Branża nieruchomości zmienia się nieustannie. Ostatnie miesiące pokazały wyraźnie, że zmiany te przyspieszają, a ich akceleratorem są zjawiska, z którymi, lepiej lub gorzej, mierzymy się od jakiegoś czasu. Pandemia COVID-19, zamieszanie na globalnych rynkach, przyspieszenie transformacji cyfrowej wyznaczają kierunki rozwoju wielu branż. Decydują też o kondycji branży nieruchomości.

Dynamika i zakres zmian pokazują, że prawdopodobnie nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak będzie wyglądał świat w ciągu kolejnych lat (a nawet miesięcy). Nieprzewidywalność i niepewność stanowią jedne z większych wyzwań, które stoją przed branżą nieruchomości. Dotychczasowy model jej funkcjonowania coraz częściej konfrontowany jest z nowymi oczekiwaniami i potrzebami klientów. Jedno jest pewne, okresy stabilizacji na rynku nieruchomości nie będą trwałe (o ile w ogóle będą).

Jednym ze sposobów radzenia sobie z brakiem stabilności jest zrozumienie kontekstu, w którym się funkcjonuje oraz umiejętność dostosowania się do ciągle zmieniającego się otoczenia. Najlepszą odpowiedzią na niepewność jest więc elastyczność.

Najlepszą odpowiedzią na niepewność jest elastyczność.

Elastycznego podejścia będzie wymagało zrozumienie pewnej dość wyraźnej transformacji, która zachodzi na rynku nieruchomości. Wiele sygnałów wskazuje, że nasze dotychczasowe myślenie o nieruchomości jako czymś trwałym i stabilnie związanym z zajmowaną przestrzenią, będzie musiało się zmienić. Od kilku lat widoczna jest bowiem tendencja do traktowania nieruchomości jako ruchomości. Współczesne nieruchomości podlegają wielu architektonicznym eksperymentom, których głównym uzasadnieniem jest adaptacja przestrzenna.

Procesy urbanizacyjne, które powodują deficyt gruntów miejskich pod budowę domów i mieszkań, pojawianie się hybrydowych modeli pracy, które sprawiają, że pracownik przestał być przywiązany do miejsca pracy, czy zwiększona mobilność ludzi charakterystyczna dla nowych strategii życiowych i form wypoczynku stanowią inspirację dla pojawienia się nowych trendów, które wymuszają konieczność przedefiniowania zarówno przestrzeni mieszkalnych, jak i użytkowych. Współczesne nieruchomości są rozbudowywane, przebudowywane, przenoszone i transformowane w zależności od potrzeb i oczekiwań nabywców czy najemców. Nieruchomości dostosowują się do zmian zachodzących w otoczeniu lub do stylu życia mieszkańców, poprawiając jego jakość. Coraz bardziej powszechne staje się zjawisko budownictwa elastycznego, które definiuje się jako projektowanie dostosowane do wymogów użytku społecznego i budowlanego.

fot. Vecislavas Popa / pexels.com

Patrząc na współczesne trendy w tym obszarze, można zauważyć dwie dominujące tendencje. Pierwszą można określić mianem trendu nomadycznego. Spowodowany jest on wzrostem popularności domów, które można łatwo przemieszczać lub transformować. Domy mobilne, stanowiące świetną alternatywę dla tradycyjnego budownictwa, coraz częściej wybierane są przez tych, którzy lubią ciągłe zmiany miejsca zamieszkania, a jednocześnie cenią sobie wysoki komfort, oszczędność oraz dbałość o środowisko. W trendzie nomadycznym mieszczą się również nieruchomości modułowe, które mogą zmieniać swoją funkcjonalność i kubaturę w zależności od potrzeb i oczekiwań użytkowników. Nieruchomości modułowe to swoista „architektura w architekturze”, elastyczne podejście do przestrzeni mieszkalnych i użytkowych, które umożliwia szybkie i tanie przystosowanie do potrzeb (nieruchomości modułowe przeszły pozytywny test m.in. na początku pandemii jako szpitale tymczasowe). Inna odmianą trendu nomadycznego są przestrzenie typu pop-up. Nieruchomości typu pop-up to przestrzenie tymczasowe, które zmieniają formę użytkowania nieruchomości stacjonarnych (w szczególności przestrzeni sklepowych). To nieruchomości, które użytkuje się w zależności od potrzeb – coraz bardziej popularny przykład uelastycznienia form najmu (zastąpienie najmu długoterminowego krótkoterminowym), a jednocześnie sposób na wykorzystanie niewykorzystanych przestrzeni.

fot. Pavel Danilyuk / pexels.com

Drugą tendencję można nazwać trendem kinetycznym. Polega on na ciągłym eksperymentowaniu z wewnętrzną architekturą nieruchomości. Jednym z charakterystycznych przejawów trendu kinetycznego są przestrzenie hybrydowe, których popularność wzrosła w trakcie pandemii COVID-19. Ograniczenie mobilności spowodowane restrykcjami sanitarnymi spowodowało, że mieszkania przekształciły się w biura, siłownie, a nawet warsztaty. Transformacji uległy niemal wszystkie pomieszczenia domów i mieszkań, stając się przestrzeniami wielofunkcyjnymi (takiej transformacji podlegały również przestrzenie użytkowe, takie jak sklepy czy magazyny). Inną ciekawą manifestacją trendu kinetycznego są domy na całe życie. Zainteresowanie tego rodzaju domami wzrosło dzięki upowszechnianiu się idei zrównoważonego rozwoju oraz popularności koncepcji projektowania uniwersalnego. Domy na całe życie to nieruchomości, które przekształcają się razem z mieszkańcami. To inteligentne nieruchomości, które dostosowują się do cyklu (bądź cykli) życia mieszkańców i zmieniają się w zależności od potrzeb, oczekiwań i możliwości użytkowników. Za przykład tendencji kinetycznej można również uznać architekturę rozszerzoną, której głównym zadaniem jest zwiększanie funkcjonalności istniejących przestrzeni przez dodanie do nich nowych funkcji lub dodatkowej przestrzeni. Doskonałym przykładem tego typu rozwiązań mogą być biblioteki na świeżym powietrzu lub zwykłe balkony, które w wielu przypadkach stały się przedłużeniem mieszkań.

Rynek nieruchomości dostosowując się do nowych wyzwań, zmusza do redefinicji wielu dotychczas stosowanych pojęć i zjawisk.

Nomadyczny i kinetyczny charakter nieruchomości pokazuje, że rynek nieruchomości stopniowo się zmienia. Dostosowując się do nowych wyzwań, zmusza do redefinicji wielu dotychczasowych pojęć i zjawisk. Być może zjawisko stopniowej „transformacji nieruchomości w ruchomości” w przyszłości wpłynie na kierunek rozwoju branży nieruchomości. Może na przykład doprowadzi do zmiany przepisów prawa (np. w obszarze zawieranych umów sprzedaży nieruchomości), może spowoduje obniżenie kosztów zakupu i wynajmu nieruchomości, może w większym zakresie spersonalizuje podejście do obrotu nieruchomościami, a może pozwoli branży nieruchomości skuteczniej realizować zasady zrównoważonego rozwoju? Jeśli to nastąpi, pewnie niedługo się o tym przekonamy.

Piotr Wasyluk - Doktor nauk humanistycznych i nauczyciel akademicki. Specjalista i praktyk w zakresie projektowania usług oraz projektowania z wykorzystaniem trendów; Moderator design thinking. Redaktor profili FB: Dragonfly perspective i Robię projekt. Prowadzi firmę Wasyluk Projektowanie Kreatywne