Zaloguj się
fot.: Craig Adderley / pexels.com
Pisemna umowa z klientem to jedno z podstawowych zabezpieczeń interesów pośrednika w obrocie nieruchomościami. Nie każde z postanowień pośrednik może jednak w niej umieścić. Głównym ograniczeniem są niedozwolone postanowienia umowne, czyli tzw. klauzule abuzywne.
Czym są niedozwolone postanowienia umowne?
Niedozwolone postanowienia umowne to zapisy w umowie, które nie są uzgodnione indywidualnie z drugą stroną umowy. Kształtują one prawa i obowiązki drugiej strony w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszają jej interesy.
Tak wynika z definicji klauzul abuzywnych zawartej w art. 3851 kodeksu cywilnego.
W praktyce będą to zapisy, które np. ograniczają odpowiedzialność pośrednika za wykonanie przedmiotu umowy, czy ustalają właściwość sądu do rozstrzygania sporów wygodną dla pośrednika. Klauzulami będą również wszelkie zapisy, na podstawie których jedynie pośrednik ma prawo do wiążącej interpretacji treści umowy czy do jednostronnej zmiany jej treści.
Klauzule abuzywne określają prawa i obowiązki jednej ze stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszają jej interesy.
Na stronie UOKiK pod adresem https://www.rejestr.uokik.gov.pl/ można znaleźć oficjalny rejestr niedozwolonych postanowień umownych. W tym rejestrze znajduje się ponad 7000 klauzul, w tym ponad 500 jest związanych bezpośrednio z branżą nieruchomości.
Klauzule abuzywne nie mogą dotyczyć głównych świadczeń stron. Druga strona umowy nie może skutecznie podnieść, że np. wysokość wynagrodzenia pośrednika stanowi niedozwolone postanowienie umowne. Nie zwalnia to jednak pośrednika z jasnego określenia w umowie wysokości jego prowizji.
Indywidualne uzgodnienia
Klauzulami abuzywnymi nie są zapisy umowy, które zostały indywidualnie ustalone między stronami. To na pośredniku ciąży jednak obowiązek wykazania, że dany zapis w umowie był ustalony indywidualnie. W praktyce wykazanie, że taki zapis pojawił się w umowie na skutek indywidualnych uzgodnień, jest bardzo trudne. Nie wystarcza zapisać w umowie, że jej treść została indywidualnie uzgodniona między stronami. Liczy się faktyczne umożliwienie drugiej stronie negocjowania treści umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Klauzule abuzywne nie wiążą stron
Jeżeli w umowie znajduje się klauzula abuzywna, to pośrednik nie będzie mógł powołać się na ten zapis. To postanowienie nie jest wiążące dla stron. Umowa wiąże natomiast strony w pozostałym zakresie. Pośrednik będzie więc musiał wykonać przedmiot umowy, nawet jeżeli zapis uznany za klauzulę, nie będzie obowiązywał.
fot. Andrea Piacquadio / pexels.com
Zmiana przepisów o klauzulach abuzywnych
Do tej pory klauzule abuzywne występowały w umowach zawieranych między przedsiębiorcą a konsumentem. Celem tych przepisów było chronienie słabszej strony transakcji, jaką jest konsument. Nie jest on profesjonalistą. Nie ma on też szczegółowej wiedzy, która pozwoli mu ocenić ryzyko związane z poszczególnymi postanowieniami umownymi. Stąd zakaz używania klauzul abuzywnych pozwala zabezpieczyć interes konsumenta.
Od 1 czerwca 2020 roku zakres umów, w których będą mogły występować klauzule abuzywne, będzie o wiele szerszy. A to za sprawą dodania do kodeksu cywilnego art. 3855. Na podstawie tego przepisu na klauzule abuzywne będą mogły powołać się również osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą.
Są jednak od tego wyjątki. Jeżeli przedsiębiorca zawiera umowę z inną osobą prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, to nie będą miały automatycznie zastosowania przepisy o klauzulach abuzywnych. Kluczowe będzie, czy druga strona umowy zawiera umowę związaną z jej działalnością zawodową. Pomoże to ustalić m.in. kod PKD wskazany przez przedsiębiorcę w CEIDG.
Jeżeli pośrednik zawrze umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z innym pośrednikiem prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą, to do tej umowy nie będą miały zastosowania zapisy o klauzulach abuzywnych. Pośrednik będzie mógł skorzystać z dotychczas stosowanego wzoru umowy i np. znacząco ograniczyć swoją odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Sytuacja zmieni się, jeżeli klientem pośrednika będzie np. lekarz szukający lokalu, gdzie będzie mógł otworzyć gabinet. Najem czy zakup gabinetu są bezpośrednio związane z jego działalnością gospodarczą, ale głównym profilem działalności zawodowej lekarza nie jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Stąd do takiej umowy powinny mieć zastosowanie przepisy dotyczące klauzul abuzywnych. Pośrednik powinien przedstawić lekarzowi taki sam wzór umowy jak dla małżeństwa poszukującego własnego M.
Klauzule abuzywne dotyczą tylko osób fizycznych. Jeżeli pośrednik będzie zawierał umowę ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółką jawną, to nic się nie zmieni. Nawet jeżeli drugą stroną umowy będzie placówka medyczna czy inny pośrednik w obrocie nieruchomościami. Zapisy w takiej umowie nie będą klauzulami abuzywnymi.
fot. Mohammad Danish / pexels.com
Podchwytliwe mogą być umowy zawierane ze spółkami cywilnymi. Panuje powszechne przekonanie, że spółka cywilna to odrębny byt prawny. Spółka cywilna to nic innego jak umowa zawarta między osobami prowadzącymi indywidualną działalność gospodarczą. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawierana jest w rzeczywistości ze wszystkimi wspólnikami spółki cywilnej. Stosujemy więc do niej takie same zasady jak do umów podpisywanych z osobami fizycznymi prowadzącymi jednoosobową działalność gospodarczą.
Jak przygotować się do zmiany przepisów?
Do wszystkich umów zawartych od 1 czerwca 2020 roku będą miały zastosowanie nowe przepisy. Stąd pośrednicy powinni zawczasu przygotować się do tej zmiany.
Proponuję zacząć od analizy profilu klientów biura w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w ogóle nie obsługuje przedsiębiorców, to nie musi podejmować żadnych kroków. Dotychczasowy wzór umowy wykorzystywany do obsługi konsumentów pozostaje aktualny.
Analiza profilu klientów biura w obrocie nieruchomościami pozwoli przygotować się do nadchodzących zmian przepisów.
Sytuacja komplikuje się w przypadku obsługiwania także osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Wtedy należy wprowadzić procedury umożliwiające odróżnienie, kiedy jaki wzór umowy należy przedstawić drugiej stronie do podpisu.
Zmiany w zakresie klauzul abuzywnych – moim zdaniem – są dobrym pretekstem, żeby przyjrzeć się, czy w aktualnym wzorze umowy stosowanej przez pośrednika przy obsłudze konsumentów nie ma niedozwolonych postanowień umownych. Granica między takim zapisem może być subtelna. Stąd nawet niewielka zmiana treści umowy może uchronić pośrednika przed ryzykiem nieważności niektórych jej postanowień.
Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.
Joanna Legun - Adwokat. Specjalizuje się w sporach sądowych oraz prawie nieruchomości. Działa też w obszarze prawa cywilnego, autorskiego oraz ochrony danych osobowych. Prowadzi blog i podcast dla przedsiębiorców „Jak zrozumieć prawnika?”.
Magazyn ESTATE
Skupiamy uwagę na nieruchomościach
Bezpłatny e-magazyn w 100% dla pośredników
Wiedza i inspiracje do wykorzystania od ręki dostarczane przez doświadczonych uczestników rynku nieruchomości z zakresu marketingu nieruchomości, sprzedaży i negocjacji, prawa i finansów oraz rozwoju osobistego.
