1. Zasady obowiązujące do 26 lipca 2024 roku

Do 26 lipca 2024 roku organy wydające decyzję WZ określały wskaźniki nowej zabudowy na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku i w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1588 oraz z 2021 r. poz. 2399), przy ustalaniu warunków zabudowy w decyzji WZ brane powinny być pod uwagę takie wskaźniki zabudowy sąsiedniej, jak:

• linia zabudowy,
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,
• szerokość elewacji frontowej,
• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
• geometria dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

26 lipca 2024 roku weszło w życie nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które zastąpiło rozporządzenie z 2003 roku.

Nowe rozporządzenie wprowadziło obowiązek określania w decyzji WZ nowych wskaźników zabudowy. Zgodnie z jego § 12 do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed 26 lipca 2024 roku, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

1. Jeśli złożyłeś wniosek o wydanie decyzji WZ przed 26 lipca 2024 roku, decyzja powinna zostać wydana na podstawie „starego” rozporządzenia z 2003 roku.
2. Gdy postępowanie nadal się toczy, sprawdź, czy analiza urbanistyczna oraz projekt decyzji uwzględniają tylko stare wskaźniki czy również nowe.
3. Wiele organów nie wiedziało bowiem o zmianie tych przepisów i po 26 lipca 2024 roku wydawało błędne decyzje.
4. Jeśli uzyskałeś decyzję WZ przed 26 lipca 2024 roku, ale przed tą datą nie była ona ostateczna, a obecnie SKO rozpoznaje odwołanie – również będą miały do niej zastosowanie „stare” przepisy.
5. Wydanie decyzji WZ w oparciu o nowe rozporządzenie stanowi rażące naruszenie prawa i może być podstawą uchylenia lub unieważnienia wydanej decyzji.
6. Jeżeli kupujesz nieruchomość z decyzją WZ – sprawdź, czy decyzja ta została wydana w oparciu o właściwe przepisy.

2. Zasady obowiązujące od 26 lipca 2024 roku

Zgodnie z nowym rozporządzeniem decyzja o warunkach zabudowy obok linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy i geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych) będzie uwzględniać następujące wskaźniki:

• maksymalną intensywność zabudowy,
• maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy – zupełnie nowe wskaźniki, dotychczas nieregulowane,
• udział powierzchni zabudowy,
• minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej – mimo braku wyraźnej podstawy prawnej, dotychczas decyzje o warunkach zabudowy zawierały ten parametr,
• minimalną liczbę miejsc do parkowania – podobnie jak w powyższym przypadku, dotychczas prawo nie regulowało obowiązku określania w decyzji o warunkach zabudowy minimalnej liczby miejsc postojowych, choć w praktyce decyzje WZ zawierały takie ustalenia.

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, takie wskaźniki zabudowy powinny obowiązywać także po 1 stycznia 2026 roku.

Oprócz wskazanych wyżej parametrów organ wyznaczy również linię zabudowy. Może być ona określona jako nieprzekraczalna lub obowiązująca.

Nieprzekraczalna linia zabudowy to taka, której projektowany budynek nie może przekroczyć. Wskazanie w decyzji WZ takiej linii oznacza, że budynek można zlokalizować w dowolnym oddaleniu od tej linii.

Z kolei obowiązująca linia zabudowy – to linia, w której budynek musi być zlokalizowany. Jej ustalenie w decyzji WZ nie pozwala na żadną dowolność.
Budynek musi stanąć tam, gdzie wyznaczono linię.

Linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Jeśli przebieg tej linii tworzy uskok, ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Przykład
15 stycznia 2025 roku inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej. W obszarze analizy nie ma żadnej działki, która zabudowana jest budynkiem wielorodzinnym. W związku z tym, podstawą wyznaczenia wskaźników zabudowy będzie zabudowa znajdująca się na wszystkich działkach wchodzących w skład obszaru analizy.

Decyzja WZ nie będzie ustalała wskazanych wyżej parametrów, jeżeli konstrukcja obiektu budowlanego objętego wnioskiem nie wymaga określenia takiego ustalenia. Dotyczyć to będzie np. budowy linii kolejowych, dróg, obiektów liniowych infrastruktury technicznej czy niektórych urządzeń wodnych.

Ważne dla deweloperów!

Od 26 lipca 2024 roku w decyzjach WZ mogą być wyznaczane linie zabudowy dla kondygnacji podziemnej lub inne linie zabudowy wynikające z lokalnych uwarunkowań.

Zwróć uwagę na możliwość wyznaczenia w decyzji WZ linii zabudowy dla kondygnacji podziemnej, ponieważ może to w istotny sposób ograniczyć budowę parkingu podziemnego na terenie planowanej inwestycji.

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.