Ceny mieszkań w dużych miastach wciąż są znacząco wyższe niż w gminach ościennych, ale są aglomeracje, w których dysproporcje te coraz bardziej się zmniejszają – wynika z najnowszego raportu „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości” przygotowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl. Analiza objęła ponad 200 miast i gmin z całej Polski.

CZYTAJ RAPORT LOKALNY

Raport lokalny to analiza m.in. średnich cen ofertowych mieszkań i domów z rynku wtórnego w 18 aglomeracjach miejskich. Jego celem jest wskazanie atrakcyjnych cenowo miejsc do zakupu nieruchomości i pokazanie, jaki jest rozdźwięk cenowy pomiędzy dużymi miastami a gminami ościennymi. Z najnowszej edycji raportu wynika, że choć mieszkania w głównych miastach cały czas są o wiele droższe, coraz trudniej znaleźć lokal w znacząco niższej cenie w lokalizacjach podmiejskich. 

Coraz mniejsze wzrosty cen w miastach, coraz większe w gminach

Jak wynika z analizy średnich cen mieszkań z rynku wtórnego w głównych miastach, w ostatnich miesiącach dynamika wzrostu stawek znacznie tam osłabła: wzrosty wyniosły 8-10 proc. r/r i 1-4 proc. k/k. Jest to konsekwencją m.in. spadku popytu wymuszonego niższą zdolnością kredytową Polaków oraz tego, że aktualne ceny i tak są już blisko granicy możliwości finansowych kupujących. Tym samym dystans pomiędzy stolicami województw a ich sypialniami nieco się zmniejsza przez mocniej rosnące ceny w gminach ościennych.

– Różnice cenowe między miastami wojewódzkimi a gminami ościennymi wciąż są znaczące, ale widoczne jest już zmniejszanie się tych dysproporcji. Oznacza to, że coraz trudniej jest znaleźć dużo tańsze, a tym samym dostępniejsze cenowo mieszkanie poza głównymi ośrodkami miejskimi. Jeszcze kilka miesięcy temu różnice cenowe potrafiły w niektórych regionach sięgać nawet 60-80 proc. Obecnie nie widać aż tak dużego rozdźwięku i różnica maksymalnie wynosi około 50 proc. W przypadku Wrocławia czy Krakowa cena ofertowa mieszkań z drugiej ręki jest obecnie średnio o 30-40 proc. wyższa niż w niektórych gminach podmiejskich. Jednak jest to już wyjątek od reguły. Coraz częściej, co obserwujemy w innych aglomeracjach, różnica wynosi średnio 10-30 proc. – mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

Aglomeracją, w której dysproporcje w segmencie mieszkaniówki są największe, jest Warszawa i jej okolice. Wynika to oczywiście z faktu, że stolica Polski jest najdroższym do zakupu mieszkania miastem wojewódzkim. Różnice w średniej cenie pomiędzy stolicą a lokalizacjami podmiejskimi wynoszą aktualnie 30-50 proc., ale analiza 17 miejscowości ościennych pokazała, że większość z nich w ciągu ostatniego roku zmniejszyła nieco cenowy dystans do Warszawy (średnia stawka za mkw. sięga tu 13,8 tys. zł). Oto kilka przykładów:

• Łomianki (9,3 tys. zł/mkw.) – 33 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (42 proc. w listopadzie 2021),
• Grodzisk Mazowiecki (8,2 tys. zł/mkw.) – 40 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (45 proc. w listopadzie 2021),
• Piaseczno (9,6 tys. zł/mkw.) – 30 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (35 proc. w listopadzie 2021),
• Grójec (7,3 tys. zł/mkw.) – 47 proc. różnicy w listopadzie 2022 (51 proc. w listopadzie 2021),
• Nowy Dwór Mazowiecki (7,6 tys. zł/mkw.) – 45 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (52 proc. w listopadzie 2021), 
• Legionowo (8,7 tys. zł/mkw.) – 37 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (42 proc. w listopadzie 2021).   

Przykłady zmniejszenia się różnicy cenowej między stolicą województwa a jej przedmieściami znajdziemy też w aglomeracji poznańskiej czy szczecińskiej, gdzie różnice sięgają 10–30 proc., a także rzeszowskiej czy łódzkiej, gdzie dysproporcja jest jeszcze mniejsza i wynosi 5–20 proc.  

Przeglądaj ogłoszenia

Dom w gminie może być droższy niż w dużym mieście  

– W segmencie domów z rynku wtórnego sytuacja wygląda nieco inaczej. Warto zauważyć, że w niektórych aglomeracjach to w gminach ościennych średnie ceny są wyższe niż w dużym mieście. Według danych z listopada 2022 r. taka sytuacja jest najbardziej widoczna w aglomeracjach białostockiej, lubelskiej i olsztyńskiej, których okolice są atrakcyjnym wypoczynkowo miejscem do życia. W przypadku Warszawy, Trójmiasta czy Krakowa kupno domu poza miastem jest często wymuszonym przez ceny wyborem, generującym więcej wyrzeczeń i ograniczeń niż korzyści – mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl. 

W zdecydowanej większości aglomeracji średnie ceny domów są więc wyższe w centralnym mieście. Przy tym aktualny rozdźwięk cenowy pomiędzy miastem a gminami jest różny w zależności od regionu. Przykłady:

• aglomeracja warszawska – 20–60 proc. różnicy w cenie między miastem a gminami, 
• aglomeracja wrocławska i trójmiejska – 30–40 proc. różnicy w cenie,  
• aglomeracja krakowska – 10–40 proc. różnicy w cenie,
• aglomeracja poznańska, toruńska, łódzka – do 30 proc. różnicy w cenie.

O ile w przypadku mieszkań różnice w cenie między miastami a gminami coraz częściej powoli się zmniejszają, o tyle w przypadku domów zauważa się to rzadziej. Niemniej jednak są regiony, w których dysproporcje w cenie domów w ramach aglomeracji również się zmniejszyły. Kiedy porównujemy listopad 2022 do listopada 2021, widoczne jest to w takich aglomeracjach jak krakowska, łódzka czy katowicka. 

***

W bezpłatnym raporcie „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości – grudzień 2022” znajdziesz:

• średnie ceny ofertowe mieszkań, domów i działek budowlanych w 18 aglomeracjach (łącznie ponad 200 miast i gmin),
• stawki na rynku najmu we wszystkich miastach wojewódzkich,
• aktualne preferencje poszukujących (czym kierujemy się przy zakupie i dla kogo kupujemy),
• komentarze agentów nieruchomości.  

CZYTAJ RAPORT LOKALNY

Interesują Cię ceny w konkretnej aglomeracji? Sprawdź tutaj:

• aglomeracja białostocka
• aglomeracja bydgoska
• aglomeracja gorzowska i zielonogórska
• konurbacja górnośląska (Katowice)
• aglomeracja kielecka
• aglomeracja krakowska
• aglomeracja lubelska
• aglomeracja łódzka
• aglomeracja olsztyńska
• aglomeracja opolska
• aglomeracja poznańska
• aglomeracja rzeszowska
• aglomeracja szczecińska
• aglomeracja toruńska
• aglomeracja trójmiejska
• aglomeracja warszawska
• aglomeracja wrocławska

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.