y są kupowane i sprzedawane na największych rynkach tak jak akcje. Aby jednak zachować swój status, fundusz tego rodzaju musi spełniać bardzo konkretne wymogi prawne i wypłacać 90% swoich zysków, które są opodatkowane w formie dywidendy i tak przekazywane udziałowcom. Warto podkreślić, że inwestorzy otrzymują swój zysk oparty na wynikach całego portfela dzięki czemu inwestycja jest bardziej bezpieczna i można ją traktować jako źródło dochodu pasywnego. Dodatkową zaletą REIT-ów jest fakt, że dają możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne takie jak nowoczesne biurowce czy centra handlowe. Ze względu na wysoki koszt takich inwestycji, bez fachowego narzędzia są one zazwyczaj poza finansowym zasięgiem indywidualnych inwestorów.

Obecnie w naszym kraju nie można jeszcze tworzyć tego rodzaju funduszy, ale od dłuższego czasu politycy mówią o planach ich ukonstytuowania. FINN-y, które mają szansę zaistnieć w Polsce, wzbogacą ofertę inwestycyjną branży i mogą sprawić, że wejście na rynek dla przeciętnego inwestora będzie łatwiejsze.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Co wpływa na cenę mieszkania?
• W jaki sposób wyliczana jest średnia cena mieszkań?
• Czy ceny mieszkań zawsze rosną?
• Jak się kształtowały ceny mieszkań w Polsce po 1989 roku?
• Czy wynajem mieszkania studentom się opłaca?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.