Nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego z lipca 2023 roku dość mocno wpłynęła na rynek nieruchomości. Z jakimi zmianami w prawie mamy do czynienia?

Przedsiębiorcy, chcąc działać na rynku dochodowo i przede wszystkim bezpiecznie, muszą nie tylko mieć wiedzę o tym, co się zmieniło, ale także powinni bardzo szybko do tych zmian przystosowywać swoje strategie czy modele zarabiania na nieruchomościach.

Najważniejsze zmiany

1. Uważaj na dłużników alimentacyjnych

Dobrymi ofertami na rynku były dotychczas często nieruchomości, które były własnością dłużnika alimentacyjnego. Lipcowa nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego wzmocniła jednak pozycję wierzycieli alimentacyjnych. Teraz w ramach egzekucji komorniczej można zaspokoić nie tylko bieżące i zaległe świadczenia, ale także przyszłe. Oznacza to, że jeśli chcemy kupić nieruchomość od osoby, która ma długi z tytułu alimentów, to poza tym, że spłacimy jej aktualnie istniejący dług, mogą pojawić się jeszcze należności przyszłe, nawet na rok do przodu. Pamiętajmy też, że wierzyciel alimentacyjny ma pierwszeństwo przed hipoteką.

2. Osłabione działanie hipoteki

Większość uczestników rynku nieruchomości, i nie tylko, jest przekonana, że skoro dług zabezpieczymy hipoteką na mieszkaniu, domu czy działce, to w zasadzie jest to pewnik, że nie stracimy np. pożyczonych komuś pieniędzy. Niestety, tak nie jest. Niektóre sytuacje powodują, że w przypadku, gdy trzeba będzie dokonać egzekucji z nieruchomości poprzez jej sprzedanie, to wierzyciel hipoteczny nie będzie wcale zaspokojony w pierwszej kolejności i krótko mówiąc, pomimo tego, że ma hipotekę, to może dla niego nie zostać już nic…

Wiadomo, że alimenty wyprzedzą hipotekę. Ale to nie wszystko. Od 1 października 2023 r. należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego lub osób wykonujących prawa pokrzywdzonego w postępowaniu karnym są uprzywilejowane w toku toczących się postępowań egzekucyjnych. Co to oznacza?

To, że wierzyciel, który dzisiaj posiada wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, może zostać zaspokojony później (lub wcale) niż wierzyciel, który udzielił kredytu czy pożyczki później, ale uzyskał obowiązek naprawienia szkody w postępowaniu karnym. A wiemy, że niektórzy pożyczają pieniądze hurtowo i chętnie ich nie oddają…

Ustawodawca w sposób znaczący uprzywilejował należności zasądzone w postępowaniu karnym w porównaniu z takimi samymi należnościami, ale np. zasądzonymi w postępowaniu cywilnym.

3. Zmiana art. 930 k.p.c.

To jeszcze jeden kwiatek w zakresie kupowania nieruchomości od dłużników. Czy wiesz, że nawet jeśli nie widzisz wierzyciela w księdze wieczystej, to i tak, w niektórych sytuacjach, będzie mógł on przyłączyć się do egzekucji i Ty staniesz się jego dłużnikiem?

Jak to możliwe?

Otóż, dotychczas, gdy dłużnik sprzedał nieruchomość w trakcie trwania postępowania egzekucyjnego – czyli najczęściej był to zakup przed licytacją komorniczą – to pozostali wierzyciele nie mogli się przyłączyć, bo nie byli ujawnieni w księdze wieczystej. Spłacaliśmy te długi, które widniały w KW, a reszta ceny trafiała na konto dłużnika.

Aktualnie jest nieco inaczej.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 930 k.p.c., rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu „nie wyłącza możliwości przyłączenia się kolejnych wierzycieli dłużnika do prowadzonej już egzekucji”. Oznacza to odejście od dotychczasowej interpretacji skutków rozporządzenia zajętą nieruchomością.
Ryzyko nabywcy takiej nieruchomości jest dość duże. Ciężko bowiem przewidzieć liczbę ewentualnych wierzycieli, wobec których nabycie nie będzie skuteczne, oraz wysokość wierzytelności, które wierzyciele zbywcy mogą zechcieć egzekwować.

4. Niezbyt korzystne dla przedsiębiorców zmiany dotyczą współpracy z konsumentami

Inwestorzy, rentierzy, fliperzy, pośrednicy czy zarządcy w przypadku ewentualnych sporów sadowych z konsumentami, jeśli nie zadbają dobrze o swoje interesy w dokumentach, to mogą łatwo przegrać sprawę sądową.

Wprowadzono bowiem wymóg przedstawienia przez przedsiębiorcę wszystkich twierdzeń i dowodów w pierwszym piśmie procesowym. Czyli już na etapie redagowania pozwu czy odpowiedzi na pozew dokładnie ze wszystkiego trzeba się „wyspowiadać”, a tym samym nie będzie już można zostawić sobie asa w rękawie.
To niezbyt korzystna zmiana, bo przecież część wniosków dowodowych i potrzeba ich powołania pojawiają się dopiero np. po przesłuchaniu jakiegoś świadka czy informacyjnym wysłuchaniu stron, a tu – niestety – sąd może już takiego wniosku nie dopuścić! Oczywiście, na konsumenta nie nałożono takich obowiązków.

Sytuacja na rynku dla przedsiębiorców nie jest łatwa…

Nie mając wiedzy o aktualnych przepisach, nie aktualizując swoich procedur i dokumentów, można wpakować się w „drogie” tarapaty.

Dlatego pamiętaj: Ignorantia iuris nocet.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Elżbieta Liberda - Radca prawny, specjalizująca się w prawie nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości w Warszawie i Lublinie. Od lat przeprowadza przedsiębiorców przez proces inwestycyjny, bazując na wieloletnim doświadczeniu. Autorka książki Być rentierem – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem oraz kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa. Prowadzi blog Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach. Wykładowca i prelegent największych wydarzeń branży nieruchomości.