Zmiany, które dokonały się w przepisach dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy mogą mieć znaczący wpływ na Twoje plany inwestycyjne. Jeśli jesteś właścicielem działki i myślisz o przekształceniu jej w teren budowlany, musisz być świadomy, jak nowe regulacje mogą wpłynąć na możliwość uzyskania niezbędnych decyzji. Jakie konsekwencje niesie za sobą reforma, na co zwrócić uwagę i jakie kroki podjąć, aby zabezpieczyć swoją inwestycję?

Co tak naprawdę się zmienia?

1. Decyzje WZ wydane do 31 grudnia 2025 roku

Do 31 grudnia 2025 roku możesz liczyć na wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) bez większych ograniczeń – o ile na Twojej działce nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie decyzje wydane do tego terminu pozostaną ważne nawet po 1 stycznia 2026 roku, umożliwiając realizację inwestycji na ich podstawie.

Decyzje WZ wydane do 2026 roku pozostają ważne nawet wtedy, gdy później wejdzie w życie plan ogólny – nawet jeśli jego ustalenia są z nimi sprzeczne.

2. Ważność decyzji WZ po 2026 roku

Po 1 stycznia 2026 wszystkie decyzje WZ wydane do 31 grudnia 2025 roku pozostaną ważne – inwestorzy i właściciele działek będą mogli na ich podstawie ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Wyjątek! Jeśli przed tym terminem gmina uchwali miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wydane decyzje WZ na danym terenie przestaną obowiązywać.

Jak plan ogólny wpływa na wydawanie decyzji WZ?

Plan ogólny to nadrzędny dokument, który wpływa na przyszłe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z reformą planowania przestrzennego gminy są zobligowane do uchwalenia planów ogólnych do 31 grudnia 2025 roku – jeśli gmina nie zdąży uchwalić planu ogólnego do wyznaczonego terminu, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwe.

Po 1 stycznia 2026 roku decyzja WZ będzie możliwa do uzyskania tylko wtedy jeśli będzie zgodna z planem ogólnym oraz gdy Twoja działka zostanie objęta tzw. obszarem uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym, a także jeśli zostaną spełnione pozostałe wymogi określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że gmina musi wyznaczyć specjalny teren, na którym dopuszczona jest zabudowa. Jeśli Twoja działka nie znajdzie się w takim obszarze lub w planie ogólnym danej gminy takie obszary w ogóle nie zostaną wyznaczone, nie będziesz mógł otrzymać decyzji WZ, co może znacząco wpłynąć na Twoje plany budowlane.

Dlaczego warto działać już teraz?

Brak decyzji o warunkach zabudowy uniemożliwi ubieganie się o pozwolenie na budowę i skutecznie zablokuje realizację planowanej inwestycji, np. budowę domu.

• Jeśli posiadasz działkę, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, masz szansę zabezpieczyć swoją inwestycję, składając wniosek o decyzję WZ przed 31 grudnia 2025 roku. Nawet jeśli decyzja zostanie wydana po 2026 roku, kluczowe będzie, że wniosek został złożony przed końcem roku. Dzięki temu niezależnie od wprowadzenia planu ogólnego, Twoja decyzja będzie ważna i umożliwi rozpoczęcie inwestycji. Jeśli Twoja działka nie zostanie objęta w przyszłości planem ogólnym, po 1 stycznia 2026 nie będziesz mógł już uzyskać decyzji WZ.
• Jeśli dopiero planujesz kupić działkę i uzyskać dla niej decyzję WZ, monitoruj działania gminy. Regularnie sprawdzaj, czy w Twojej gminie podjęto uchwałę o sporządzeniu planu ogólnego. To pierwszorzędna informacja, która pomoże Ci ocenić, jakie działania podjąć.
• Jeśli planujesz zakup działki bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pamiętaj o ryzyku – w umowie przedwstępnej warto zawrzeć zapisy zabezpieczające Cię przed konsekwencjami problemów z uzyskaniem decyzji WZ w przyszłości.

Decyzje WZ będą miały termin ważności

Od 1 stycznia 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy (WZ) nie będą już bezterminowe – stracą ważność po 5 latach od dnia, kiedy staną się prawomocne.

Jeśli więc uzyskana przez Ciebie decyzja WZ nie zdąży stać się prawomocna przed tym terminem, będzie miała określony czas ważności. To oznacza, że jeśli nie uzyskasz pozwolenia na budowę na czas, decyzja może wygasnąć, a inwestycja utknie w martwym punkcie. Aby tego uniknąć, warto jak najszybciej złożyć wniosek o decyzję WZ i dopilnować, by stała się prawomocna przed 1 stycznia 2026 roku. Jeśli planujesz zakup działki z decyzją WZ, sprawdź, czy jest już ona prawomocna – to pozwoli uniknąć problemów w przyszłości.

Chcesz wiedzieć, jakie zmiany jeszcze wprowadziły nowe przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy?

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.