Zmiany w polskiej gospodarce wynikające z zachodzących w społeczeństwie przekształceń demograficznych w opinii wielu ekspertów są nieuchronne. Wzrost liczby osób starszych w ujęciu bezwzględnym, a także rosnący udział najstarszych grup wiekowych w ogóle ludności kraju stanowią przyczynę wzmożonego zainteresowania seniorami ze strony przedsiębiorstw reprezentujących rozmaite sektory gospodarki. A co z rynkiem nieruchomości?

Senior, czyli kto?

Chcąc realizować plany biznesowe w obszarze mieszkalnictwa senioralnego lub po prostu zrozumieć podstawowe założenia tej koncepcji, należy w pierwszej kolejności scharakteryzować populację seniorów. Warto podkreślić, że starość to jeden z etapów życia, a nie synonim choroby czy niedołężności. Etap ten wymusza jednak wiele zmian w codziennym funkcjonowaniu człowieka – często wiąże się ze zwiększoną zapadalnością na przewlekłe choroby, występowaniem trudności w wykonywaniu rutynowych czynności życia codziennego, co ogranicza poziom niezależności.

W świecie nauki i praktyki nie ma zgodności, co do czasu wyznaczającego dolny próg starości człowieka. Istniejąca współcześnie granica między dojrzałością a starością jest elastyczna i rozmyta. Według ogólnie przyjętej metodyki stosowanej przez Główny Urząd Statystyczny, do grona osób starszych można zaliczyć osoby w wieku 60 lat i więcej. W praktyce jednak, takie podejście rodzić może pewne kontrowersje. Jak wskazują bowiem rezultaty badań przeprowadzonych przez Centrum Badania Opinii Społecznej w 2007 roku w Polsce, niemal połowa respondentów w wieku 60–64 lata uważała się za „osobę w średnim wieku”¹. Co więcej, granica starości nieustannie przesuwa się w odbiorze społecznym². Dlatego też, w licznych opracowaniach z zakresu demografii za graniczny wiek starości przyjmuje się 65 lat. Nadto, często dokonuje się podziału populacji osób starszych na kilka grup wiekowych. Przykładowo, Józef Kocemba wyróżnia młodych starych – osoby w wieku od 60 do 74 lat, starych-starych – osoby w wieku od 75 do 90 lat oraz najstarszych-starych – osoby w wieku powyżej 90 lat³. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że każdą ze wskazanych senioralnych grup wiekowych cechują różne, specyficzne potrzeby.

W świecie nauki i praktyki nie ma zgodności, co do czasu wyznaczającego dolny próg starości człowieka.

W 2018 roku w Polsce zamieszkiwało ponad 6,7 mln osób w wieku 65 lat i więcej. Grupa ta stanowiła 17,5% populacji całego społeczeństwa (Bank danych lokalnych GUS). Prognozy Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2050 roku niemal co trzeci Polak osiągnie wiek co najmniej 65 lat. Warto także podkreślić, że największa dynamika zmian charakteryzuje grupę starszych seniorów. Tego rodzaju zjawisko można określić mianem podwójnego starzenia się ludności⁴.

fot. Pixabay.com

Niezwykle istotną cechą populacji seniorów, która powinna determinować kształt kierowanej w jej stronę oferty produktowo-usługowej, jest jej duże zróżnicowanie wewnętrzne. Wśród podstawowych czynników różnicujących są: poziom dochodów, wartość posiadanego majątku, stan zdrowia, sytuacja rodzinna i mieszkaniowa, a także poziom niezależności seniorów.

Z perspektywy rozwoju oferty komercyjnej kluczowa wydaje się być sytuacja finansowa osób starszych, które są w Polsce kojarzone z niskim statusem ekonomicznym. Starość często postrzegana jest jako synonim ubóstwa. W dyskursie publicznym seniorów przedstawia się nierzadko jako osoby niemogące „związać końca z końcem”, niemające wystarczających środków na wykup leków czy też opłacenie rachunków. Taki stan rzeczy nie dziwi, ponieważ relacja przeciętnej miesięcznej emerytury brutto z pozarolniczego systemu ubezpieczeń społecznych do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej nie przekracza 60% i w ostatnich latach systematycznie maleje⁵. Osoby pobierające emerytury z Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego i te otrzymujące renty znajdują się w jeszcze trudniejszej sytuacji finansowej.

Zupełnie inaczej postrzega się sytuację ekonomiczną osób starszych żyjących w krajach wysokorozwiniętych o dojrzałych gospodarkach kapitalistycznych. W efekcie dobrze rozwiniętych i hojnych systemów zabezpieczenia emerytalnego oraz akumulacji zasobów przez cały okres aktywności zawodowej kondycja finansowa tamtejszych seniorów jest często lepsza niż większości społeczeństwa. W krajach mających przeszłość socjalistyczną realia kształtują się odmiennie. W ustroju tym to państwo, a nie obywatele, kumulowało zasoby. Niemniej, istnieje w Polsce rosnące grono osób w wieku senioralnym, których sytuacja ekonomiczna znajduje się na relatywnie wysokim poziomie. Należy także zaznaczyć, że z punktu widzenia finansowania zakupu lub najmu nieruchomości z zakresu mieszkalnictwa senioralnego, poza miesięcznymi przepływami pieniężnymi, istotna jest wartość posiadanego przez seniorów majątku, istniejące zobowiązania finansowe, a także sytuacja ekonomiczna ich bliskich, przede wszystkim dzieci. W tych aspektach bieżące statystyki oraz prognozy wyglądają zdecydowanie bardziej obiecująco. Dodatkowo, w rozwoju popularności produktów z zakresu mieszkalnictwa senioralnego mogą pomóc dedykowane instrumenty finansowe, takie jak odwrócony kredyt hipoteczny.

Koncepcja Senior housing

Zachodzące zmiany demograficzne, a także obserwowane w Polsce przekształcenia kulturowe, ekonomiczne oraz społeczne stanowią podstawowe przyczyny rosnącego zapotrzebowania na mieszkalnictwo senioralne. Termin ten stosowany jest w literaturze do określania różnorodnych form mieszkalnictwa dedykowanego osobom starszym, występujących zarówno autonomicznie, jako pojedynczy obiekt lub zbiór jednorodnych obiektów, jak i w formach złożonych. Głównym czynnikiem różnicującym poszczególne formy jest poziom i rodzaj dostępnych usług determinowany przede wszystkim stopniem niezależności seniorów. W praktyce zatem w ramach koncepcji mieszkalnictwa senioralnego można umiejscowić pojedynczy lokal mieszkalny, architektonicznie przystosowany do potrzeb seniorów, zlokalizowany w typowym budynku mieszkalnym wielorodzinnym, jak również wyspecjalizowaną w opiece nad osobami starszymi placówkę – dom seniora. Rzeczywistość gospodarcza wykreowała także szereg form pośrednich. Dokonując uproszczonej klasyfikacji form mieszkalnictwa senioralnego, można wyróżnić:

• Mieszkania niezależne – projektowane „bez barier”, elastyczne. Wyglądem przypominają zwykłe mieszkania, lecz właściwie zaprojektowane pozwalają seniorom „starzeć się w miejscu” – bez konieczności przeprowadzki w sytuacji pogorszenia się stanu zdrowia. Często wyposażone w dedykowane urządzenia technologiczne z zakresu gerontechnologii;
• Mieszkania z opieką – przeznaczone na wynajem, zlokalizowane zwykle w budynkach wielorodzinnych. Charakteryzują się istnieniem spersonalizowanej oferty opiekuńczej, ponieważ mieszkańcy przeważnie wymagają pomocy przy wykonywaniu rutynowych czynności życia codziennego. Często jednostki mieszkalne zachowują charakter mieszkań niezależnych. Oznacza to, że senior może skorzystać z usług sprzątania, cateringu, dostawy leków czy też rehabilitacyjnych, jednocześnie zamieszkując samodzielnie, w pełni niezależnie, w architektonicznie przystosowanym mieszkaniu;
• Domy seniora – obiekty dostarczające najwyższy zakres opieki, świadczonej całodobowo. Mieszkańcy tego rodzaju placówek to w przeważającej mierze osoby w wieku 75 lat i więcej, wymagające stałej pomocy. Poza całodobową opieką, osoby starsze otrzymują m.in.: wyżywienie, rehabilitację, a także organizację czasu wolnego.
• Wielofunkcyjne zespoły urbanistyczne dla seniorów – stanowią kombinację dwóch lub więcej form mieszkalnictwa senioralnego. Zespoły te są połączeniem wykwalifikowanej opieki pielęgniarskiej, mieszkań z opieką oraz mieszkań niezależnych. Typ ten jest najmniej popularny przez wzgląd na wysokie koszty budowy i obsługi.

Mieszkalnictwo senioralne obejmuje zarówno pojedyncze lokale mieszkalne przystosowane dla osób starszych, jak również domy seniora.

fot. Matthias Zomer / pexels.com

Duże zróżnicowanie wewnętrzne populacji osób starszych implikuje konieczność istnienia różnorodnej oferty mieszkaniowej, zarówno tej z zakresu budownictwa społecznego, jak i budownictwa komercyjnego. Tendencja ta jest szczególnie widoczna w wielu wysokorozwiniętych krajach europejskich. W Polsce natomiast, segment ten znajduje się w początkowej fazie wzrostu. Rynkową ofertę stanowią głównie prywatne domy seniora, choć w ostatnich latach wyraźnie dostrzegalna jest wzmożona aktywność ze strony Towarzystw Budownictwa Społecznego, które oferują mieszkania na wynajem o umiarkowanych czynszach, z przeznaczeniem dla osób starszych o średnich dochodach. Inwestycji tego rodzaju jest jednak niewiele. Stąd też, potencjał rynku mieszkaniowego i rynku finansowego nie jest jak na razie w pełni wykorzystany.

Brak oferty mieszkań niezależnych sprawia, że seniorzy poszukują mieszkań i domów występujących w budownictwie powszechnym. Jak wskazują rezultaty badań przeprowadzonych wśród aktywnych zawodowo pośredników w obrocie nieruchomościami^6,7, osoby starsze preferują mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 36 do 50 mkw. w bloku, posiadające balkon, zlokalizowane w pobliżu przystanków komunikacji miejskiej, punktów handlowo-usługowych, a także rodziny. Ponadto, na podstawie analizy zgromadzonych w toku badań danych można stwierdzić, że najistotniejszą część siły nabywczej seniorów stanowią monetyzacja majątku własnego oraz wypracowane oszczędności. Seniorzy jako nabywcy nieruchomości mieszkaniowych stanowią w chwili obecnej relatywnie niewielką grupę. Z dużym prawdopodobieństwem można jednak przypuszczać, że gdyby istniała w Polsce bogata oferta z zakresu mieszkalnictwa senioralnego i dobrze rozwinięty, rzetelny system finansowania, seniorzy mogliby stanowić zdecydowanie większy odsetek klientów biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

fot. Magda Ehlers / pexels.com

Przegląd doświadczeń zagranicznych w zakresie kreowania oferty mieszkaniowej dla osób starszych, jak i szczegółowa analiza modelowych i innowacyjnych rozwiązań, pozwalają na identyfikację kluczowych czynników sukcesu tego rodzaju przedsięwzięć inwestycyjnych. Należy przy tym pamiętać, iż każdy kraj musi znaleźć własny sposób rozwiązania kwestii mieszkaniowej w tym segmencie, jako że jego uwarunkowania są silnie skorelowane z daną kulturą, stylem życia, sytuacją ekonomiczną, rozmiarem i wiekiem dotychczasowych zasobów mieszkaniowych, a także wytyczonymi kierunkami polityki senioralnej.

¹Centrum Badania Opinii Społecznej, Między młodością a starością, Komunikat Centrum Badania Opinii Społecznej (Raport nr BS/22/2007), 2007.
²Centrum Badania Opinii Społecznej, Polacy wobec własnej starości, Komunikat Centrum Badania Opinii Społecznej (Raport nr BS/94/2012), 2012.
³Kocemba J., Biologiczne wyznaczniki starości, (w:) Zrozumieć starość, red. A. Panek i Z. Szarota, Oficyna Wydawnicza TEXT, Kraków 2000.
⁴Deniszczuk L., Warunki życia starszych ludzi w Polsce (w:) Mieszkania starszych ludzi w Polsce. Sytuacja i perspektywy zmian, red. H. Zaniewska, Wydawnictwo A-ZET Sp. z o.o., Warszawa 2001.
⁵Główny Urząd Statystyczny, Emerytury i renty w 2017 r., 2018.
⁶Boruta M., Bartkowiak P. i Chodkiewicz A., Senior jako nabywca nieruchomości na rynku mieszkaniowym w opinii pośredników w obrocie nieruchomościami – wybrane obszary, (w:) „Świat Nieruchomości” 3(105), 2018.
⁷Boruta M., Chodkiewicz A., Sposoby finansowania zakupu nieruchomości mieszkaniowych przez seniorów, (w:) Problemy Rynku Nieruchomości. Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego 1 (49), 2018, s. 96-100.

Marcin Boruta - Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, Wydział Zarządzania, Katedra Inwestycji i Nieruchomości. Doktor w dyscyplinie ekonomia i finanse, absolwent studiów magisterskich na specjalności wycena nieruchomości, przedsiębiorca. Naukowo zajmuje się badaniem różnych aspektów funkcjonowania mieszkalnictwa senioralnego, w tym efektywności inwestowania, cech środowiska życia przyjaznego seniorom, a także innowacji technologicznych w tym segmencie rynkowym. Napisz do autora: marcin.boruta@ue.poznan.pl