Nowe przepisy dotyczące tzw. patodeweloperki, które weszły w życie 1 sierpnia 2024 r., regulują m.in. kwestię akustyki w budynkach mieszkalnych. Jakie zmiany zostały wprowadzone, jeśli chodzi o standardy akustyczne? Co to oznacza dla deweloperów i ich klientów?

Co dokładnie się zmienia?

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r., zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, izolacyjność akustyczna drzwi wejściowych do mieszkań w budynkach wielorodzinnych będzie musiała wynosić nie mniej niż 37 dB. Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, bliźniaki i szeregowce, standardy akustyczne dla stropów i ścian oddzielających lokale mieszkalne będą musiały być takie same jak w przypadku przegród oddzielających mieszkania w budynkach wielorodzinnych.

Dodatkowo już na etapie projektu technicznego budynku należy przeprowadzić analizę rozwiązań akustycznych i dołączyć ją do części opisowej projektu. Dotyczy to wszystkich rodzajów budynków mieszkalnych. Analiza akustyczna polega na określeniu, co może powodować hałas, oraz na opracowaniu rozwiązań, które zminimalizują przenikanie go do mieszkań. Oprócz tego prace budowlane i wykończeniowe nie mogą obniżać projektowanych warunków akustycznych. Dotyczy to także przebudów i remontów, więc nabywcy mieszkań również będą musieli na to zwrócić uwagę.

Wcześniej obowiązujące przepisy określały jedynie wymóg izolowania ścian zewnętrznych, stropów, ścian wewnętrznych, okien i drzwi od dźwięków powietrznych, bez określenia konkretnych parametrów. W praktyce komfortowy dla mieszkańców poziom dźwiękoszczelności nie zawsze był zapewniony. Dość często pomijano również analizę akustyczną, zwłaszcza w budynkach szeregowych, gdyż nie było jednoznacznych przepisów, które by tego wymagały. Nie przywiązywano też większej wagi do zapewnienia izolacji akustycznej w czasie remontów.

Więcej informacji o zmianach przepisów dotyczących budynków i ich usytuowania znajdziesz w „Ściądze z przepisów ” opracowanej przez dr Agnieszkę Grabowską-Toś we współpracy z Nieruchomosci-online.pl

Pobierz „Ściągę z przepisów”

Szansa czy problem? Co mówią deweloperzy?

Mieszkańcy starszych budynków nieraz narzekają, że słyszą wszystko, co dzieje się u sąsiadów – odgłosy sprzątania i gotowania, rozmowy itp., co oczywiście obniża komfort użytkowania mieszkań. Biorąc to pod uwagę, bardziej restrykcyjne wymogi dotyczące akustyki powinny być dobrą informacją dla kupujących, a dla deweloperów – szansą na uzyskanie przewagi konkurencyjnej wobec sprzedających mieszkania niespełniające aktualnych wymagań w zakresie akustyki.

Można się jednak zastanawiać, czy konieczność podwyższenia standardów przełoży się na wyższe koszty po stronie deweloperów i współpracujących z nimi firm, co w konsekwencji mogłoby doprowadzić do podwyżek cen mieszkań.

Na powyższy temat w rozmowie z Nieruchomosci-online.pl wypowiedział się Radosław Borek, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w olsztyńskiej spółce D.DOM:
– Zmian dotyczących poziomu hałasu i akustyki jest kilka i na pewno w jakimś stopniu będą wpływały na koszty, natomiast nie sądzę, że będą one znaczne. Nowe przepisy dopiero co zaczęły obowiązywać i na tę chwilę trudno jest odpowiedzieć na pytanie, w jakim stopniu wpłynie to na ostateczną cenę mieszkania – wyjaśnił. Zaznaczył, że nowelizacja bezpośrednio dotyczy przede wszystkim projektantów i architektów, którzy muszą być na bieżąco z przepisami i stosować się do nich, natomiast koszty ponoszone przez architektów nie powinny się zmienić. Istotne dla ostatecznych cen mieszkań będą jednak zmiany cen materiałów budowlanych wynikające z kosztów dostosowania się do nowych wymogów przez producentów (m.in. przeprojektowania linii produkcyjnych).

– Cenę zakupu nieruchomości bardziej zwiększy planowany nowy program rządowy Kredyt #naStart wspierający kredytobiorców niż te elementy akustyczne – dodał. Odniósł się do jeszcze jednej ważnej kwestii. Czy, zważywszy na to, że dźwiękoszczelność mieszkań jest bardzo ważna dla kupujących, nie było możliwości wprowadzenia wyższych standardów wcześniej, jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów?

– Architekci, projektując inwestycje, robią to zgodnie z obowiązującymi przepisami. Co więcej, producenci tworzą materiały również pod kątem przepisów i norm, które obowiązują w danym momencie – wyjaśnił Radosław Borek.

Dodał jednak, że wiele firm deweloperskich, w tym reprezentowany przez niego D.DOM, dba o wysokie standardy akustyczne na bieżąco: – W naszej firmie standardem jest np. wysokiej jakości stolarka drzwiowa i okienna o zwiększonych parametrach. Zawsze stosujemy stolarkę aluminiową, która jest nie tylko dźwiękochłonna, ale ma też odpowiednie parametry termiczne.

Michał Gadomski - Dziennikarz ekonomiczny i gospodarczy. Specjalizuje się w tematyce nieruchomości, biznesu i nowych technologii. W wolnym czasie fan piłki nożnej i siatkówki.