Wprowadzone reformą planowania przestrzennego zmiany dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy obowiązują już ponad rok, ale dopiero niedawno, 26 lipca tego roku, weszły w życie nowe przepisy, które regulują zasady ustalania charakterystycznych wskaźników i parametrów nowej zabudowy, w przypadku gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy. Określa je rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U.2024.1116).

Wejście w życie tego aktu prawnego ma dla inwestorów konkretne skutki prawne. W zależności od tego, kiedy został przez nich złożony wniosek o wydanie decyzji WZ, inne będą zasady ustalania parametrów nowej zabudowy.

Co to oznacza w praktyce?

Jeśli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został złożony 26 lipca 2024 r. lub po tej dacie, mają do niego zastosowanie nowe zasady ustalania warunków zabudowy. Natomiast zgodnie z przepisem przejściowym do nowego rozporządzenia, do spraw wszczętych i niezakończonych ostateczną decyzją o warunkach zabudowy ma zastosowanie „stare”" rozporządzenie, czyli dotychczasowe zasady.

Analiza urbanistyczna

Podstawą ustalenia warunków zabudowy każdej nowej inwestycji jest analiza urbanistyczna. To na jej podstawie organ ustala konkretne parametry dla wnioskowanej przez inwestora zabudowy. W tym celu zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej upzp) wyznacza obszar analizy.

Rozporządzenie nie zmienia zasad ustalania zasięgu tego obszaru – wynosi on trzykrotność frontu działki budowlanej, ale nie mniej niż 50 m. Ograniczenie wielkości obszaru analizy do maksymalnie 200 metrów, bez względu na wielkość frontu działki, zacznie obowiązywać dopiero wtedy, gdy w danej gminie wejdzie w życie plan ogólny. Gdy do 31 grudnia 2025 roku gmina nie uchwali planu ogólnego, zasada 200 m zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku. Warto o tym pamiętać, ponieważ obecnie w niektórych gminach urzędnicy błędnie ograniczają obszar analizy do 200 m.

Zgodnie z nowymi zasadami, decyzja o warunkach zabudowy obok linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy i geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych) musi uwzględniać nowe wskaźniki:

• maksymalną intensywność zabudowy,
• maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy,
• udział powierzchni zabudowy,
• minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej,
• minimalną liczbę miejsc do parkowania.

Podstawą dokonywanych ustaleń w zakresie tych parametrów powinny być istniejące na obszarze analizowanym zabudowa i zagospodarowanie terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku. Jeżeli jednak na obszarze analizowanym nie będzie występowała zabudowa o funkcji, którą inwestor wskazał we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, ustalenie wskaźników organ przeprowadzi na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych, znajdujących się w obszarze analizowanym.

Przykład:

Inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej. W obszarze analizy nie ma żadnej działki, która zabudowana jest budynkiem wielorodzinnym. W związku z tym, podstawą wyznaczenia wskaźników zabudowy będzie zabudowa znajdująca się na wszystkich działkach wchodzących w skład obszaru analizy.

Linia zabudowy

Nie zmieniły się podstawowe zasady ustalania linii zabudowy, która jak dotychczas stanowić ma przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, czyli znajdujących się najbliżej terenu, którego dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (§ 3 ust.1 rozporządzenia). Jeśli okaże się, że przebieg linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich tworzy uskok, zostanie ona wyznaczona jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Wyjątkowo, analiza urbanistyczna może jednak ustalać linię zabudowy w inny sposób, jeśli zostanie to uzasadnione w analizie urbanistycznej.

Wyznaczając linię zabudowy, organ będzie mógł ją określić jako nieprzekraczalną lub obowiązującą. Nieprzekraczalna linia zabudowy to taka, której projektowany budynek nie może przekroczyć. Wskazanie w decyzji WZ tej linii oznacza, że budynek można zlokalizować w dowolnym oddaleniu od niej, byleby jej nie przekroczyć. Z kolei obowiązująca linia zabudowy to linia, w której budynek musi być zlokalizowany. Jej ustalenie w decyzji WZ nie pozwala na żadną dowolność. Budynek musi stanąć tam, gdzie wyznaczono linię.

Na szczególną uwagę inwestorów zwłaszcza tych, którzy realizować będą budynki z garażami podziemnymi, zasługuje nowy parametr w postaci linii zabudowy dla kondygnacji podziemnej. Wyznaczenie takiej linii może bowiem w istotny sposób ograniczyć budowę parkingu podziemnego na terenie inwestycji.

Intensywność i nadziemna intensywność zabudowy

Nowe wskaźniki, które obecnie muszą być określane w decyzjach WZ, to maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy. Rozporządzenie nie zawiera definicji tych pojęć, ale ich wyjaśnienie znajduje się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 3 pkt. 31 i 32 tej ustawy intensywność zabudowy – to stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji (nadziemnych i podziemnych) wszystkich budynków zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu. Z kolei nadziemna intensywność zabudowy – to stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na terenie do powierzchni tego terenu. Ustalenie maksymalnej intensywności zabudowy i maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy następuje na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20%.

Jak to będzie wyglądało w praktyce w przypadku, gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy będzie dotyczył np. budowy budynku wielorodzinnego?

1. Organ wyznaczy obszar analizy, następnie zidentyfikuje wszystkie budynki wielorodzinne, które się w nim znajdują.
2. Kolejnym krokiem będzie ustalenie, jaka jest – w przypadku każdego z tych budynków – intensywność zabudowy i – odrębnie – nadziemna intensywność zabudowy.
3. W oparciu o te dane wyliczy średnią. Tak ustalony parametr organ będzie mógł zwiększyć maksymalnie o 20%.

Natomiast minimalna nadziemna intensywność zabudowy ustalana będzie się na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki, jaka występuje na obszarze analizowanym.

Organ będzie mógł odstąpić od opisanych wyżej zasad i ustalić te wskaźniki w inny sposób, jeśli ustalenie innej maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy będzie wynikało z analizy urbanistycznej.

Udział powierzchni zabudowy

Zgodnie z rozporządzeniem, w decyzji WZ ustala się również udział powierzchni zabudowy. Jak wynika z § 4 ust. 1, ma to być średni wskaźnik tego udziału dla obszaru analizowanego. Tak jak przy ustalaniu intensywności zabudowy i nadziemnej intensywności zabudowy, decydujące są poszczególne wskaźniki, jakie mają budynki o wnioskowanej funkcji, które znajdują się w obszarze analizy. Jeśli jednak analiza urbanistyczna będzie wskazywała na potrzebę ustalenia tego wskaźnika w inny sposób, organ będzie mógł go określić w innej wysokości.

Szerokość elewacji frontowej

Szerokość elewacji frontowej wyznaczana jest na dotychczasowych zasadach, czyli na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. Jak wynika z § 6 ust. 2 rozporządzenia, organ może odstąpić od tej zasady i ustalić szerokość elewacji frontowej w inny sposób, jednak musi to wynikać z analizy urbanistycznej.

Wysokość zabudowy i geometria dachu

Dotychczas w decyzjach WZ wyznaczany był wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Rozporządzenie wprowadziło w tym zakresie zmianę, tak by zachować spójność z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które posługuje się pojęciem wysokości zabudowy. Jak wynika z § 7 ust. 1 ten wskaźnik ustalany jest na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość ta będzie przebiegać, tworząc uskok, wówczas organ wydający decyzję WZ powinien przyjąć średnią wielkość występującą na tych działkach.

Dopuszczalne jest również ustalanie innej wysokości zabudowy, jeżeli będzie to wynikało z analizy urbanistycznej.

Choć wprawdzie rozporządzanie nie wyjaśnia, co należy rozumieć pod pojęciem wysokości zabudowy, to składając wniosek o wydanie warunków zabudowy, inwestor powinien jednak sięgnąć do definicji zawartej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 2 pkt. 30 tej ustawy:

„wysokość zabudowy” – stanowi różnicę pomiędzy wysokością:

1. najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku,
2. najwyżej i najniżej położonego nad poziomem terenu punktu budowli.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometria dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych) ma być ustalana odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Rozporządzenie precyzuje również, że geometrię dachu w zakresie układu połaci dachowych ustala się poprzez określenie rodzaju dachu, układu głównych połaci dachu oraz kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki.

Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej

Obecnie w decyzjach WZ obowiązkowo ustalany jest inny nowy wskaźnik, tj. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Organ określa go jako średni wskaźnik występujący na obszarze analizowanym. Dotychczasowe przepisy takiego wskaźnika nie przewidywały, w związku z tym organy stosowały przy ich określaniu różne, często nieweryfikowalne parametry. Możliwe jest również wyznaczenie tego wskaźnika w inny sposób, pod warunkiem, że zasady jego ustalenia zostaną określone w analizie urbanistycznej. W praktyce, prawidłowe ustalenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej będzie trudne, ponieważ często dane, do jakich mają dostęp urzędnicy sporządzający projekt decyzji WZ, nie są spójne z tym, co znajduje się w terenie.

Pojęcie „powierzchni biologicznie czynnej” zostało zdefiniowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 mkw.”.

Minimalna liczba miejsc do parkowania

Jest to nowy wskaźnik zabudowy nieprzewidziany dotychczas w rozporządzeniu. W praktyce często jednak określano w decyzji WZ zasady ustalania minimalnej liczby takich miejsc. Niektóre miasta przyjmowały nawet specjalną politykę parkingową, którą przenosiły do decyzji WZ. Zgodnie z § 10 rozporządzenia, minimalną liczbę miejsc do parkowania ustala się w stosunku do liczby lokali mieszkalnych, liczby lokali usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku, liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych. Regulacja ta nie zawiera jednak szczegółowych wytycznych, w jaki sposób wyznaczać tę liczbę. Wskazano jedynie okoliczności, jakie organ powinien brać pod uwagę. Można więc spodziewać się, że od uznania organu, będzie zależało, w jaki sposób ten wskaźnik zostanie określony.

Do nowych zasad ustalania warunków zabudowy został dostosowany formularz wniosku o wydanie decyzji WZ. Składając obecnie wniosek, trzeba więc uwzględnić wszystkie wskaźniki, które są w nim zawarte.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.