Powoli wszyscy dojrzewamy do tego, że rynek nieruchomości to nie tylko kwestia zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej. Kryzys, zmiany w przepisach dotyczących dostępności kredytów, migracja zarobkowa i wiele innych czynników sprawiają, że nie każdy będzie mógł, lub nie będzie chciał (sic!) posiadać własne „M”.

Co więcej, zwłaszcza w środowisku dzisiejszych 30-40 latków, coraz częściej krąży opinia, że liczenie na emeryturę z ZUS-u nie jest najlepszym pomysłem na starość i należy się zabezpieczyć. Jak? Między innymi poprzez inwestycje w nieruchomości, które mają stać się źródłem dodatkowego przychodu. O czym warto wiedzieć, rozważając temat zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych? Ile można na tym zarobić i jakie jest ryzyko? O tym wszystkim rozmawiamy z Robertem Ziółkiem – Dyrektorem Generalnym firmy Dolcan.

Podczas jednej z ostatnich konferencji branżowych, Pana firma promowała swoją ofertę mieszkaniową. Nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie to, że robiliście to w sposób, nazwijmy to, odmienny od tradycyjnego. Nie mówiliście: „kup sobie mieszkanie” tylko „zainwestuj w mieszkanie”. Może Pan przybliżyć, co w praktyce kryje się za tym intrygującym komunikatem?

Rzeczywiście, może wydawać się to intrygujące i myślę, że w praktyce takie rzeczywiście jest. Mówimy tu bowiem o innowacyjnym systemie inwestowania w nieruchomości. Do tej pory mieliśmy tak zwany system condo, ale dotyczył on wyłącznie lokali usługowych, czy przede wszystkim hoteli. My ten system przekształciliśmy. Można powiedzieć przenieśliśmy jego główne założenia na grunt mieszkaniowy.

Najogólniej, system condo polega na zakupie pokoju lub apartamentu w danym hotelu,
a następnie oddanie go operatorowi pod wynajem w zamian za określony, gwarantowany zysk. Rozumiem, że mówimy zatem o wynajmie mieszkań. Jeśli tak, to przecież każdy może kupić mieszkanie w dowolnej lokalizacji, na rynku pierwotnym czy wtórnym i następnie je wynajmować. W czym tkwi innowacyjność Państwa modelu? Czym różni się on od zwykłego zakupu mieszkania pod wynajem?

Jest kilka zasadniczych różnic. Oczywiście każdy może zainwestować w mieszkanie na wynajem. Proszę tylko zauważyć, że to nie jest taka prosta sprawa. To nie tylko kwestia zrobienia przelewu czy otrzymania kredytu. Jeśli mówimy o rynku pierwotnym, najpierw trzeba takie mieszkanie odpowiednio wykończyć i umeblować. Następnie kluczowa kwestia, czyli znalezienie najemcy. I tu dochodzimy do pierwszej istotnej różnicy. Pan, jako wynajmujący, szukać będzie najemcy długoterminowego. Rok, dwa, może więcej. Ma to dać Panu poczucie pewności przychodów. Tymczasem my działamy na rynku wynajmu krótkoterminowego: na dzień, dwa, tydzień. W dłuższej perspektywie czasowej, wynajmując samodzielnie mieszkanie, bierze Pan na siebie koszty utrzymania lokalu w dobrym stanie – drobne naprawy, remonty. Wiąże się to także z czasem, który trzeba poświęcić na załatwienie ekipy remontowej i jej przypilnowanie. W modelu, o którym rozmawiamy, to wszystko jest po stronie i na koszt operatora. Kolejna sprawa to pilnowanie płatności od najemców. Tymczasem w naszym systemie, nazwijmy to „condo mieszkaniowym”, ma Pan z góry zagwarantowane umową stałe zyski, bez względu na to, czy Pana mieszkanie zajęte jest przez 100 czy 300 dni w roku. Wynajmując mieszkanie samodzielnie, to Pan musi martwić się o znalezienie kolejnego najemcy. Tymczasem w ramach systemu, kompletnie to Pana nie interesuje. Nie wspominam już o kwestii ustawy o ochronie lokatorów. Wynajmując mieszkanie długoterminowo, zawsze istnieje ryzyko, że natrafimy na osobę, która będzie sprawiać problemy. W wynajmie krótkoterminowym ten problem nie istnieje.

Załóżmy, że jestem osobą, która myśli o zainwestowaniu w nieruchomości, niekoniecznie w celach mieszkaniowych. Mówię niekoniecznie, bo nie chcę tego wykluczyć, ale co do zasady interesuje mnie zabezpieczenie przyszłości mojej i mojej rodziny, gdy znajdę się w wieku emerytalnym. Przychodzę do Pana i…

I usłyszy Pan propozycję inwestycji w mieszkanie w systemie condo.

A ja wtedy zapytam, dlaczego akurat to?

Wtedy otrzyma Pan odpowiedź, że każda inwestycja w nieruchomość jest bardzo stabilną formą lokowania kapitału. Do tego dodam, że ten, jak to nazwaliśmy, mieszkaniowy system condo ułatwia Panu operacyjne zarządzanie wynajmem. Więcej, zdejmuje z Pana ten obowiązek. Wreszcie po trzecie, również bardzo ważna kwestia – mieszkaniowe condo funkcjonować będzie wyłącznie w najlepszych lokalizacjach. Obecnie systemem condo objęte są nasze dwa projekty w Warszawie – osiedla Skierniewicka City i Ogrody Ochota oraz jeden projekt w Szczecinie – Osiedle Arkadia. Wszystkie są położone w centralnych lokalizacjach i doskonale skomunikowanych. Z całą pewnością nie będziemy oferować inwestorom projektów położonych na obrzeżach miast, jak np. na Białołęce. Z punktu widzenia operatora, lokalizacja to klucz do sukcesu. Natomiast z Pana punktu widzenia to gwarancja tego, że mieszkanie, czyli lokata Pana kapitału będzie na siebie pracować.

Przejdźmy zatem do szczegółów i omówmy je krok po kroku. Na początek kwestia podstawowa. O jakiej kwocie inwestycji mówimy?

Mogę wypowiadać się jedynie na bazie cen mieszkań w naszych inwestycjach. Na chwilę obecną mamy mieszkania w systemie condo w Warszawie i w Szczecinie. W przypadku stolicy, możemy mówić o minimalnej kwocie ok. 300 tysięcy, zaśw przypadku Szczecina 200 tysięcy.

Czy jest jakaś wymagana, określona kwota własna, czy w grę wchodzi możliwość kredytowania takiej inwestycji?

Dotknął Pan szalenie ważnej kwestii. Wielu osobom wydaje się, że tego typu inwestycja to oferta wyłącznie dla ludzi z wolnymi środkami, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Nic bardziej mylnego. Może Pan odkładać do skarpety pieniądze na emeryturę, wpłacać na konto oszczędnościowe, grać nimi na giełdzie albo może Pan nimi spłacać kredyt na mieszkania pod wynajem. A mieszkanie może Pan kupić samodzielnie i wziąć na siebie wszystkie te kwestie związane z wynajmem, o których rozmawialiśmy, bądź też może Pan je kupić w systemie condo. I teraz dochodzimy do sedna sprawy, a mianowicie do zdolności kredytowej. Jeżeli podpisuje Pan z nami umowę, to zgodnie z nią, ma Pan zagwarantowane stałe zyski. Oczywiście może Pan z nimi zrobić, co tylko zechce, ale te środki już gwarantują Panu spłatę kredytu. Na rynku są banki, które wliczą Panu te pieniądze do przychodów i podniosą tym samym Pana zdolność kredytową.

Czyli w praktyce, wzięcie takiego kredytu nie obniży mojej zdolności kredytowej ?

Dokładnie tak. Co więcej, jeśli, czego oczywiście nikomu nie życzę, straciłby Pan pracę, to
w kontekście tego kredytu nic się nie dzieje, bo środki na jego spłatę ma Pan zagwarantowane w umowie. Nie musi się Pan martwić o spłatę kredytu na to mieszkanie. Zyski wynikające z udziału w naszym systemie pokryją całkowicie raty kredytu, a nawet w kieszeni inwestora zostaje dodatkowa gotówka.

Jaką stopę zwrotu mam zagwarantowaną, współpracując z Państwem?

8 procent w skali roku od każdej zainwestowanej przez klienta złotówki.

Przeanalizujmy zatem konkretny przykład. Załóżmy, że mówimy o mieszkaniu w Warszawie, które kosztuje 300 tysięcy złotych. Znajdzie Pan takie w swojej ofercie?

Tak.

Zróbmy naszą analizę w oparciu o model mieszany, czyli przyjmijmy, że nasz Pan Kowalski posiada część tej kwoty. Aby dało się to łatwo wyliczyć, niech będzie to kwota 100 tysięcy złotych. Musi zatem wziąć kredyt na 200 tysięcy. Na dzień dzisiejszy przyjmijmy realny koszt kredytu na poziomie 5 procent. Proszę przedstawić symulację, po jakim czasie, bazując przykładowo na umowie z Państwem, ten Kowalski będzie miał spłacony kredyt i mieszkanie (o wartości rynkowej 300 tysięcy, plus rynkowy wzrost jego wartości), które będzie mu zarabiało w systemie condo 8 procent w skali roku?

Jeżeli założymy, że klient zaciąga kredyt na 15 lat, na kwotę 200 tys. zł, oprocentowany 5% w skali rocznej, to miesięczna rata, przy wybraniu opcji równych rat, wynosi 1 581,59 zł. Natomiast przychód z inwestycji w condo mieszkanie w wypadku mieszkania o wartości 300 tys. zł wynosi 2 000 zł miesięcznie. Po zapłaceniu raty kredytu inwestorowi zostaje zatem jeszcze 418 zł zysku miesięcznie.

W drugim omawianym wypadku gdy klient zaciąga ten sam kredyt, tym razem na 30 lat, miesięczna rata kredytu wynosi 1073,6 zł. Przy przychodzie z inwestycji w wysokości 2 000 zł. po opłaceniu raty kredytu właściciel ma jeszcze w kieszeni 926 złotych.

Udział w naszym systemie umożliwia zatem spłacenie comiesięcznych rat i dodatkowo w kieszeni inwestora zostają jeszcze pieniądze.

Dochodzimy do z pozoru dziwnej sytuacji, kiedy wystarczy, iż mam zdolność kredytową i już mogę na tym zarabiać...

Dokładnie tak. W zależności od warunków kredytu, w sensie długości jego trwania oraz wysokości, po określonym czasie ma Pan mieszkanie, w którym może Pan zamieszkać, sprzedać je lub po prostu, z którego może Pan czerpać dodatkowy przychód do emerytury.

No dobrze, ale zanim taki przykładowy klient doczeka się tej emerytury, najpierw musi utrzymać się na rynku pracy. Pytanie, które się nasuwa, jest oczywiste. Wziąłem kredyt i kupiłem mieszkanie w ramach tego systemu, ale miesiąc później straciłem pracę. Co wówczas?

Otóż cały system jest tak skonstruowany, że nie traci Pan mieszkania, ani nie ma zagrożenia wypowiedzenia kredytu. Dlaczego? Ponieważ fakt utraty pracy w niczym nie zmienia naszej gwarancji 8 procent przychodu z tytułu wynajmu. Dla banku najistotniejsze jest to, żeby kredytobiorca spłacał kredyt. W praktyce wygląda to tak, że my, gwarantując Panu zysk z wynajmu, zapewniamy jednocześnie środki na spłatę tego kredytu. Jeżeli więc potraktujemy cały ten zakup jako inwestycję w przyszłość, utrata pracy w żadnym stopniu na nią nie wpływa. To bardzo ważna rzecz. Okazuje się bowiem, że nie trzeba mieć ogromnych nakładów pieniędzy w gotówce, by inwestować w nieruchomości. Wystarczy zdolność kredytowa. To ona, sama w sobie, jest tym wkładem inwestycyjnym, na bazie którego w naszym modelu można nabyć mieszkanie. Banki nauczyły się już wyliczania zdolności kredytowej z uwzględnieniem tego, że dane mieszkanie jest w systemie condo.

Co to oznacza?

Jako osoba zatrudniona, z samego stosunku pracy, ma Pan zdolność kredytową powiedzmy na poziomie 300 tysięcy złotych. Jeśli kupiłby Pan mieszkanie, wykorzystując tę zdolność, automatycznie przestaje ją Pan posiadać. Jeśli jednak wykorzysta ją Pan do zakupu mieszkania w naszym systemie nie traci jej Pan. Jeżeli chciałby Pan zaciągnąć kolejny kredyt, na zakup kolejnej nieruchomości lub np. samochodu, bank, mając zagwarantowaną spłatę pierwszego kredytu, poprzez stały zysk wynikający z Pana umowy z nami, ponownie udzieli Panu kredytu.

Podsumowując, kupując mieszkanie w systemie condo, nie tracimy swojej zdolności kredytowej?

Dokładnie tak, ponieważ długookresowa umowa najmu, będzie przez bank traktowana jako zabezpieczenie spłaty tego kredytu – zyski z inwestycji w condo system będą przez bank rozpatrywane jako dodatkowy dochód.

Co, jeśli nie potrzebuję kredytu i zdecydowałem się dokonać takiego zakupu za gotówkę?

Wówczas, od samego początku czerpie Pan 100 % zyski z inwestycji. Co więcej, ponieważ te pieniądze wypłacamy Panu na bieżąco, może je Pan ponownie zainwestować – mogą podwójnie dla Pana pracować. W rezultacie ostateczny zysk będzie większy niż te 8 procent.

A co z wykończeniem mieszkania?

My zajmujemy się wykańczaniem wszystkich lokali. Jest to obligatoryjne w przypadku, gdy ktoś chce wejść do systemu. Osoba kupująca mieszkanie condo ma możliwość wyboru materiałów dostępnych w ramach oferowanych przez nas pakietów wykończeniowych. Jednak ze względu na specyfikę przeznaczenia mieszkania, nasza firma, z racji na doświadczenie związane z wynajmowaniem apartamentów turystom, służy klientowi radą na etapie wybierania materiałów wykończeniowych. Wszystkie materiały powinna charakteryzować podwyższona odporność na zniszczenia i hotelowy standard.

Ile kosztuje takie wykończenie?

W ramach inwestycji w Szczecinie wykończenie jest już wliczone w cenę za metr kwadratowy, natomiast w warszawskich inwestycjach trzeba doliczyć tysiąc złotych za metr kwadratowy. Jest to cena obejmująca wykończenie całego mieszkania a także aranżację kuchni. Zapewniamy także niezbędne meble, sprzęt RTV i AGD, a także dodatki – pościel, ręczniki, elementy dekoracyjne, niezbędne do wynajmu apartamentów. Gdy inwestor decyduje się rozwiązać z nami umowę, zabieramy elementy ruchome z mieszkania. Pozostają natomiast wszystkie stałe elementy.

Czy te środki również liczą się do całkowitej kwoty, od której gwarantujecie Państwo 8-procentowy zysk?

Tak. Każda wpłacona do nas złotówka objęta jest tą gwarancją.

Czy w tego typu inwestycji konieczny jest zakup miejsca parkingowego?

Jest taka możliwość, ale nie jest to obligatoryjne.

Jakie terminy umów proponujecie?

Mamy trzy warianty: na 5, 10 i 15 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne lata.

A co, jeśli rozmyślę się i po roku stwierdzę, że sam chcę się do danej nieruchomości wprowadzić?

Może Pan zerwać umowę bez żadnych skutków dla siebie. Jedyne ograniczenie to miesięczny okres wypowiedzenia. Co więcej, umowa może być zerwana wyłącznie przez Pana. Nie ma z tego tytułu żadnych kar umownych. My takiej możliwości nie mamy. Pana interes jako klienta jest więc w pełni zabezpieczony.

Skoro więc w każdej chwili mogę rozwiązać umowę bez żadnych konsekwencji, to skąd biorą się te 3 terminy?

To bardziej psychologiczny aspekt zróżnicowania oferty. Z doświadczenia wiem, że są klienci patrzący na tego typu inwestycję w perspektywie 5 czy 10 lat i jeśli ktoś sobie tego życzy, to możemy podpisać umowę również i w takim okresie czasowym. Kwota 8 procent, jaką płacimy, jest stała bez względu na czas podpisania umowy.

Ryzyko zapewnienia obłożenia bierzecie na siebie?

Tak. To wynika ze skali naszego biznesu. Z Pana perspektywy nie ma znaczenia, czy Pana mieszkanie jest wynajęte przez 300 czy przez 30 dni w roku. Swoje zagwarantowane pieniądze na pewno Pan otrzyma. W ramach systemu wynajmujemy nie jedno a kilkadziesiąt apartamentów w różnych lokalizacjach. Gwarantuje to dochodowość całego modelu biznesowego. Nawet gdy jedno z mieszkań stoi puste, pozostałe pracują na zyski w ramach całego systemu.

A zatem w takim omawianym przypadku. Inwestuję 100 tys kapitału własnego, dobieram 200 tys kredytu i zostawiam Wam opiekę nad pracą tych pieniędzy. Po jakim czasie kapitałowo wychodzę na zero?

Jeżeli całość zarobionych środków będzie Pan przeznaczał na spłacanie kredytu wówczas realny okres spłaty kredytu wyniesie 10 lat i 8 miesięcy. Po tym czasie mieszkanie będzie generowało czysty, 100% zysk. Wartość nieruchomości mieszkaniowych wzrasta dodatkowo w czasie – szacuje się, że jest to wzrost w wysokości 3% rocznie. W związku z tym wartość mieszkania wzrosła w tym czasie o kolejnych 25%. Po 11 latach wkładając w inwestycję 100 tys. zł w gotówce mamy spłacony cały kredyt i własnościowe mieszkanie, które realnie jest warte 415 tys. zł, czyli o 25% więcej niż w momencie jego kupna.

Bardzo ważne jest także to, że w przypadku systemu condo inwestor od zysków odprowadza ryczałtowy podatek w wysokości 8,5%, z tytułu wynajmowania nieruchomości, nie zaś 19%, jak to jest w wypadku innych form inwestycyjnych.

Czy Pana zdaniem rozmawiamy dziś o nowej alternatywie oszczędzania i indywidualnego inwestowania pod kątem emerytury?

Tak. Jest to w moim osobistym odczuciu bardzo atrakcyjna forma. Bardzo pewna, ponieważ ma Pan zapewnione prawo własności. Mamy więc pewność, że w dowolnym momencie, każda zainwestowana złotówka jest do odzyskania.

Dziękuję za rozmowę.

Marek Dornowski - Redaktor naczelny magazynu "ESTATE" w latach 2013–2015.