Nowe przepisy dotyczące tzw. patodeweloperki, które weszły w życie 1 sierpnia 2024 r., regulują m.in. kwestię akustyki w budynkach mieszkalnych. Jakie zmiany zostały wprowadzone, jeśli chodzi o standardy akustyczne? Co to oznacza dla deweloperów i ich klientów?

Co dokładnie się zmienia?

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r., zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, izolacyjność akustyczna drzwi wejściowych do mieszkań w budynkach wielorodzinnych będzie musiała wynosić nie mniej niż 37 dB. Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, bliźniaki i szeregowce, standardy akustyczne dla stropów i ścian oddzielających lokale mieszkalne będą musiały być takie same jak w przypadku przegród oddzielających mieszkania w budynkach wielorodzinnych.

Dodatkowo już na etapie projektu technicznego budynku należy przeprowadzić analizę rozwiązań akustycznych i dołączyć ją do części opisowej projektu. Dotyczy to następujących budynków mieszkalnych:

• jednorodzinnych z dwoma lokalami,
• w zabudowie szeregowej bądź bliźniaczej,
• wielorodzinnych.

Analiza akustyczna polega na określeniu, co może powodować hałas, oraz na opracowaniu rozwiązań, które zminimalizują przenikanie go do mieszkań. Oprócz tego prace budowlane i wykończeniowe nie mogą obniżać projektowanych warunków akustycznych. Dotyczy to także przebudów i remontów, więc nabywcy mieszkań również będą musieli na to zwrócić uwagę.

Wcześniej obowiązujące przepisy określały jedynie wymóg izolowania ścian zewnętrznych, stropów, ścian wewnętrznych, okien i drzwi od dźwięków powietrznych, bez określenia konkretnych parametrów. W praktyce komfortowy dla mieszkańców poziom dźwiękoszczelności nie zawsze był zapewniony. Dość często pomijano również analizę akustyczną, zwłaszcza w budynkach szeregowych, gdyż nie było jednoznacznych przepisów, które by tego wymagały. Nie przywiązywano też większej wagi do zapewnienia izolacji akustycznej w czasie remontów.

Więcej informacji o zmianach przepisów dotyczących budynków i ich usytuowania znajdziesz w „Ściądze z przepisów ” opracowanej przez dr Agnieszkę Grabowską-Toś we współpracy z Nieruchomosci-online.pl

Pobierz „Ściągę z przepisów”

Szansa czy problem? Co mówią deweloperzy?

Mieszkańcy starszych budynków nieraz narzekają, że słyszą wszystko, co dzieje się u sąsiadów – odgłosy sprzątania i gotowania, rozmowy itp., co oczywiście obniża komfort użytkowania mieszkań. Biorąc to pod uwagę, bardziej restrykcyjne wymogi dotyczące akustyki powinny być dobrą informacją dla kupujących, a dla deweloperów – szansą na uzyskanie przewagi konkurencyjnej wobec sprzedających mieszkania niespełniające aktualnych wymagań w zakresie akustyki.

Można się jednak zastanawiać, czy konieczność podwyższenia standardów przełoży się na wyższe koszty po stronie deweloperów i współpracujących z nimi firm, co w konsekwencji mogłoby doprowadzić do podwyżek cen mieszkań.

Na powyższy temat w rozmowie z Nieruchomosci-online.pl wypowiedział się Radosław Borek, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w olsztyńskiej spółce D.DOM:
– Zmian dotyczących poziomu hałasu i akustyki jest kilka i na pewno w jakimś stopniu będą wpływały na koszty, natomiast nie sądzę, że będą one znaczne. Nowe przepisy dopiero co zaczęły obowiązywać i na tę chwilę trudno jest odpowiedzieć na pytanie, w jakim stopniu wpłynie to na ostateczną cenę mieszkania – wyjaśnił. Zaznaczył, że nowelizacja bezpośrednio dotyczy przede wszystkim projektantów i architektów, którzy muszą być na bieżąco z przepisami i stosować się do nich, natomiast koszty ponoszone przez architektów nie powinny się zmienić. Istotne dla ostatecznych cen mieszkań będą jednak zmiany cen materiałów budowlanych wynikające z kosztów dostosowania się do nowych wymogów przez producentów (m.in. przeprojektowania linii produkcyjnych).

– Cenę zakupu nieruchomości bardziej zwiększy planowany nowy program rządowy Kredyt #naStart wspierający kredytobiorców niż te elementy akustyczne – dodał. Odniósł się do jeszcze jednej ważnej kwestii. Czy, zważywszy na to, że dźwiękoszczelność mieszkań jest bardzo ważna dla kupujących, nie było możliwości wprowadzenia wyższych standardów wcześniej, jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów?

– Architekci, projektując inwestycje, robią to zgodnie z obowiązującymi przepisami. Co więcej, producenci tworzą materiały również pod kątem przepisów i norm, które obowiązują w danym momencie – wyjaśnił Radosław Borek.

Dodał jednak, że wiele firm deweloperskich, w tym reprezentowany przez niego D.DOM, dba o wysokie standardy akustyczne na bieżąco: – W naszej firmie standardem jest np. wysokiej jakości stolarka drzwiowa i okienna o zwiększonych parametrach. Zawsze stosujemy stolarkę aluminiową, która jest nie tylko dźwiękochłonna, ale ma też odpowiednie parametry termiczne.

Michał Gadomski - Dziennikarz ekonomiczny i gospodarczy. Specjalizuje się w tematyce nieruchomości, biznesu i nowych technologii. W wolnym czasie fan piłki nożnej i siatkówki.